Полезные статьи

Шаблон договора купли продажи по доверенности

Оглавление:

Шаблон договора купли продажи по доверенности

Собственник жилья не всегда может заняться продажей недвижимости. Причин может быть много – состояние здоровья, работа и т.д. Написав доверенность на определенное лицо, хозяин квартиры может быть уверен в том, что сделка купли-продажи состоится и никак не изменится без его присутствия. Однако в документе следует внести некоторые данные.

Рассмотрим все нюансы, касающиеся оформления и написания договора.

Правила составления договора купли-продажи квартиры по доверенности

При написании договора следует придерживаться следующих правил:

  • Доверенность нужно оформить правильно, заверить ее у нотариуса. Только потом можно вписывать данные доверенного лица в договор.
  • Отмечать в документе, что при сделке купли-продажи участвовал доверенный человек, обязательно.
  • В том случае, если по доверенности гражданин может участвовать только в сделке, то вносятся его инициалы. Вся остальная информация должна быть предоставлена собственником жилья.
  • Если же выписана генеральная доверенность (доверенное лицо может заниматься продажей квартиры на полных правах хозяина и участвовать в сделке), то вписываются важная информация. Например, паспортные данные, адрес по месту регистрации.
  • Гражданин, приобретающий квартиру, должен поинтересоваться у продавца жилья, какой доверенностью он обладает. Может потребовать ознакомиться с документом, чтобы не совершить ошибок при составлении договора.
  • Обсудить вопрос окончательной стоимости квартиры, как будут перечисляться средства, кто понесет расходы, необходимые на регистрацию документа в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, лучше обсудить заранее.
  • Документ можно написать от руки, либо напечатать на компьютере.
  • Договор составляется в трех экземплярах и предоставляется всем участникам сделки: продавцу, доверенному лицу, покупателю.

    Если же собственников много, то распечатывайте документ и им.

    Полный бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности вы можете скачать в формате WORD

    Содержательная часть договора

    Написать договор можно в несколько этапов.

    Этап 1. Оформление «шапки»

    Обязательно нужно указать:

  • Название договора. В данном случае вы можете написать «Договор купли-продажи квартиры». Вписывать в названии «по доверенности» не нужно. После названия не ставится точка.
  • Место, где подписывали договор, — город, область, край.
  • Дата совершения сделки.
  • Этап 2. Вписывание важной информации о продавце и покупателе квартиры

  • ФИО, дату и место рождения, паспортные данные, гражданство, пол, адрес регистрации продавца. В договоре может быть не один продавец, заметьте это. Если владеют квартирой несколько человек, то указывают инициалы и вышеперечисленная информация собственников жилья.
  • ФИО доверенного лица хозяина квартиры, который не может присутствовать во время свершения сделки. Кроме того, нужно вписать номер доверенности и дату подписания документа.
  • Данные гражданина, который собирается покупать квартиру. Они такие же, как и у продавца.
  • Этап 3. Информация об объекте продаваемой недвижимости

    1. Наименование объекта недвижимости, его важные характеристики: количество комнат, площадь, расположение в доме, этаж, адрес.
    2. В следующем пункте 2 – перечень документов, которые принадлежат продавцу, на основании которых он владеет недвижимостью. Обычно это свидетельство о собственности.
    3. Этап 4. Вопросы, касающиеся стоимости и расчета денежных средств

    4. Стоимость квартиры в пункте 3.
    5. Как будет происходить расчет денежных средств, передача их между сторонами.
    6. Исключение залога, окончательную передачу денег подтвердит пункт 5. Без него квартира будет находиться под залогом у продавца.
    7. Невозможность занижения или увеличения стоимости жилья указывают в пункте 6. Это обязательное условие при продаже квартиры.
    8. Этап 5. Вопросы договоренности и совершения сделки.

    9. Пункты 7,8,9,10 показывают о том, что квартира была продана. Указывать их, не меняя, обязательно.
    10. Стоит указать лиц, которые были прописаны в квартире, а также написать о том, что они были выписаны.

      На основе пункта 11,12 пишут 13-ый. Он указывает на то, что продавец не может пользоваться квартирой в связи с подписанием данного документа.

      Окончательную передачу жилья в распоряжение покупателя подтверждает пункт 14.

      Стандартные пункты 15-21 также обязательны.

      Этап 6. Подписание документа

      Заключение договора должно быть зафиксировано подписями представителей двух сторон.

      pravo812.ru

      Типовой договор купли-продажи квартиры

      Сделки об отчуждении недвижимого имущества направлены на передачу недвижимости в собственность другой стороне. Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляют только территориальные органы Федеральной регистрационной службы РФ. Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.

      В этом случае заключают следующие договоры:

    11. договор купли-продажи,
    12. договор аренды с выкупом,
    13. мены,
    14. дарения,
    15. ренты с передачей недвижимости под выплату ренты
    16. договор пожизненного содержания с иждивением.
    17. В настоящее время распространенным явлением, помимо заключения основного договора-купли продажи, стало также заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.

      Договор купли-продажи квартиры может иметь две формы:

      1. Простая письменная форма в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Если договор купли-продажи квартиры содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями.
      2. Договор, составленный нотариусом. В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина. Пошлина устанавливается в следующем размере в зависимости от стоимости объекта и суммы, которая будет указана в договоре:
        • до 1 млн. рублей — 1% от суммы договора купли-продажи, но не менее 300 руб.;
        • до 10 млн. рублей включительно 10 тыс. рублей плюс 0,75% от суммы договора, превышающей 1 млн. рублей;
        • свыше 10 млн. руб. — 77,5 тыс. рублей плюс 0,5% суммы контракта, превышающей 10 млн. рублей.
        • Договор в простой письменной форме составляется юристами нашей компании. Участие нотариуса в составлении документа — это дополнительная гарантия соблюдения законности сделки. Нотариус и его служба берут на себя проверку дееспособности граждан участвующих в сделке, удостоверение воли гражданина, удостоверение перевода текста на иностранный язык, если гражданин не владеет русским языком и т.п.

          Заключение договора купли-продажи квартиры

          Договор считают заключенным с момента его регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

          Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав. Вы можете ознакомиться также с основаниями для расторжения договора купли-продажи квартиры

          Документы необходимые для заключения купли-продажи квартиры

          Для составления договора купли-продажи квартиры обе стороны участвующие в сделке должны предоставить в агентство пакет документов, необходимых для регистрации контракта.

          Продавец — собственник жилья или лицо, действующее по доверенности — предоставляет весь пакет документов на квартиру, паспорт и дополнительные справки, удостоверяющие личность. Собирать пакет документов по квартире собственнику помогает риелтор. Ниже перечислены документы, которые необходимы для регистрации сделки и составления договора купли-продажи квартиры.

          • Правоустанавливающие документы на квартиру
          • Передаточный акт.
          • Паспорт продавца/всех собственников отчуждаемого имущества.
          • Кадастровый паспорт на квартиру и экспликацию
          • Выписку из домовой книги
          • Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире
          • Финансово-лицевой счет на квартиру
          • Также продавец должен получить заверенную нотариусом справку, удостоверяющую, что он на момент приобретения объекта в законном браке не состоял. Если квартира была куплена в браке, то для сделки потребуется согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если продавец в браке не состоит, достаточно прописать данные сведения в основном договоре купли-продажи квартиры.

            Покупателю для оформления квартиры в собственность требуется предоставить паспорт и нотариальную справку о том, что он на данный момент состоит или не состоит в официальном браке.

            Договор купли-продажи квартиры может быть заключен лицами или лицом, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственника/ов по доверенности.

            Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

            Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном постановлением Правительства РФ.

            Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

            www.landmarkre.ru

            Образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности

            Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности

            Под доверенностью на продажу участка земли понимается бланк, который выдается одним лицом лицу другому, чтобы тот смог выступать от имени первого в качестве поверенного перед третьими лицами.

            Бланк должен быть заполнен надлежащим образом. Согласно нормам российского законодательства форма составления доверенности может быть как простой письменной, так и нотариальной. Есть различные шаблоны, в соответствии с которыми оформляются доверенности того или иного вида.

            Необходимо нотариально заверить доверенность, которая распространяется на выполнение действий, требующих заверения нотариусом. Если же доверенность получена на выполнение тех действий, которые такого заверения не требуют, то и саму её заверять у нотариуса не обязательно.

            Образец типового договора купли-продажи земельного участка по доверенности

            Начните договор с указания реквизитов доверенности, к которым относятся: дата составления, срок действия, номер, паспортные данные лица, которое является поверенным. Это необходимо для устранения всех возникающих сомнений, которые касаются доверенного лица.

            Составьте договор купли-продажи в соответствии со стандартным образцом. Положения Гражданского Кодекса РФ указывают на то, что наличие на одной из сторон сделки поверенного не должно быть причиной для изменения цены и иных условий сделки. Однако на практике данное положение закона нередко нарушается.

            В соответствии со стандартным образцом договора данного вида выделяются следующие разделы (причем наличие доверенности данные разделы не меняет):

          • Предмет заключаемого договора;
          • Цены, а также алгоритм выплаты денежных средств;
          • Возлагаемые на стороны права и обязанности. Важно отметить, что в сделке предполагается участие посредника, который не обладает правом совершать какие-либо действия, способные повлиять на условия сделки, без согласия владельца. Посредник может лишь поставить свою подпись;
          • Указание на форс-мажорные обстоятельства, способные изменить ход сделки;
          • Реквизиты и подписи обеих сторон договора.
          • Нюансы договора купли-продажи земельного участка по доверенности

            Согласно договору продавец осуществляет продажу участка, в то время как покупатель получает его. При этом на покупателя возлагается обязанность по выплате продавцу определенной суммы денежных средств.

            Важно! Укажите в договоре информацию, дающую возможность идентифицировать земельный участок (к такой информации относятся площадь, адрес и иные сведения), чтобы избежать дальнейших проблем.

            Укажите в договоре, что все третьи лица не обладают никакими правами на продаваемый участок.

            Нередки ситуации, когда на стороне продавца выступает доверенное лицо.

            Важно! Если Вы имеете дело с поверенным лицом на стороне продавца, внимательно изучите доверенность, на основании которой он действует, чтобы понять, какими полномочиями он располагает.

            Образец предварительного договора купли-продажи квартиры.

            Про образец договора купли-продажи предприятия смотрите тут.

            Нередко возникают ситуации, когда поверенный наделяется в соответствии с доверенностью правом подписать договор, но при этом не имеет права получить деньги по данному договору от покупателя.

            Следовательно, для покупателя не представляется возможным осуществить передачу денежных средств доверенному лицу. Впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные трудности с доказательствами, если продавец подаст иск о взыскании неполученных денежных средств по договору, даже в том случае, если доверенным лицом будет подписана расписка о том, что деньги получены.

            Какие требования выдвигаются к доверенности?

            При составлении доверенности как документа, имеющего юридическую силу, необходимо руководствоваться определенными правилами. В доверенности должны находиться следующие сведения:

            Обязательным условием является наличие подписи и печати нотариуса. При этом текст может быть изложен в различном порядке. Однако именно нотариальное заверение служит основанием для юридической силы доверенности. Это значит, что с помощью такой доверенности может быть совершена сделка купли-продажи земельного участка. Важно наличие не только печати, но и информации о том, когда и где она проставлялась. Это имеет значение для определения срока действия документа, а также добровольности заключения сделки и в иных случаях;

        • Укажите срок действия документа, а также объем полномочий представителя. Существуют различные сроки действия доверенностей. Например, доверенность генеральная сохраняет свое действие в течение 3 лет. После того, как срок истечет, происходит аннулирование доверенности, однако она может быть отозвана доверителем и ранее. Можно отметить и в самом документе срок его действия. Доверенность, которая действует в течение указанного срока (например, 1 год или 1 месяц), который необходим для совершения сделки, является определенной. Если же срок доверенности истекает после выполнения тех или иных действий, то она является неопределенной;
        • Наиболее полно укажите информацию о доверителе и о представителе (ФИО, даты рождения и т.д.). Если Вы не знаете, стоит ли указывать тот или иной факт, то проконсультируйтесь у нотариуса, так как отсутствие того или иного значимого факта влечет ничтожность доверенности, утрату её юридической силы;
        • Определите точно и полно полномочия представителя, так как именно они будут являться необходимым ограничением его дальнейших действий;
        • Доверителю следует поставить свою подпись на составленном документе, тем самым соглашаясь с его содержанием. После этого нотариус подписывает документ, ставит печать. Это значит, что доверенность приобретает юридическую силу.

        При совершении покупки земельного участка представителем может быть лицо, достигшее возраста 18 лет, имеющее российское гражданство и дееспособность.

        Покупателем же выступать может и лицо, которое не достигло 18 лет, но имеет родительское согласие на совершение сделки. Если же родители выступают в качестве представителей своего ребенка, то доверенность не требуется.

        uropora.ru

        ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
        квартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения
        2018 год

        Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости

        Форма договора продажи недвижимого имущества

        Определение предмета в договоре продажи недвижимости

        Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения

        Цена и порядок оплаты в договоре продажи недвижимости

        Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

        Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

        Особенности продажи жилых помещений. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

        Образец Договора купли-продажи квартиры по доверенности

        Основные положения о заключении
        договора купли-продажи недвижимого имущества

        Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.

        По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

        Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким моментом является подписание сторонами договора, в котором отражены все существенные условия сделки.

        Для договоров купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете договора (отчуждаемый объект недвижимости), о его составе и состоянии (качестве), месте его нахождения, порядке и сроке его передачи покупателю, о цене, порядке и сроках оплаты, о правах третьих лиц на предмет договора, в т.ч. и правах проживания в отчуждаемом жилом помещении.

        Кроме того, любая из сторон договора может обозначить условия, являющиеся для нее существенными и в отношении которых должно быть достигнуто соглашение.

        Примечание: В случае, если до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи этого объекта, то основной договор купли-продажи должен заключаться на условиях. предусмотренных Предварительным договором. При этом, стороны договора вправе менять условия предварительного договора по своему усмотрению, предварительно достигнув соглашения по существу изменений, вносимых в договор.

        Форма договора
        продажи недвижимого имущества

        Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

        До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.

        С июля 2016 года положение дел изменилось. В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме.

        Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

        1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

        Исключением из этого правила являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, а также сделки по отчуждению земельных долей.

        2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

        Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

        Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

        Нотариальное удостоверение сделки производится путем совершения удостоверительной надписи на договоре купли-продажи недвижимого имущества. До совершения удостоверительной надписи, нотариус устанавливает личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан (на основании паспорта), проверяет их дееспособность и полномочия на совершение сделки, проверяет принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества продавцу.

        Нотариус обязан зачитать вслух участникам сделки текст договора купли-продажи недвижимого имущества, обязан разъяснить смысл и значение заключаемого договора, а также проверить, соответствует ли содержание договора купли-продажи недвижимого имущества действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям действующего законодательства.

        Договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению подписывается сторонами только в присутствии нотариуса.

        Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе. Стороны вправе самостоятельно составить проект договора, включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.

        В случае, когда проект договора составляется нотариусом (помощником нотариуса), стороны не обязаны безоговорочно принимать и подписывать стандартный (шаблонный) текст договора. До момента подписания договора и проставления удостоверительной надписи нотариуса, стороны вправе вносить свои предложения и пожелания о включении в проект договора всех тех условий, которые они считают необходимыми.

        За совершение нотариального действия взимается государственная пошлина или нотариальный тариф, в размерах, устанавливаемых Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства РФ о нотариате, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Взимание пошлин и тарифов производится с учетом особенностей, установленных законодательством РФ. Лица, которые в соответствии с законом пользуются льготами, уплачивают госпошлину и нотариальный тариф в уменьшенном размере, либо не уплачивают их совсем.

        Сделки, которые не подпадают под вышеуказанные ограничения, могут по-прежнему совершаться в простой письменной форме.

        Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом – адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т.д. и т.п. При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.

        Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящий момент времени таким органом является Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

        Определение предмета
        в договоре продажи недвижимости

        В договоре купли-продажи недвижимости должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. В договоре купли-продажи должны быть указаны все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

        При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.

        При описании отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка) необходимо указать: полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

        Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

        Если предметом сделки является квартира в многоквартирном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

        Описание отчуждаемого объекта недвижимости, приведенное в договоре купли-продажи недвижимости, должно полностью соответствовать данным кадастрового паспорта этого объекта недвижимости. Любое несоответствие в описании объекта недвижимости фактическим данным кадастрового учета, может повлечь приостановку, либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к покупателю.

        Права на земельный участок
        при продаже жилого дома, здания, сооружения

        По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

        В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

        Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

        При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

        Цена и порядок оплаты
        в договоре продажи недвижимости

        Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

        При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, договор о его продаже считается незаключенным.

        Если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

        В целях оптимизации налогообложения и исключения двойного толкования, при составлении договора купли-продажи рекомендуется выделять цену строений (сооружений) и цену земельного участка, на котором они расположены.

        Стороны договора вправе установить в договоре купли-продажи недвижимости любой удобный для них порядок, срок и способ оплаты отчуждаемого недвижимого имущества.

        На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

        Чаще всего происходит оплата в два этапа: часть денежной суммы покупатель оплачивает при передаче ему объекта недвижимости (или сразу после этого), а оставшуюся часть денежной суммы, покупатель оплачивает после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом покупатели страхуют себя от возможных скрытых проблем, которые они не смогли выявить на стадии подготовки сделки.

        Стороны договора могут производить между собой расчеты как наличными деньгами (без ограничения суммы), так и в безналичном порядке.

        В случае осуществления расчетов наличными деньгами, факт произведенной покупателем оплаты фиксируется соответствующей распиской продавца или его представителя. Расписка о получении денег от покупателя подписывается продавцом (его представителем) и передается на хранение покупателю.

        Расписка о получении денег может быть составлена в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение сделка по которой были уплачены деньги. Закон не устанавливает для расписки о получении денег каких-либо особых требований по форме и содержанию, кроме минимальных — этот документ должен иметь письменную форму и содержать информацию о факте передачи денег (кто, кому, когда, сколько и за что). По соглашению сторон договора в текст расписки могут быть включен перечень свидетелей, которые присутствовали при передаче денег и которые своей подписью в документе дополнительно подтверждают факт передачи денег.

        В случае осуществления расчетов в безналичном порядке, покупатель производит оплату путем банковского перевода соответствующей денежной суммы на заранее оговоренный банковский счет продавца, реквизиты которого могут быть указаны непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости или в дополнительном соглашении сторон. В данном случае факт оплаты фиксируется банковским платежным поручением с отметкой банка об исполнении поручения.

        При любом способе расчетов, сторонам рекомендуется в соответствующих документах, подтверждающих осуществление оплаты, четко обозначить назначение платежа — оплата за такой-то отчуждаемый объект недвижимости. Это позволит исключить возможные разночтения (разногласия) сторон по вопросу надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате приобретаемого объекта недвижимости.

        Передача недвижимости

        Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

        В Акте приема-передачи недвижимого имущества подробно указывается какое именно недвижимое имущество передано покупателю на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости и в каком состоянии находится это имущество в момент передачи.

        При описании переданного объекта недвижимости, указывается такая же подробная информация об объекте, как и в договоре купли-продажи — полный адрес места нахождения объекта, кадастровый или условный номер объекта недвижимости, общая и жилая (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

        Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости. Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и момент фактической передачи этого недвижимого имущества не совпадают по времени, т.е. например, сегодня подписан договор, а через неделю будет происходить передача имущества.

        Если подписание договора и передача недвижимого имущества совпадают по времени или объект недвижимости уже был передан покупателю ранее, то в большинстве случаев, сведения о передаче недвижимого имущества вносят непосредственно в договор купли-продажи недвижимого имущества, указывая в договоре примерно следующее:

        «Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателю квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

        Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

        Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.»

        (Вышеуказанный текст может быть изменен в зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки).

        Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

        Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

        Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимого имущества, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.

        Последствия передачи недвижимости
        ненадлежащего качества

        В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В частности, применяются следующие правила:

        Если недостатки недвижимого имущества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

        — соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества;

        — безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;

        — возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.

        www.proekt-007.ru