Полезные статьи

Налогообложение при долевой собственности

Строительство завершено: учет и налогообложение

Инвестор и инвестор-заказчик (он же застройщик) заключили инвестиционный контракт на строительство торгового центра и склада, которые будут находиться на одном земельном участке. Инвестирование строительства осуществляют обе стороны. При этом по условиям контракта инвестору передается все построенное имущество, связанное с торговым центром, застройщику — созданные объекты, относящиеся к складу. Застройщик не выполняет СМР собственными силами.

При подготовке передачи построенных помещений с баланса застройщика на баланс инвестора возникли следующие вопросы:

1. Как распределять затраты, понесенные на строительство инженерных коммуникаций (внешних сетей электроснабжения, систем водоснабжения и водоотведения и др.), подъездных дорог и объектов благоустройства, которые предназначены для функционирования как торгового центра, так и склада?

2. Каким образом следует распределять накладные расходы застройщика, связанные с данным строительством, можно ли их полностью передать инвестору?

3. Каков порядок принятия к вычету инвестором и застройщиком сумм НДС, предъявленных застройщику подрядными организациями с 2004 г. по 2010 г., при условии, что на данный момент ни инвестор, ни застройщик этим вычетом не воспользовались?

4. Каков порядок обложения налогом на имущество построенных зданий у инвестора и застройщика?

Рассмотрим возможный способ решения возникших проблем.

Общее имущество

В отношении имущества, которое относится как к торговому, так и к складскому зданиям и которое невозможно разделить (неделимое имущество), стороны должны в дополнительном соглашении установить процентное соотношение прав на это имущество с дальнейшим оформлением его в долевую собственность (ст. 244, п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Обратите внимание! Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ при отсутствии закрепления в договоре долей участников долевой собственности доли считаются равными.

Руководствуясь этими нормами гражданского законодательства, инвестор-застройщик должен будет по итогам завершения строительства разделить собранные по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» расходы на неделимые объекты, которые будут использоваться при функционировании как торгового центра, так и склада, в той пропорции, которая будет закреплена в указанном дополнительном соглашении. Если такое соглашение относительно данного неделимого имущества заключено не будет, то расходы на строительство таких объектов, сформированные в бухгалтерском учете застройщика, необходимо будет поделить пополам. Тогда одна половина расходов впоследствии сформирует стоимость соответствующей доли объектов основных средств у инвестора-заказчика (Дебет 01 Кредит 08), а вторая половина затрат будет учтена им при определении финансового результата от данного инвестиционного проекта при передаче построенных объектов инвестору. Иными словами, такие объекты основных средств, которые впоследствии будут эксплуатироваться как инвестором, так и застройщиком (возможно, это инженерные коммуникации, подъездная дорога и объекты внешнего благоустройства), будут учитываться в соответствующей доле на балансах обеих сторон, что соответствует требованиям п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств».

Накладные расходы

Отнесение за счет инвестора всех накладных расходов, связанных со строительством объекта, который будет потом передан инвестору лишь частично, в то время как остальная часть останется в собственности застройщика, автору представляется экономически необоснованным. Это приведет к занижению первоначальной стоимости объектов, остающихся в собственности застройщика (п. 8 ПБУ 6/01), и искажению финансового результата при передаче инвестору построенных объектов.

Известно, что по окончании отчетного периода накладные расходы должны распределяться между всеми строящимися объектами в соответствии с выбранной базой распределения, закрепленной в учетной политике застройщика. Накладные расходы могут распределяться по объектам учета пропорционально:

— основной зарплате рабочих, которые заняты на объекте;

— численности рабочих на объекте;

— стоимости объекта по смете;

— материальным затратам на строительство;

— прямым затратам на строительство;

— объемам СМР, принятым у подрядчиков на основании актов выполненных работ.

В результате по окончании строительства соответствующая доля накладных расходов будет включена в состав первоначальной стоимости основных средств застройщика, а остальная часть будет участвовать в выявлении финансового результата от реализации инвестиционного проекта при передаче завершенных строительством объектов инвестору.

Налог на прибыль

На основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не облагаются налогом на прибыль у застройщика целевые средства, полученные от инвестора на финансирование строительства. Таким образом, в случае если вознаграждение застройщика в контракте не установлено, обложению налогом на прибыль у застройщика подлежит разница между взносом инвестора (включающим в себя некую сумму расходов на содержание застройщика) и фактическими расходами застройщика на осуществление строительства (в том числе осуществление технического надзора, создание условий для строительства, организация и контроль строительного процесса и т.д.). Сумму этой разницы, остающейся в распоряжении застройщика, точно можно будет определить только по окончании строительства.

В какой момент включать этот доход в налоговую базу застройщика? Процесс строительства может растянуться на несколько налоговых периодов, а п. 2 ст. 271 НК РФ предусматривает самостоятельное распределение налогоплательщиком доходов, относящихся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, между этими периодами, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко. На необходимость самостоятельного распределения предполагаемых доходов застройщика в течение срока выполнения инвестиционного договора указано в Письме УФНС по г. Москве от 23.01.2006 N 20-12/3554. Вместе с тем Минфин в Письме от 07.08.2007 N 03-03-06/1/544 сообщил, что:

— сумма вознаграждения включается в состав доходов застройщика от реализации услуг по исполнении договора по окончании строительства;

— расходы на содержание застройщика могут быть списаны в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства согласно ст. 318 НК РФ;

— доход застройщика за минусом расходов на его содержание учитывается для целей налогообложения прибыли.

По мнению автора, финансисты дают возможность застройщику избежать сложных расчетов и отражать доходы для целей налогового учета только в момент фактического завершения инвестиционного договора и передачи объектов инвестору. Судебная практика также подтверждает подобный подход (см., например, Постановление ФАС ВВО от 23.10.2006 N А17-3489/5-2005 (Определением ВАС РФ от 21.02.2007 N 1273/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС)). Таким образом, финансовый результат по реализации инвестиционного договора будет определяться на дату подписания акта приема-передачи построенного инвестиционного объекта и в том же периоде включаться в состав доходов от реализации (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ). При этом все расходы по собственному содержанию (прямые и косвенные) застройщик вправе признавать в налоговом учете в период их возникновения.

На наш взгляд, позиция автора является рискованной, к тому же может оказаться весьма невыгодной застройщику. Судите сами. В течение нескольких лет строительства бухгалтер показывает в налоговом учете убытки (в сумме расходов на собственное содержание), а доход признает единовременно (один раз) лишь по окончании реализации инвестиционного проекта. Полагаем, что застройщику целесообразно ежемесячно, списывая все расходы (прямые и косвенные), признавать некую сумму «виртуального» дохода, рассчитанную по самостоятельно разработанной и закрепленной в учетной политике методике.

Налог на добавленную стоимость

Так как застройщик передает инвестору построенный торговый центр и связанное с ним имущество в рамках инвестиционного контракта, такая передача будет носить инвестиционный характер. В соответствии с п. 3 ст. 39 НК РФ данная операция не признается реализацией, поэтому обязанности начисления НДС у застройщика не возникает.

Застройщик в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 168 НК РФ, выставляет инвестору не позднее пяти календарных дней после передачи по акту результата выполненных работ сводный счет-фактуру, который заполняется на основании счетов-фактур, ранее полученных от подрядчиков и поставщиков в ходе реализации инвестиционного проекта. При этом застройщик передает инвестору только часть НДС, которая относится к торговому центру и связанному с ним имуществу, а также НДС по строительству общего имущества в той доле, в которой оно будет принадлежать инвестору.

Кроме того, к акту сдачи-приемки объектов и сводному счету-фактуре должны быть приложены как копии первичных документов, так и копии счетов-фактур, выставленных в адрес заказчика-застройщика подрядными организациями (исполнителями). Так рекомендует поступать ФНС при заполнении сводного счета-фактуры (Письмо от 07.09.2009 N 3-1-11/708@).

Право на вычет возникает у застройщика только в отношении НДС, относящегося к строительству склада и связанного с ним имущества, а также в отношении доли налога, приходящейся на часть общего имущества. В свою очередь, инвестор может принять к вычету «входной» НДС, относящийся только к строительству торгового центра и связанного с ним имущества, а также общего имущества в своей доле.

Для правильного распределения суммы НДС между инвестором и застройщиком последний должен обеспечить раздельный учет НДС по складу, торговому центру, а также по общему имуществу (которое впоследствии будет разделено между инвестором и инвестором-застройщиком в соответствующих долях). Порядок раздельного учета, по мнению автора, заказчик-застройщик должен указать в учетной политике для целей налогообложения.

В целях применения вычета застройщиком важны следующие нюансы. Во-первых, поскольку строительство начато в 2004 г., часть «входного» НДС подпадает под действие ст. 3 Федерального закона N 119-ФЗ, вступившей в силу с 1 января 2006 г. и ставящей порядок применения вычетов в зависимость от даты предъявления налога налогоплательщику. Во-вторых, часть налога уже не может быть предъявлена к вычету в связи с истечением срока исковой давности (3 года).

По мнению автора, эти особенности вычета не распространяются на инвестора, поскольку суммы НДС будут предъявлены ему застройщиком в 2010 г. (или позднее). Поэтому инвестор вправе всю сумму налога предъявить к вычету в общеустановленном порядке, то есть после принятия на учет капитальных вложений в построенный объект, предназначенный для использования в облагаемой НДС деятельности, и при наличии сводного счета-фактуры, составленного застройщиком.

В силу п. 1 ст. 146 НК РФ услуга застройщика является объектом обложения НДС. Поэтому на стоимость оказанных инвестору услуг застройщик должен выписать отдельный счет-фактуру, который в общеустановленном порядке регистрируется в книге продаж застройщика. При этом важно отметить, что не возвращаемая инвестору положительная разница между размером его взноса по контракту и фактическими затратами застройщика (так называемая экономия) должна включаться в налоговую базу по НДС.

Налог на имущество

Инвестор и застройщик обязаны включать стоимость объектов недвижимого имущества в налоговую базу в момент ввода зданий и сооружений в эксплуатацию независимо от факта подачи документов на государственную регистрацию (п. 1 ст. 374 НК РФ, Письма Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 и от 11.04.2007 N 03-05-06-01/30, Постановления ФАС УО от 03.08.2009 N Ф09-4797/09-С3, ФАС ВВО от 21.11.2009 N А17-695/2009 и др.).

В заключение отметим, что из Письма Минфина России от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01 следует, что стоимость завершенного строительством здания, предназначенного для использования в производственной деятельности предприятия, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна включаться в налоговую базу (отражаться в составе основных средств), несмотря на то что здание фактически не эксплуатируется. Иными словами, если объект основных средств доведен до состояния, пригодного к использованию, и его первоначальная стоимость сформирована, то независимо от факта его использования данный объект отражается в составе основных средств. (Нет оснований отражать его стоимость на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».) Аналогичная позиция представлена в Письме Минфина России от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33.

www.mosbuhuslugi.ru

Адвокат по жилищным спорам

За кем признать данное право в случае спора решает суд. Жилищные споры отличаются сложностью и многогранностью правоотношений, которые они затрагивают. Дом, квартира либо доля в недвижимости, находящаяся в собственности, аренде либо пользовании, вопросы регистрации и наследства – малая часть правоотношений, в которых должен разбираться адвокат по жилищным спорам.

Каждый имеет право на жилище. Жилищные права закреплены в Конституции РФ, Гражданском и Жилищном кодексах РФ.

Как показывает юридическая практика, в жизни жилищный спор может возникнуть в любое время и не обязательно из видимой проблемы. Если вы столкнулись хотя бы с одной из нижеперечисленных проблем, то она требует юридического оформления, в противном случае последствия могут быть вплоть до бомжевания, что, конечно, зависит от Ваше общего достатка, ведь у некоторых жилье и на Канарах. Так что бомжевать можно по-разному:)

Итак, перечень проблем, требующих документального письменного оформления правоотношений, по которым простое устное соглашение юристами категорически не рекомендовано:

  • раздел квартиры, иного недвижимого имущества,
    1. определение доли;
    2. установление порядка пользования жилым помещением; переселение из сносимого жилья и обеспечение новым жильем;
    3. споры, связанные с действием государственных органов при расселении коммунальных квартир, общежитий, домов и квартир, которые находятся в частной или государственной собственности;
    4. вселения или выселения из жилого помещения;
    5. признание самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения законной;
    6. принудительный обмен жилыми помещениями;
    7. приватизация, реприватизация и регистрация жилых помещений, признание права собственности в порядке приватизации;
    8. взыскание долга по оплате жилого помещения, а также за коммунальные услуги.
    9. признание утратившим право пользования жилым помещением;
    10. признание права собственности в порядке наследования;
    11. признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным;
    12. признание договора дарения недействительным;
    13. признание завещания недействительным;
    14. расторжение договоров — ренты, или пожизненного содержания с иждивением;
    15. раздел имущества супругов;
    16. лишении прописки бывшего мужа (члена семьи), бывшего собственника, снятие с регистрационного учета по месту жительства;
    17. долевое участие в строительстве.

    Чем поможет адвокат по жилищным спорам?

    Если вы заметили, что ваши права каким-то образом ущемляются, или же вам необходимо выяснить к каким последствиям приведут ваши действия по распоряжению имуществом, то юридическая консультация адвоката является просто незаменимой.

    В общих чертах по проблеме Вас всегда проконсультируют бесплатно.

    При детальном разборе ситуации и необходимости дать юридическую оценку имеющимся документам придется заплатить.

    Практика показывает, что порой юридические консультации являются незаменимыми для предотвращения проблем. Большинство жилищных споров являются сложными. Для их решения и необходима жилищная консультация, которую может дать юрист, знающий хитросплетения жилищного и процессуального законодательства, имеет опыт доказывания своей позиции в суде. Предоставить такую квалифицированную помощь могут профессиональные адвокаты по жилищным спорам.

    Если Вы относитесь к льготной категории граждан, то бесплатные юридические услуги Вам окажут в государственных юридических бюро в рамках закона «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации». Кстати, нотариусы в рамках государственной системы бесплатной юридической помощи оказывают тоже бесплатную юридическую помощь гражданам, обратившимся за совершением нотариальных действий, исходя из своих полномочий путем консультирования по вопросам совершения нотариальных действий в порядке, установленном законом о нотариате.

    В случае заключения с адвокатом соглашения на ведение жилищного дела, первоначальная юридическая консультация проводится адвокатом бесплатно. А в случае положительного решения суда стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд в соответствии со ст. 100 ГПК РФ присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг адвоката.

    advokat-zashchitnik.ru

    Должно ли предложение направляться нетитульным собственникам?

    В научной литературе так описывается одна из проблем, связанная с реализацией преимущественного права покупки: при возмездном приобретении одним из супругов доли в праве собственности на квартиру (комнаты) другой супруг, не являющийся титульным собственником, тем не менее является участником долевой собственности наравне со своим супругом, поэтому оба супруга имеют преимущественное право покупки. Однако по сложившейся практике ни нотариусы, ни учреждение юстиции не требуют отказов от преимущественного права покупки нетитульных сособственников [1] .

    Представляется, что продавец не обязан предлагать свою долю одновременно обоим супругам. Достаточно сделать это в отношении одного из них. При этом волю данного супруга следует считать общей волей супругов.

    Обязан ли истец по делу о переводе прав и обязанностей покупателя обеспечить выполнение своей обязанности по оплате?

    Да, обязан. Это является необходимым условием удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя. Нормативной основой такого вывода служит абз. 2 пп. «в» п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом». Согласно приведенной норме при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. I ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

    Самой по себе возможности получения необходимых денежных средств недостаточно. Необходимо, чтобы они были в наличии у истца. В частности, по одному из дел суд апелляционной инстанции указал следующее.

    Довод апелляционной жалобы К. Н. о наличии денежных средств на покупку спорных долей квартиры не может быть принят судебной коллегией, поскольку в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств указанных обстоятельств суду не представлено. Наличие у истицы извещения ОАО о положительном решении по предоставлению ей кредита в размере не является достаточным доказательством, свидетельствующим о наличии у истицы необходимых денежных средств для приобретения спорного объекта недвижимости. При этом, суд первой инстанции верно исходил из положений ст. 96 ГПК РФ.

    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в подп, «в» п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 №4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками обшей собственности на жилой дом», при предъявлении иска в порядке ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

    Между тем, указанное условие истицей исполнено не было, в суде апелляционной инстанции она также нс представила доказательств обеспечения оплаты спорной доли жилого помещения (определение Санкт- Петербургского городского суда от 26.03.2012 № 33–3495/2012).

  • [1]Гарин И. В., Таволжанская А. В. Преимущественное право покупки в практике отчуждения комнат // Нотариус. 2005. № 5. С. 21 –24.
  • studme.org

    Оформление дарения доли в квартире

    Одним из способов осуществить передачу имущества на бесплатной основе является оформление дарения. Этот термин означает договор, по которому одна сторона (даритель) добровольно на безвозмездной основе передает другой стороне (одариваемому) в собственность имущество или права (например, права требования), или обещает сделать передачу таких объектов в будущем.

    Рассматриваемый договор является бесповоротным – право собственности переходит одаряемому навсегда, кроме случаев особо выделенных в законодательстве, когда допускается оспаривание в суде.

    Акт должен быть безвозмездным – передающий имущество не должен получать взамен какой-либо материальной или нематериальной выгоды, иначе сделка будет ничтожной. Дарение осуществляется только на добровольной основе.

    По общему правилу дарение доли квартиры должно осуществляться без каких-либо условий (материальных или нематериальных) – это безусловная сделка. Из этого правила есть некоторые исключения: для дарителя допускается условие пожизненного проживания, а также иногда дарственные заключаются при условии наступления определенного события в будущем типу вступления в брак, окончания учебы.

    Указанные обстоятельства не содержат в себе материальной выгоды или корыстных целей для дарителя, поэтому некоторые юристы считают их допустимыми. Но это спорные моменты и иногда они оспариваются в суде. Не допускается заключать сделку на будущее с условием перехода доли квартиры после кончины дарителя, поскольку это уже будет наследством.

    Договор может быть реальным и консенсуальным, то есть с обещанием подарить в будущем. Он оформляется обязательно хотя бы в простом письменном виде. Содержание может быть свободным, но должно отвечать требованиям закона.

    Документ можно даже написать вручную, но почерк должен быть разборчивым и не должно возникать разночтений и проблем с пониманием содержания. Как правило, регистрационные органы требуют документ в печатной форме, что не совсем законно.

    Нотариальное заверение дарственной на долю квартиры не обязательное, но и не запрещенное. Именно так оформить документ рекомендуют юристы, поскольку нотариус четко и правильно пропишет все условия и сможет выдать дубликат в случае потери экземпляра договора. Кроме того, он возьмет на себя часть хлопот о регистрации перехода права собственности: подготовит и подаст документы регистратору и заберет их.

    Даритель должен быть собственником передаваемого имущества и иметь на него все документы. Какого-либо согласия иных граждан, прописанных в жилье, или других собственников при этом не требуется. Исключения из этого правила следующие.

    Когда квартира в совместной собственности, а не в долевой, потребуется согласие всех иных сособственников. Когда у собственника есть несовершеннолетние дети – потребуется разрешение органов опеки о том, что такая сделка не нарушает их интересы и права.

    Есть случаи, когда родственник или иной гражданин, желающий подарить долю, живет далеко и не может приехать, тогда необходимо, чтобы он выдал доверенность, но только не на того, на пользу которого будет осуществляться дарение. Доверенность должна быть выдана именно на осуществление конкретно этой процедуры.

    Дарение доли в квартире не допускается, если обе стороны – коммерческие организации, но возможно, если таковой выступает одна сторона, а другая – физическое лицо.

    Одним из преимуществ дарения есть то, что подарок не считается совместно нажитым имуществом и его невозможно разделить при разводе супругов.

    Формально гражданин считается владельцем недвижимости сразу после принятия подарка, а полностью распоряжаться даром можно сразу после регистрации нового владельца (для этого потребуется около 10 дней)

    В случае оформления сделки нотариусом, ему необходима подача следующей документации:

    • паспортов всех сторон;
    • свидетельства о рождении, если среди сторон есть несовершеннолетние;
    • документы опекунов, если такие назначенные лицам до 18 лет (также в их роли могут выступать родители);
    • кроме согласия родителей, потребуется разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний (такое разрешение также понадобиться, если доля дарится дарителем, у которого есть несовершеннолетние дети);
    • если доля квартиры является совместно нажитым имуществом супругов, то потребуется письменное согласие второго супруга;
    • правоустанавливающие документы, а также акты-основания, подтверждающие, что имущество принадлежит и перешло дарителю (договора приватизации, купли-продажи, передачи, инвестирования, акты о наследии, свидетельство о праве собственности);
    • кадастровый паспорт, поэтажный план (требуется не всегда);
    • потребуется предоставление выписки из ЕГРП на недвижимость;
    • нотариус может попросить справку о приписанных в квартире гражданах или об отсутствии таковых, а ее можно взять в ЖЭКе (это выписка из домовой книги или иные данные от уполномоченных органов).
    • Для того чтобы взять выписку из ЕГРП, нужно обратиться в УФРС, Кадастровую Палату или МФЦ. Там следует подписать заявление (заполнить бланк или подписать распечатанный регистратором образец) на выдачу документа, предоставить паспорт и указать адрес недвижимости.

      Необходимо заплатить пошлину около 200 руб. Далее сотрудник учреждения выдаст расписку о получении документов и назначит время, когда нужно прийти за справкой. Она выдается в срок до 5 рабочих дней.

      Часто вышеуказанную справку и некоторые другие клиенту не нужно брать, так как в нотариальной конторе позаботятся об этом.

      Составление договора

      В дарственной обязательно должны указываться следующие пункты:

    • полные реквизиты сторон, опекунов, представителей;
    • стоимость доли квартиры, поскольку от этого будет зависеть налог (стоимость можно взять инвентаризационную с БТИ, так как она, как правило, всегда ниже, а налоговые органы требуют рыночную цену, но это незаконно);
    • намерение сторон добровольно передать в дар и принять подарок;
    • родственная связь между сторонами;
    • подробное описание подарка: его полные реквизиты и характеристика, адрес, кадастровый номер, данные техпаспорта, материал, форма и пр.;
    • ссылка на правоустанавливающие документы, по которым доля квартиры принадлежит дарителю;
    • указание на отсутствие обременений (залога, ареста, претензий третьих лиц и пр.);
    • указание, какие еще лица прописаны в жилье;
    • момент перехода прав на долю квартиры и каким способом осуществится прием подарка (стандартно, с момента регистрации и получения правоустанавливающих документов).

    Договор может составляться самостоятельно или нотариусом. В первом случае он подписывается сторонами на месте в регистратора при осуществлении регистрации перехода права собственности. Процедура та же, что и у нотариуса, только стороны должны явиться к регистратору, а не к нему. Также они должны сами собирать некоторые документы (выписку из ЕГРИП, справку из БТИ).

    Дарение доли в квартире жене оформляется по стандартным правилам. В документе содержится намерение дарителя подарить и одаряемой принять долю квартиры. Для дарения согласие принять дар является обязательным условием – это двусторонний договор.

    Одаряемая сторона может принять подарок или отказаться от него, например, когда ей будет не выгодно владеть этим имуществом, это потянет дополнительные расходы на его удержание и по иным причинам.

    В договоре указывается, что даритель, который является мужем одаряемой, добровольно передает дар, а жена принимает подарок. Указание на близкие родственные связи обязательное.

    В соглашение должны быть полные реквизиты сторон (включая ИНН, адреса, номера паспортов, даты их выдачи). Особенно важно описать конкретно и четко объект дарения (адрес, площадь, конструктивные параметры, материал, есть ли ремонт, какие-либо недостатки или особенности).

    Каких-либо условий принятия дара не должно быть. Жена считается близким родственником, поэтому налог в размере 13% от стоимости доли квартиры она не платит. Даритель в соглашении должен гарантировать, что имущество не обременено (не пребывает под арестом, залогом, в аренде, не обещано в дар, не выступает предметом споров, доля свободная от каких-либо притязаний).

    В документе должно быть указано количество прописанных в квартире лиц. Указывается и момент перехода права собственности (стандартно с момента регистрации) и способа передачи. Последний может быть совершен путем вручения одаряемой зарегистрированного экземпляра договора и нового свидетельства о праве собственности.

    Особенности дарения доли в квартире

    Дарение части доли в квартире имеет такие же нюансы, в основном затрагивающие налогообложение и правового статуса имущества (долевая или совместная собственность).

    Стоит отметить, что подписи на документах вместо несовершеннолетнего ставят его опекуны, они же уплачивают все расходы по процедуре от его имени. До 14 лет лицо считается малолетним и все решения вместо него принимают указанные лица.

    С 14 лет у граждан появляется частичная дееспособность, но право подписи они по-прежнему не имеют и от их имени действуют попечители (родители). То есть, они могут подписывать документы, но подпись такого лица действительная только вместе с подписью опекуна. Зато они уже вправе принимать решения сами за себя, изъявлять свою волю, высказывать возражения, которые имеют юридическое значение.

    Исключения, когда такие лица действуют полностью сами, составляют предусмотренные законом случаи наступления полной дееспособности досрочно (брак и пр.).

    Любые сделки с дарением недвижимости с лицами до 18 лет совершаются вместо них только родителями, опекунами, усыновителями и плюс к этому требуется разрешение органов опеки.

    Следует сказать, что дарение от имени малолетних (до 14 лет) запрещено, даже если вместо них действуют представители согласно закону, но принимать им подарки можно (с согласия опекунов)

    Между близкими родственниками

    Самый основной плюс для близких родственников – это отсутствие каких-либо налогов, а именно 13% НДФЛ от стоимости дара одаряемая сторона не платит. Во всех остальных случаях такой налог она обязана заплатить.

    Если доля квартиры дарится сыну или дочери, не достигшим 18 лет, то гражданин не может выступать одновременно дарителем и опекуном. Выход из ситуации такой: один родитель – даритель, другой принимает подарок вместо несовершеннолетнего.

    Близкими родственниками считают родителей (родных, неродных), супругов, детей, бабушек, дедушек, детей, родных братьев и сестер (включая от разных родителей). Порядок дарения между ними тот же, только в договоре необходимо указать степень родства, а при его оформлении предоставить документы, подтверждающие это.

    При долевой собственности

    Часто квартира или иная недвижимость является общей (принадлежит нескольким собственникам или нажита супругами в браке). Такая собственность называется, соответственно, долевой или совместной. В общей собственности есть несколько сособственников.

    При долевой форме владения каждый собственник имеет определенную долу в квартире. При совместной – доли не определены (не выделены), но существует возможность их разграничить. Она также называется бездолевой и именно она возникает у супругов, если вопрос о разделении имущества не решен в брачном контракте.

    Для дарения общей совместной собственности необходимо согласие всех владельцев. Самые частые случаи этого правового статуса квартиры: владельцами ее является супружеская пара, семья или люди, которые проживают в жилье, но их доли не выделены. В этих случаях при дарении требуется согласие иных сособственников. Но для этого необходимо сначала выделить долю.

    Как оформить договор дарения квартиры между близкими родственниками – вы можете найти в этой публикации.

    Выделение доли осуществляется в Регистрационной палате, она же выдает и документы о праве на нее. А если по этому поводу существуют разногласия между владельцами – то в судебном порядке. После определения частей недвижимости вносятся изменения в правоустанавливающие документы: каждому дольщику выдается свидетельство о праве на конкретно определенную долю.

    При дарении долевой собственности существуют такие особенности:

  • даритель вправе совершить сделку, не уведомляя кого-либо из сособственников, кроме случая, когда его доля нажита во время брака, тогда требуется согласие жены (мужа);
  • он может подарить только четко определенную принадлежащую ему долю (ее параметры указаны в правоустанавливающих документах);
  • остальные собственники не имеют права первоочередной покупки отчуждаемой доли.
  • Дарение части доли в квартире осуществляется таким же образом. Итак, основное различие такое: если доля выделена, то даритель распоряжается ею без чьего-либо согласия, то есть может дарить ее кому угодно; при совместной собственности для дарственной необходимо согласие всех остальных сособственников.

    Визит к нотариусу

    Перед визитом к нотариусу необходимо подготовить, указанные выше документы. Желательно предварительно зайти к нему и выяснить, какие справки не нужно заказывать, поскольку некоторые документы он может сам взять.

    Документ подписывается в его присутствии. При оформлении договора необходимо, чтобы были все стороны или их представители.

    Такое оформление выгодно еще и тем, что если потребуется согласие одного из супругов на дарение, то такое можно оформить сразу же в процессе заверения документа.

    Договор оформляется в количестве по 1 образцу для каждой стороны, 1 – остается у регистратора, 1 – для нотариуса. Некоторые справки он возьмет сам, например, позаботится о выписке из ЕГРП, о кадастровом паспорте, справке из БТИ об отсутствии арестов.

    От сторон могут выступать их представители с доверенностями, оформленными именно на эту процедуру. При участии в сделке несовершеннолетнего должны присутствовать его опекуны (родители) при этом они также должны иметь разрешение от органов опеки. Интересы несовершеннолетнего может представлять служащий попечительских органов с генеральной доверенностью.

    Нотариус выполнит большую часть работы по регистрации права собственности. Он заберет оригиналы документов (исключая паспорта) на некоторое время себе, при этом выдаст расписку с датой их получения.

    После этого стороны в назначенный день могут забрать договора с отметками о регистрации и новое свидетельство о праве собственности на их усмотрение: у регистратора (УФРС, Регистрационная Палата) или у нотариуса, который фактически сам выполнит все формальности по регистрации.

    Одаряемый также получит и новую выписку из ЕГРП на долю квартиры, в которой будет указано, что он является ее новым собственником. Дарение части доли в квартире облагается госпошлиной при регистрации. Стоимость своих услуг нотариус рассчитывает относительно стоимости дара, которая должна быть обязательно указана в договоре.

    Госпошлина и общая стоимость

    Вот список платежей, которые необходимо заплатить при оформлении дарения:

    calculator-ipoteki.ru