Полезные статьи

Правила и порядок заключения договора аренды

Порядок заключения договора аренды недвижимого имущества

Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года; в случае же, если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо учитывать оба этих параметра.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см., например, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Приведем следующий пример из практики. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал. Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен (п. 19 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).

Изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее 1 года, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 12 ГК РФ и п. 2 ст. 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее 1 года, не подлежал государственной регистрации.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков

www.bibliotekar.ru

Заключение договора аренды

Как заключение любого другого договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные правила заключении договора аренды следующие:

  1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды — условие о предмете договора.
  2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (см. раздел Договор аренды/Форма договора аренды)
  3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли — продажи такого имущества (ст.609 ГК).

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды — его предмета. Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:

  • Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора — арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать кто участвует в заключении договора аренды
  • Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении «Перечень имущества». Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.
  • Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему «График арендных платежей».
  • Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается, то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.
  • Обязательства сторон.
  • Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.
  • Гарантии по договору аренды.
  • Ответственность сторон по договору аренды.
  • Условия и порядок расторжения договора аренды.
  • Типовые образцы договоров аренды от профессиональных юристов, учитывающие любые условия аренды на нашем сайте.

    www.freshdoc.ru

    Порядок заключения договора аренды нежилого помещения и скрытые моменты

    Договор аренды достаточно распространён и заключается по всей стране ежедневно. И если в правоотношениях между физ. лицами такая сделка встречается не так часто, то при активной предпринимательской деятельности аренда нежилых помещений требует надлежащего оформления. Какие же момента следует проработать в первую очередь при заключении сделки?

    Форма договора и основные условия

    Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

  • подписание договора со сроком действия более года;
  • подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).
  • Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации. В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме. Порядок заключения договора аренды нежилого помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости.

    Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

  • срок договора;
  • его цена;
  • дата и место заключения;
  • реквизиты сторон.
  • Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

    Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам. Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации. Этот момент может стать важным на практике. Например, если стороны заключили договор, однако имущество было передано в аренду по факту только через год после подписания договора. Должен ли, в таком случае арендатор внести плату за этот год, ведь, по сути, имуществом он не пользовался? Безусловно, должен.

    Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды. Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ). Однако юристы рекомендуют избегать такого условного дефекта, так как он может повлечь за собой дальнейшую неправильную трактовку договора заинтересованной стороной.

    Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

    Документы для заключения договора

    Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако согласно практике правоприменения для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

  • для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
  • для юр. лиц – устав и учредительный договор;
  • нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
  • документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности
  • банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).
  • Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью. При необходимости нотариальной заверки договора документы для заключения договора аренды нежилого помещения или другого имущества предоставляются нотариусу. Последний проводит проверку на их правомочность и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.

    Исполнение и расторжение договора

    ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения. Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам. Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).

    Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ. Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой. Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

  • путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
  • путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
  • через обращение в суд.
  • Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

    Практические нюансы при подписании договора

    Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

    • наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
    • пребывание контрагента на стадии банкротства;
    • Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды. Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду. Загвоздка состоит в том, что в случае признания недействительным или незаключённым, в силу разных обстоятельств, договора аренды, субаренда признаётся такой же. Также она подлежит прекращению в ситуации, когда первичный арендатор не выполняет условия сделки.

      Также стоит обратить внимание на наличие в договоре аренды штрафных санкций за невыполнение обязательств.

      Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

      Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование. После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды. При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды. Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора.

      Одним из важных моментом при составлении договора аренды является прописывание в нём порядка возмещения улучшений, совершенных с объектом за счёт арендатора.

      Порядок заключения договора аренды не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

      В целом следует отметить, что договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.

      arendaexpert.ru

      Заключение договора аренды. Порядок и основные условия

      Договор аренды недвижимости, наряду с поставкой и оказанием услуг, без сомнения, является наиболее используемым договором в предпринимательской деятельности. Зачастую условия договора аренды офиса или торговых площадей оговариваются еще до государственной регистрации предприятия.

      Однако, опыт юристов ООО «Юридический центр Портал» свидетельствует, что стороны, при заключении договора аренды, концентрируют свои усилия на определении размера и порядка уплаты арендной платы, оставляя другие условия договора без внимания. Как результат – споры и разногласия, приводящие к расторжению договора и возникновению серьезных убытков у обеих из сторон. Предотвратить возникновение неблагоприятных последствий, возможно простым способом – своевременное уточнение всех существенных вопросов аренды еще при заключении договора.

      В настоящей работе мы ответим на вопрос, какие документы необходимы для заключения договора аренды, какова процедура заключения договора аренда, представим общую, юридически грамотную, схему заключения договора аренды, которая поможет достичь действительного, а не мнимого, согласия сторон.

      Заключение договора аренды недвижимого имущества (далее – Объект) можно условно разбить на следующие этапы:

      • Обмен сторонами правоустанавливающими документами

      • Этап анализа представленных документов

      • Согласование условий аренды

      • Заключение договора аренды

      • Оформление передачи Объекта

      • Регистрация прав аренды в ФРС (в случае заключения долгосрочного договора).

      Заключение краткосрочного договора аренды недвижимости (до года) не требует регистрации в ФРС.

      Обмен сторонами уставными и правоустанавливающими документами

      1. От Собственника (арендодателя) необходимо запросить:

      — свидетельство о праве собственности на Объект — документы БТИ (экспликация, поэтажный план, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1А)

      — правоустанавливающие документы на Объект (договора купли-продажи и т.д.)

      — выписку (на текущую дату) из ЕГРП

      — в случае наличия каких-либо ограничений и обременений (договора аренды, залога и т.п.) желательно запросить копии документов, на основании которых установлены обременения

      2. Арендодатель и Арендатор предоставляют друг другу:

      — копии учредительных документов юридического лица (ИНН, ОГРН, Устав, учредительный договор)

      — документы, подтверждающие полномочия лиц, ведущих переговоры и подписывающих договор аренды

      В случае заключения договора аренды физическими лицами данная стадия ограничивается предоставлением документа, удостоверяющего личность (паспорт).

      Анализ представленных документов.

      На этом этапе необходимо установить:

      — полномочия сторон и их представителей на заключение договора аренды;

      — наличие у Арендодателя зарегистрированных, в установленном порядке, прав на сдачу Объекта в аренду;

      — соответствие данных, содержащихся в ЕГРП, реальному техническому состоянию Объекта.

      — имеются ли незаконные перепланировки и другие изменения Объекта не зафиксированные в документах БТИ;

      — существуют ли обременения (залог, арест и.т.д.), установленные на Объект, можно ли их снять до заключения договора аренды;

      — получено ли согласие заинтересованных лиц на сдачу Объекта в аренду (например, согласие залогодержателя), соблюдены ли требования ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «Об акционерных обществах»;

      — иные обстоятельства имеющие значения по конкретному Объекту

      Согласование условий аренды Условия, которые необходимо или целесообразно включать в договор аренды будут предметом отдельной статьи. Остановлюсь лишь на некоторых, отметив, что существенными условиями договора аренды является предмет договора и его цена (арендная плата).

      На что следует обратить внимание при согласовании условий договора аренды:

      1. Четкое определение Объекта недвижимости.

      2. Установление срока аренды. Хотя срок и не является существенным условием договора аренды, достижение согласие по данному вопросу является обязательным. Если стороны заинтересованы в длительной аренде, заключение договора аренды на неопределенный срок является неприемлемым.

      3. Определение арендной платы.

      — четко определить размер арендной платы (с выделением НДС), причем целесообразно разделить ее на постоянную и переменную (коммунальные, земельные платежи итд);

      — точно установить, что входит в переменную плату (коммунальные платежи, плата за землю, за иные услуги, оказываемые арендодателем и.т.д.);

      — установить порядок и периодичность изменения арендной платы;

      — определить дату внесения арендных платежей, предоставление актов и счетов-фактур.

      4. Обязанности сторон по проведению капитального и текущего ремонта. Важно зафиксировать не только распределение обязанностей, но и сроки проведения работ по содержанию Объекта, предполагаемую смету расходов и т.д.

      5. В случае, если Арендатор планирует размещение на Объекте рекламных вывесок и конструкций целесообразно внести в договор согласие Арендодателя на такое размещение, а также обязанность Арендодателя на получение согласия иных лиц (например, сособственников здания, в котором находится Объект).

      Как показывает практика, очень важно отразить при заключении договора аренды условие о вывеске наружной рекламы в целях предупреждения возможных разногласий.

      6. Необходимо договориться с Арендодателем о претензионном порядке решения споров, т.е. порядок принятия претензий и ответа на них, получения необходимых согласований и т.д.

      7. Некоторые согласования могут быть занесены прямо в договор. Например, согласие Арендодателя на сдачу в субаренду части Объекта под банкоматы.

      8. Следует четко определить условия досрочного расторжения договора.

      Заключение договора аренды.

      Нам представляется целесообразной следующая конструкция (конечно, с учетом особенностей каждого Объекта). Заключаются:

      А) Предварительный договор. Данный договор необходим в случае, когда у Арендатора есть заинтересованность в объекте, но заключение договора аренды немедленно нецелесообразно (например, когда на Арендодателя надо возложить обязанность по «легализации» перепланировок или в случае, когда время подготовки Объекта к торговой деятельности (ремонт, монтаж торгового оборудования) не входит в срок аренды).

      Б) Краткосрочный договор. Договор на 11 мес. необходим, так как регистрация долгосрочного договора может затянуться на определенное время, и отношения сторон будут регулироваться краткосрочным договором. Краткосрочный договор прекращает свое действие в момент регистрации долгосрочного договора.

      В) Долгосрочный договор.

      Письменное оформление передачи Объекта, т.е. составление двухстороннего Акта приема-передачи, крайне важно для регулирования отношений сторон. Во избежание арендных споров необходимо зафиксировать действительную дату передачи, а также, отразить в Акте передачи действительное техническое состояние Объекта.

      Подача документов на регистрацию долгосрочного договора в ФРС.

      Техническая операция, значение которой многие недооценивают. Государственная регистрация договора аренды необходима, в первую очередь, для самих сторон, так как дает существенные гарантии стабильности арендных отношений.

      Как показывает практика, на любом из перечисленных этапах возможно возникновение индивидуальных, для каждого договора, проблем. Так, например, если собственником (арендодателем) выступает физическое лицо, необходимо помнить, что юридическое лицо Арендатор выступает налоговым агентом. Также возможны сложные ситуации: если один из собственников — физических лиц — является несовершеннолетним; в случае перехода Объекта по наследству или в порядке правопреемства; в иных ситуациях.

      Несомненно, что привлечение профессионального юриста еще на самых ранних этапах заключения договора аренды является просто необходимым.

      proocenka.ru

      ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

      Многие фирмы арендуют помещения, которые используют, например, под офисы. При этом иногда договор аренды, регулирующий взаимоотношения между арендатором и арендодателем, не заключается или заключается, но не должным образом.
      Между тем, заключению договора аренды должно уделяться пристальное внимание в организации-арендаторе, поскольку неправильное его оформление может привести к нежелательным для нее последствиям.
      Рассмотрим основные особенности и порядок заключения и расторжения договора аренды.

      Главное, что должна сделать организация, прежде чем заключит договор аренды на помещение, — убедиться, что арендодатель имеет право сдавать в аренду указанное помещение.
      Исходя из положений статьи 608 Гражданского кодекса (ГК) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

      Если фирма решила взять помещение в аренду, формальное оформление отношений аренды договором обязательно – нельзя просто «договориться» с арендодателем об основных условиях аренды, поскольку это может плачевно обернуться для арендатора.
      И вот почему.
      Арендодатель при таком «неформальном» оформлении аренды может в любое время забрать свое имущество, что позволяет сделать ему статья 301 ГК: «Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения».
      К тому же, не редки случаи, когда, забрав имущество, арендодатель еще и в судебном порядке взыскивает с арендатора неосновательное обогащение, обязанность возмещения которого за незаконное использование имущества за счет другого лица предусмотрена статьей 1102 ГК.

      Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что фирма все-таки должна заключать договор аренды недвижимости.

      Статья 609 ГК определяет форму и порядок регистрации договора аренды:
      •договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;
      •договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом;
      •договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

      Договоры аренды регистрируются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору.
      С другой стороны, гражданское законодательство не предусматривает, что отсутствие регистрации договора аренды делает его незаключенным. Однако с незарегистрированным договором аренды, как правило, возникают различные трудности: так, не всегда налоговые органы готовы принять по такому договору арендные платежи, поскольку считают его недействительным. Особенно это касается налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы» – они согласно пп. 4 п. 1 статьи 346.16 Налогового кодекса могут учесть расходы на арендные платежи при исчислении единого налога.

      Рассмотрим теперь, что следует непременно отразить в договоре аренды.

      Во-первых, в договоре аренды должно содержаться четкое описание назначения использования арендованного имущества арендатором. В случае чего, это позволит определить, каков износ такого имущества при указанном назначении и способах его использования.

      Во-вторых, согласно п. 3 статьи 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

      Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) (статья 611 ГК). Поэтому не забудьте потребовать от арендодателя необходимые документы, которые следует приложить к договору аренды.

      Кроме того, договор аренды устанавливает сроки, на которые имущество предоставляется в аренду (статья 610 ГК). Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

      Договор аренды должен содержать информацию о размере арендной платы, вносимой арендатором, а также периодичность и порядок ее внесения (статья 614 ГК). Договор будет считаться незаключенным, если в нем не указан размер арендной платы.

      Согласно статье 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
      Поэтому эти моменты должен быть также оговорены в договоре аренды, причем хорошо бы подробно расписать, что для данного конкретного помещения понимается под текущим ремонтом, а что под капитальным.

      Также необходимо выяснить, придется ли арендатору оплачивать коммунальные расходы на содержание арендуемого помещения или нет. Вообще коммунальные расходы не входят в состав арендной платы. Однако если в договоре указано, что организация-арендатор обязана оплачивать коммунальные платежи – увы…ей придется это делать.

      Как уже было сказано выше, договор аренды имущества может быть заключен на определенный срок – срочный договор аренды, и на неопределенный срок – бессрочный договор аренды.

      Срочный договор прекращается с истечением срока, на который он заключен. Однако согласно статье 621 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
      Для этого он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор.
      Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Иными словами, срочный договор становится бессрочным.

      Расторжение срочных договоров до окончания срока, на который они заключены, по требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых нарушений другой стороной.
      Условия, при которых договор аренды расторгается досрочно по требованиям арендодателя и арендатора установлены соответственно в статьях 619 и 620 ГК.

      При заключении бессрочного договора аренды недвижимого имущества каждая из сторон согласно п. 2 статьи 610 ГК вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

      Исполнение обязательств по договору аренды считается завершенным, когда арендатор возвращает имущество арендодателю. При этом следует оформить акт приема-передачи, где подробно описано состояние возвращаемого имущества.

      © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

      subschet.ru