Полезные статьи

Налог от сдачи в аренду в германии

Консультация по Германии. Налоги в Германии на сдачу недвижимости в аренду

ГЕОРГИЙ: Здравствуйте. Вы не знаете, какие налоги платятся, если Вы купили недвижимость в Германии и сдаете ее в аренду? Спасибо

Поделиться

Задайте вопрос консультанту

Что такое правильная недвижимость? Как вкладывать средства, чтобы быть защищённым юридически? Чтобы не переплатить при покупке? Чтобы не набрать привлекательных, но опасных кредитов? Как потом правильно и надежно управлять этой недвижимостью, чтобы она приносила хороший постоянный доход? Свои решения предлагает компания NVN Consulting AG. Читать

Покупка облигаций, акций, а также банковские депозиты – один из самых популярных современных инвестиционных инструментов. Немецко-швейцарская компания NVN Consulting AG с первого дня основания оказывает профессиональные услуги по консалтингу и юридическому сопровождению операций с ценными бумагами. Мы успешно управляем капиталами наших клиентов, опыт и результаты – доказывают нашу компетентность. Читать

Выходцы из каких стран предпочитают переезжать в Германию? Как получить туристическую визу в эту страну и как оформить долгосрочную визу? Каким критериям должен соответствовать соискатель на ВНЖ, ПМЖ и гражданство? Полная информация, ссылки на официальные порталы и перечень необходимых документов — в нашем материале. Читать

С чего начать процесс покупки квартиры или дома в Германии? Кто должен платить комиссию риэлтору? Как оформить договор и оплатить сделку? И какие дополнительные расходы ждут покупателя? Подробнее о правах и обязанностях иностранцев — в материале Prian.ru. Читать

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

prian.ru

Расчет налога на доходы от сдачи в аренду недвижимости в Германии для нерезидентов

Иностранцы, не проживающие и не имеющие места жительства на территории Германии, но получающие доход от источников в ФРГ в большинстве случаев обязаны платить подоходный налог с таких доходов. Ст. 6 Соглашения об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество между РФ и ФРГ предусматривает право страны, в которой находится недвижимость, облагать доходы от этой недвижимости, получаемые гражданами другой страны. К доходам, подлежащим налогообложению у лиц, не являющимися налоговыми резидентами (beschränkt Steuerpflichtiger), относятся доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Германии (§ 49 Abs.1 Nr. 6 EStG здесь и далее EStG — Einkommensteuergesetz -Закон о подоходном налоге).

Виды доходов от аренды, учитываемых в целях налогообложения согласно немецкому законодательству.

Немецкое налоговое законодательство различает три вида доходов от аренды:

непосредственные доходы от аренды, в первую очередь от долгосрочной сдачи в аренду недвижимого имущества (§ 21 EStG);

доходы от аренды движимого имущества, если они превышают 256 евро в год (§ 22 Nr. 3 EStG);

доходы от коммерческой (профессиональной) деятельности по предоставлению имущества в аренду (§ 15 EStG). Такая деятельность сопровождается частой сменой арендаторов (сдача в аренду теннисного корта, платная автостоянка); предоставлением дополнительных услуг (посуточная аренда квартир с уборкой, стиркой белья, предоставление завтраков и т.д.); организация отелей, торговых центров, общежитий.

Все три вида доходов от аренды влекут за собой разные налоговые последствия.

В целом, расчет и декларирование подоходного налога на доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества в Германии такой же сложный и многоступенчатый процесс как и применяемые в России налоговые правила к физическим лицам, сдающим в аренду коммерческую недвижимость. (Статью об интересных аспектах налогообложения дохода физических лиц от сдачи недвижимости в РФ можно прочитать здесь).

Общие принципы расчета суммы подоходного налога на примере сдаче иностранцем в долгосрочную аренду принадлежащей ему квартиры в Германии.

Рассмотрим порядок расчета налога на следующем вполне типичном примере:

Господин А., имеющий российское гражданство и постоянно проживающий в России, приобрел в марте 2015 года в Берлине квартиру для сдачи в аренду в доме 1998 года постройки. Стоимость квартиры составила 200 000 евро, в том числе стоимость земельного участка под многоквартирным домом, относящегося к квартире составила 40 000 евро.

Расходы господина А., связанные с приобретением квартиры составили:

комиссия маклера: 14 280 евро;

налог на приобретение недвижимости: 12 000;

услуги нотариуса: 3 000 евро;

авиабилеты в Берлин 280 евро;

проживание в отеле в Берлине во время подписания сделки у нотариуса 240 евро;

косметический ремонт в 2015 году 2 610 евро;

коммунальные платежи (включая воду, отопление, энергию и т.д.) и услуги по управлению квартирой составляют 320 евро в месяц;

приобретение встроенной кухни в январе 2016 года 4 150 евро.

В мае 2015 года господин А. сдал квартиру на длительный срок для проживания семье Т. за 1100 евро в месяц, при этом комиссия маклера за поиск арендатора и подписание договора составила 2 618 евро.

На этом примере мы рассчитаем сумму подоходного налога в Германии для россиянина А. за 2015, 2016 и 2017 годы.

Сначала нам необходимо определить налогооблагаемую сумму. Для доходов от сдачи недвижимого имущества это будет разница между суммой выручки и суммой расходов (§ 2. Abs. 2 Nr.2 EStG).

Выручкой по общему правилу являются любые денежные поступления от аренды квартиры, а так же от аренды частей квартиры(гараж, подвал) или предметов обстановки, если квартира сдается с мебелью. В нашем случае это:

в 2015 году (май-декабрь – 8 месяцев) – 8 800 евро

в 2016 году (12 месяцев) – 13 200 евро

в 2017 году (12 месяцев) — 13 200 евро

Немецкое налоговое законодательство различает капитальные и текущие расходы. Капитальные расходы уменьшают налогооблагаемый доход (списываются) в течение нескольких лет, а текущие расходы уменьшают прибыль того года, в котором понесены. Расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, это неиссякаемая тема для споров налогоплательщиков с государством в Германии. Списание расходов регулируется многочисленными сложными и подробными правилами, но всегда лучше указывать в декларации расходы по максимуму – в случае ошибки сотрудники финанцамта (Finanzamt — налоговое ведомство в Германии) суровой, но справедливой рукой поправят налогоплательщика. Общие правила простые:

расходы должны быть связаны с извлечением прибыли,

расходы должны быть фактически понесены,

расходы должны быть подтверждены соответствующими документами.

К капитальным расходам относятся расходы на приобретение квартиры, реконструкцию квартиры, приобретение в квартиру дорогостоящих предметов мебели, которые сдаются вместе с квартирой и имеют длительный срок эксплуатации.

Расчет ежегодных амортизационных отчислений

Расходы на приобретение квартиры списываются из расчета 2 % в год от стоимости приобретения квартиры. Для домов постройки до 1925 года установлена норма списания в 2,5 %, для зданий, имеющие статус охраняемого памятника, и зданий, имеющих ограниченное время полезного использования и в некоторых других случаях предусмотрены повышенные коэффициенты списания.

Стоимость квартиры для расчета ежегодной амортизации (§ 6 Abs.1 Nr. 1 EStG) определяется по следующим правилам:

+ покупная стоимость квартиры

— стоимость земельного участка, права на который переходят вместе с приобретаемой квартирой. Нормативная стоимость земли составляет базу для расчета ежегодно взимаемого налога на землю (Grundsteuer) и указана в налоговом уведомлении по земельному налогу, которое Финанцамт присылает вскоре после приобретения квартиры. В случае сомнений, стоимость земельного участка можно запросить в уполномоченном Финанцамте.

В нашем примере получается:

цена покупки (200 000) минус цена земли (40 000) =160 000 евро.

Далее сумма капитальных расходов на покупку квартиры увеличивается на стоимость затрат, связанных с приобретением квартиры:

затраты на нотариуса (Notarkosten);

затраты (сборы и пошлины), связанные с удостоверением и регистрацией договора и права собственности (Gebüren des Gründbuchamts);

налог на приобретение надвижимости (Grunderwerbsteuer);

комиссия маклера (Maklerprovision);

затраты на проезд для приобретения квартиры (Fahrkosten);

затраты на переводчика (Dolmetschergebüren);

затраты на консультацию адвоката при приобретении жилья (Anwaltskosten).

В нашем случае это:

Откорректированная стоимость квартиры – 160 000

Затраты на нотариуса – 3 000

Налог на приобретение недвижимости -12 000

Комиссия маклера — 14 280

Билеты в Берлин и проживание в отеле – 520

Итого откорректированные затраты на приобретение квартиры составят 189 800 евро;

От этой суммы в каждом году можно списать 2 %

2015 год (с марта по декабрь — 10 месяцев из 12) – 3 164 евро

2016 год – 3 796 евро

2017 год – 3 796 евро

При расчете амортизационной стоимости квартиры необходимо учитывать соразмерность затрат – расходы на нотариуса, маклера, транспортные расходы не должны превышать установленных законом границ.

Нередко после приобретения квартиры в ней производится капитальный ремонт, стоимость которого тоже может увеличить амортизационную стоимость квартиры. Такой ремонт должен вести к заметному улучшению потребительских качеств сдаваемой квартиры и носить долговременный характер. Например: установка ванны, замена паркета, установка новых окон. Если стоимость подобных работ (без НДС) в течение трех лет после приобретения превышает стоимость квартиры, то эти затраты увеличивают амортизационную стоимость квартиры. В рассматриваемом примере расходы на косметический ремонт в размере 2 610 евро этому правилу не соответствуют, они относятся к текущим расходам.

Стоимость приобретенной встроенной кухни, как и других предметов длительного использования стоимостью более 410 евро (без НДС), списывается ежегодно / пропорционально в соответствии со сроком эксплуатации утверждаемым Министерством финансов.

В нашем примере срок эксплуатации встроенной кухни составляет 10 лет. Таким образом, в 2016 году возможно списать 415 евро. В 2017 году так же 415 евро.

Иные расходы, учитываемые при расчете подоходного налога от сдачи квартиры в Германии

К текущим расходам законодательство относит:

земельный налог (Grundsteuer)

коммунальные платежи (Betriebsausgaben)

расходы по управлению имуществом (Verwaltungskosten)

проценты по кредитам, связанным со сдаваемым в аренду объектом недвижимости (Finanzierungskosten)

расходы на адвоката и налогового поверенного (Gutachterkosten)

расходы по страхованию ответственности и объекта (Versicherungen)

расходы по поиску арендатора (Maklergebüren)

командировочные расходы (Fahrkosten)

расходы по ведению счета (Bankgebüren)

другие расходы, связанные с извлечением дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду.

Земельный налог уплачивается на основании расчета, производимого финанцамтом и уменьшает налогооблагаемый доход в полной мере. Коммунальные платежи учитываются на основании расчета, предоставляемого управляющей многоквартирным домом организацией. Расходы разносятся на группы: энергоснабжение, уборка и обслуживание дома, содержание придомовой территории и т.д. Отчисления на капитальный ремонт дома (die Instandsetzungsrücklage) можно отнести к расходам только в том случае, когда управляющая организация подтвердила их фактическое расходование. В нашем случае для упрощения мы будем считать, что все отчисления на ремонт были потрачены в том же году, перерасчет за потребленные воду, тепло и электроэнергию не производился.

Проценты по кредиту, полученному для приобретения сдаваемого в аренду жилья и расходы, связанные с получением этого кредита так же вычесть из налогооблагаемой суммы. Обычно в начале года банки присылают расчет, в котором указывают сумму полученных денег с разбивкой на сумму процентов по кредиту и сумму, направленную на погашение кредита.

Расходы по управлению имуществом – платежи за услуги управляющей компании, дополнительные платежи за услуги русскоязычных специалистов, осуществляющих перевод, подготовку и пересылку документов, связанных с управлением квартирой, расходы на ведение счета в банке, если он открыт исключительно для расчетов по квартире, оплата услуг маклера, связанных с поиском арендатора, расходы по консультированию у адвокатов и налоговых поверенных, связанные со сдачей квартиры в аренду – все эти расходы уменьшают налогооблагаемую сумму, если носят разумный характер и подтверждены документально.

Какие же налоги должен будет заплатить Россиянин — владелец недвижимости в Германии при сдаче ее в аренду?

Произведем расчет налогов для нашего примере:

Расходы в 2015 году:

Коммунальные платежи с марта по декабрь, так как квартира изначально приобреталась для сдачи в аренду.

kontograd.ru

Личный опыт: покупка двух квартир в Германии для сдачи в аренду

Какие права и обязанности есть у собственников немецкой недвижимости? Сколько можно заработать на сдаче в аренду квартиры в турецком квартале Кельна? Как решать бытовые проблемы с нанимателями? На эти и другие вопросы ответил наш собеседник Антон, который владеет двумя квартирами в Германии.

ДОСЬЕ PRIAN.RU

Покупатель: Антон, предприниматель из Москвы

Регион: Германия, Кельн и Бишофсмайс

Объект: две двухкомнатные квартиры

Сделка: покупка на вторичном рынке, 2011 и 2012 годы

Цена: до €100 тыс.

* Наниматели мне платят в евро, а значит, для меня квартплата поднимается буквально каждый месяц. Эти деньги я даже не снимаю со счета, выгоднее хранить их в валюте.
* Моя квартира расположена не в самом лучшем районе Кельна – на периферии, в турецком квартале. При этом за такие апартаменты можно получить €500-600 в месяц чистыми.
* Почему немцы сами не раскупили все дешевые квартиры? Все очень просто: по местным меркам, это и не жилье вовсе.

— Антон, почему вы решили приобрести недвижимость в Германии? Какие цели вы перед собой ставили?
— Я не планировал сам жить в этих квартирах. Приобретал их для сдачи в аренду. Для меня эта покупка – своеобразная заначка на черный день, чтобы можно было иметь деньги в валюте.

Почему Германия? Прежде всего, я учил немецкий язык, много раз бывал в этой стране и хорошо ее знал. Также я занимаюсь военным антиквариатом, а в Германии есть много возможностей для развития этого бизнеса.

Квартиру в Кельне я покупал сразу с жильцами. Они меня устраивают – обязательные ребята. Еще ни разу они не задерживали платежи за квартиру. Ровно в срок присылают мне деньги на счет, открытый в немецком банке.

— Когда вы приобретали квартиру, вы знали, что в Германии действуют жесткие законы о сдаче недвижимости в аренду, которые во многом стоят на стороне нанимателей?
— Да, местные законы действительно защищают права арендаторов. В частности, собственник не имеет права, как у нас в России, выселить нанимателя, предупредив его лишь за месяц. Чем дольше времени квартирант провел в апартаментах, тем раньше ему надо сообщать о грядущем переезде, например, за шесть месяцев. Но меня это обстоятельство не пугало, так как я изначально приобретал недвижимость для сдачи в аренду и сам жить в ней не планировал.

— Кроме того, вы не сможете свободно повышать плату за квартиру… В Германии действуют ограничения на прирост арендных ставок.
— Это обстоятельство меня тоже не испугало. Вы подумайте: наниматели мне платят в евро, а значит, для меня квартплата поднимается буквально каждый месяц. Эти деньги я даже не снимаю со счета, выгоднее хранить их в валюте.

Справка Prian.ru
В Германии расторгнуть договор со съемщиком за 24 часа невозможно. К примеру, если договор заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, больше восьми лет – за девять месяцев. Подробнее читайте в статье «Сдаем в аренду квартиру в Германии: особенности, законы, подводные камни».

— Сколько можно заработать на сдаче в аренду двухкомнатной квартиры в Кельне?
— Моя квартира расположена не в самом лучшем районе Кельна – на периферии, в турецком квартале. При этом за такие апартаменты можно получить €500-600 в месяц чистыми. Сверху жильцы еще будут оплачивать «коммуналку».

— А как вы оплачиваете налоги?
— Власти земли присылают мне на почту счет, в котором указано, сколько и за что нужно заплатить. Я знаю немецкий, поэтому с этим проблем не возникает.

Справка Prian.ru
Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы жилья оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. При не самом престижном месторасположении поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год. Подробнее читайте в статье «Содержание недвижимости в Германии».

— Расскажите, пожалуйста, про вашу вторую квартиру в Бишофсмайсе. Там тоже живет арендатор или вам придется искать его самому?
— Это небольшая двухкомнатная квартира, которая полностью находится в моей собственности. Поясню: в Бишофсмайсе продается жилье в апарт-отелях по совсем смешным ценам. Но меня не устраивали такие варианты, так как хотелось полностью распоряжаться недвижимостью, а не ждать, пока закончится договор аренды с отелем. Сейчас там живет человек, который платит «холодную» аренду €300 (из этой суммы €156 идет на коммунальные услуги).

Справка Prian.ru
Цены на квартиры в апарт-отелях Германии начинаются от €6000 за небольшую студию. Как правило, при такой сделке квартира переходит в собственность нового владельца, но остается в управлении отеля на несколько лет. За это время собственник имеет право пользоваться ею, например, четыре недели в году. Когда срок договора с гостиницей истекает, владелец может как сам в ней отдыхать неограниченное время, так и продолжать сдавать в аренду туристам. Подробнее о подобной сделке читайте в статье «Личный опыт: покупка дешевой квартиры в апарт-отеле Германии».

— Антон, как вы собираетесь решать бытовые вопросы с нанимателями? Что будете делать, если возникнут какие-то споры или конфликты?
— Агентство Immobilien-bonn, через которое проходила купля-продажа, также занимается управлением недвижимостью. Сначала они ведут поиск арендаторов, собирают о них информацию, различные справки о задолженностях или кредитах.

Также агенты высчитывают коммунальные платежи, которые меняются в Германии каждый год в зависимости от использования воды и тепла. Встречаются квартиранты, которые отказываются платить коммунальные за определенный период, когда он начислен сверху. В этом случае все это ложится на плечи хозяина. А ведь я не должен оплачивать то, чем не пользовался… Однако рассчитываться придется, потому что по истечении шести месяцев государство может поставить квартиру на аукцион и продать за неуплату коммунальных. В подобных случаях агентство будет обращаться в суд и отстаивать там мои интересы.

Если наниматель нанесет какой-то материальный ущерб недвижимости, управляющая компания должна будет связаться со страховой и решить вопрос о возмещении урона. Если квартирант перестанет платить за аренду, агентство будет решать вопрос о его выселении. Словом, все спорные моменты я оставляю им.

Стоимость таких услуг составляет одну «холодную» арендную плату в год. Например, за управление квартирой в Бишофсмайсе я плачу €300 в год.

— Вы покупали квартиры специально для сдачи в аренду. В чем, на ваш взгляд, особенность таких объектов в Германии? Какие апартаменты лучше выбирать для этих целей?
— С таким вопросом рекомендую каждому обратиться к своему риэлтору – он должен знать. По моему опыту, отлично для аренды подходят студенческие места, например, Бонн и Берлин. Также в Германии всегда можно найти арендаторов в крупных городах и финансовых центрах, вроде Мюнхена.

— Какие советы вы могли бы дать людям, которые только планируют приобрести свой первый объект недвижимости в Германии?
— Во-первых, хорошо подумать и подготовиться перед тем, как начинать этим заниматься. Рассчитывайте на то, что сбор документов займет много времени и сил.

Во-вторых, вам понадобятся основные знания о стране, ее законах, процедурах ведения дел онлайн. Пригодится и знание немецкого языка хотя бы на минимальном уровне.

В-третьих, перед покупкой советую съездить в Германию, посмотреть, что за люди вам продают объект, изучить местность, попросить риэлтора показать аналогичные предложения. В таком случае ваша сделка будет более осознанной, а, значит, вероятно, более успешной.

И наконец, не стоит бояться. Мы все привыкли, что в России просто безумные цены на жилье. Что можно всю жизнь работать и скопить только на гараж… И многие думают, что если в Германии предлагают квартиры всего за €20 тыс., то за этим кроется какое-то «кидалово». Но это не так. В Германии действительно встречаются бюджетные варианты недвижимости.

Почему немцы сами не раскупили столь дешевые квартиры? Все очень просто: по местным меркам, это и не жилье вовсе. Немцы предпочитают комфортабельные частные дома, а квартиры выбирают в основном приезжие. Им ведь тоже нужно где-то жить… Немец, скорее всего, не стал бы покупать такую квартиру, как у меня. Но мне нормально – для аренды это жилье прекрасно подходит.

Владение недвижимостью в любой стране предполагает некоторые расходы на ее содержание. В Германии к этим расходам можно отнести налоги и сборы, связанные с недвижимостью, страхование и непосредственно расходы на содержание Вашего жилья. Кроме налога на приобретенное имущество, который уплачивается единоразово при совершении сделки купли-продажи, и расходов на регистрацию недвижимости, у вас появляется обязанность ежегодной оплаты налога на землю и находящегося на ней недвижимого имущества.

Расчет налогов, связанных с недвижимостью, в Германии вправе осуществлять только налоговый консультант, который несет ответственность за правильность и достоверность подсчетов.

Налог на покупку жилья в Германии является небольшим, но высока ставка налога на доход от перепродажи недвижимости (Spekulationssteuer), которая не использовалось для личного проживания. Так размер этого налога может достигать 45 % от дохода с перепродажи. Это обусловлено тем, что немецкие власти пытаются контролировать стабильность цен и стремятся избежать возможных спекуляций на рынке недвижимости.

Между РФ и ФРГ подписано соглашение об избежании двойного налогообложения, согласно которому сумма налога уплаченного российским резидентом в Германии, вычитается из налога, взимаемого в РФ.

Единоразовый налог при приобретении недвижимости

Единоразовый налог при покупке недвижимости в ФРГ (Grunderwerbsteuer) составляет 3,5 — 5 % от стоимости объекта. Его размер зависит от конкретной земли (субъекта федерации), в которой находится объект.

Базовая ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) равна 0,35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта, которая значительно ниже реальной рыночной. Размер оценочной стоимости определяется налоговой инспекцией (Finanzamt) путем специальной сложной системы подсчета. Для этого налоговая инспекция ежегодно присылает собственнику специальные бланки, в которых последний должен указать соответствующие данные, касающиеся его недвижимости.

Кроме того на размер ежегодного налога оказывают влияние местные муниципальные коэффициенты, размер которых различается и определяется непосредственно городскими властями.

Таким образом, приблизительный размер ежегодного налога на недвижимость равняется около
0,98 — 2,84 % от оценочной стоимости объекта. Например, сумма налога, подлежащего к оплате за однокомнатную квартиру в Берлине, составляет приблизительно 200 € в год.

Для старых строений (возрастом 40-50 лет) предусмотрена возможность списания налога на основании износа здания. Для домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги в размере 2 % от оценочной стоимости, а для домов старше 1924 г. в размере 2,5 %.

Налоги при сдаче объекта в аренду

Налоги для физических лиц:

Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом, который рассчитывается по прогрессивной шкале:

● годовой доход до 8.130 € (=zvE): 0 % для резидентов и 14 % для нерезидентов (иностранцев без права на ПМЖ); формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE — 8.130) :10.000
● доход от 8.131 до 13.469 € (=zvE): 14 — 23,97 %; формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE – 8.130) :10.000
● доход от 13.470 до 52.881 € (=zvE): 23,97 — 42 %; формула расчета: (228,74×Y + 2.397)×Y + 1.038, где Y=(zvE – 13.469):10.000
● доход от 52.882 до 250.730 € (=zvE): 42 %; формула расчета: 0,42×zvE – 8.172
● доход более 250.730 € (=zvE): 45 %; формула расчета: 0,45×zvE – 15.694

Для супружеских пар действуют льготные ставки

Помимо подоходного налога физические лица обязаны также выплачивать так называемый «налог солидарности» (Solidaritätszuschlag), который составляет максимум 5,5 % от суммы подоходного налога. Этот налог был введен после объединения Германии с целью развития территорий бывшей ГДР.

Таким образом, общая ставка налога для физических лиц составляет около 14,5 — 47,5 % от суммы совокупного дохода.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание объекта, его обновление, амортизационные отчисления, а также расходы владельца на поездку в Германию для инспектирования объекта, встречи с управляющим или налоговым консультантом. Стоит отметить, что списывание расходов на многоразовые поездки требует дополнительного обоснования. Как правило, расходы списываются единоразово за отчётный год.

Налоги для юридических лиц:

● Корпоративный налог (Köperschaftssteuer): 15 % (+ 5,5 % за «налог солидарности») = 15,5 %;
● Промысловый налог (Gewerbesteuer): 7 — 17 %; размер процентной ставки зависит от региона, в котором зарегистрировано юридическое лицо, и она вычисляется по формуле: базовая ставка в размере 3,5 % × муниципальный коэффициент (200 — 490 %);
● Налог на добавленную стоимость (Mehrwertsteuer): 19 % для товаров и услуг, и 7 % для продуктов питания, печатных изданий и т.д.; расходы по выплате НДС включаются в цену конечного продукта или услуги; доходы от сдачи в аренду жилых помещений и земельных участков НДС не облагаются.

Налог с продаж, налог на наследство и дарение

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости не взимается в том случае, если объект принадлежал владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служил местом его постоянного проживания. В иных случаях налог на доход с перепродажи подлежит к обязательной уплате. Его размер определяется по тем же правилам, что и размер подоходного налога (см. выше).

Доходы, полученные в результаты наследования или дарения, также облагаются налогом, размер которого составляет 7 — 50 % и зависит от степени родства между наследником и наследодателем.

Расходы на коммунальные услуги и иные затраты

Страхование недвижимости – процедура необязательная, но желательная. Страховые взносы зависят от выбранного типа страхования. Чаще всего недвижимость страхуют от пожара, затопления и других несчастных случаев. Размер страховых выплат составляет примерно 100 – 500 € в год.

Размер обязательных расходов на содержание недвижимости в Германии зависят от категории жилья.

Если собственник лично проживает в принадлежащей ему квартире, он платит в среднем 20-40 € в месяц за коммунальные услуги (уборка прилегающей территории и подъезда, освещение и вывоз мусора).

Коммунальные платежи включают в себя помимо этого затраты на электроэнергию, горячую и холодную воду, центральное или газовое отопление.

Оплата коммунальных услуг взимается только в том случае, если недвижимость эксплуатируется. Если же объект сдается в аренду, коммунальные услуги оплачивает арендатор. Собственник, в свою очередь, несет расходы за услуги домоуправления, осуществляющего контроль за объектом (примерно 30 — 50 € в месяц), а также осуществляет выплаты в накопительный фонд, создаваемый в обязательном порядке с целью поддержания здания, в котором находится квартира, в надлежащем состоянии.

В том случае, если зданию требуется капитальный ремонт и размер бюджета накопительного фонда недостаточен для проведения такого ремонта, обязанность возмещения недостающих средств возлагается на собственников. Поэтому перед приобретением объекта следует внимательно ознакомиться с документами, содержащими сведения о проводимых ранее в здании ремонтах или модернизациях, а также с содержанием протоколов собраний собственников, из которых можно узнать актуальный размер бюджета накопительного фонда.

Примерная статья расходов на содержание жилого объекта недвижимости:

Размер страховых выплат: 100 — 500 € в год
Расходы на уборку подъезда и прилегающей территории, услуги садовника и вывоз мусора: 20 — 40 € в месяц
Услуги домоуправления: 30 — 50 € в месяц
Взносы в накопительный фонд: в среднем 2,70 €/м² в месяц
Электроснабжение: 0,13 — 0,25 €/кВт*ч + абонентская плата от 4 € в месяц (от 35 € в месяц)
Водоснабжение: 1,9 — 2,7 €/м³ (от 40 € в месяц)
Газоснабжение: 0,5 — 0,8 €/м³ (от 50 € в месяц)

www.ew-realestate.de