Полезные статьи

Налоги на продажу нежилого помещения

налог от продажи нежилого помещения?

В 2016г. планируем приобрести в совместную собственность супругов нежилое помещение за 2500 000 (можно указать меньше), Кадастровая стоимость 2900 000 руб. (2081 000 с учетом К 0.7)

На имя мужа, который не является ИП. Жена является ИП и планирует сдавать данное помещение в аренду , по договору с мужем безвозмездного пользования или доверительного управления, на безвозмездной основе ( что лучше и правильнее). Т.е. с мужем будет договор, что он мне на безвозмездной основе доверяет сдавать в аренду. Я заключаю договор аренды от своего имени, получаю доход и уплачиваю налог по УСНО. Муж доход с помещения не получает.

Также в ближайшие 3 года планируется продажа данного помещения.

Нужно ли будет мужу при продаже нежилого помещения платить налог с продажи помещения , если будет указана цена продажи также 2500 000 руб. или другая сумма (т.е. ниже) по которой мы купили.

Ответы юристов (6)

Нужно ли будет мужу при продаже нежилого помещения платить налог с продажи помещения, если будет указана цена продажи также 2500 000 руб. или другая сумма (т.е. ниже) по которой мы купили.
Тамара

Если исходить из того, что есть на сегодняшний день, то если стоимость будет ниже кадастровой, то налог придется оплачивать от 70% от кадастровой стоимость, если выше или равна кадастровой то от стоимости в договоре, конечно за минусом 1 млн. рублей:

ст. 217,1 НК РФ: 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Для возможного избежания налогооблажения и сокращения срока, как вариант оформить помещение на близкого родственника, который после подарит на Ваше имя или супруга помещение, то минимальный срок владения составит 3 года, соответственно по истечению 3 лет возможно будет продать избежав налога:

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Так как ваш супруг не является ИП, то он является налогоплательщиком НДФЛ. Данный налог он должен платить при получении дохода от продажи недвижимости.

При этом он может уменьшить доходы от продажи на расходы на приобретение:

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

То есть налог он платить не должен.

Но все же есть небольшая вероятность, что налоговые органы взаимоувяжут ваше ИП и операцию по продаже недвижимости вашего супруга.

В этом случае, на основании пп.4.п. 2. ст.220 НК РФ учитывать эти расходы он не может. То есть придется платить налог со всей суммы.

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
от реализации ценных бумаг;

Такой вариант будет даже лучше, если получится.

Тамара, добрый день! Если имущество приобретается в законном браке никаких договоров с супругом заключать не требуется. достаточно нотариального согласия супруга

Письмо Минфина России от 21.06.2013 N 03-11-12/24021

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и по вопросу применения патентной системы налогообложения сообщает следующее.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
При этом по вопросу о возможности применения патентной системы налогообложения в отношении вышеназванной предпринимательской деятельности при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности индивидуальных предпринимателей — супругов, следует учитывать следующее.
Статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имуществонезависимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью супругов.
В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В этой связи передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом. Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Андрей здравствуйте! Спасибо за ответ. Я поняла, что собственность совместная и смысла в указанных мною договорах нет. А как поступить чтоб минимизировать все таки налог с продажипомещения?

07 Марта 2017, 11:07

Коллега Унароков написал уже об этом — воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным статьей 220 НК. Для этого мужу нужно будет сдать 3-НДФЛ до 30.04 след за продажей года, заявить об уменьшении дохода от продажи на сумму расходов на приобретение, либо ждать 5 лет и продавать, в этом случае декларация по такому доходу не подается. Ну и как отметил коллега в обоих случаях сохраняются риски признания данного имущества как используемого в предпринимательской деятельности — соответственно нет права ни на вычет ни на освобождение от налога в связи со сроком владения более 5 лет

в дополнение к мнению коллег, в данном случае на мой взгляд, Вам может быть выгоднее не УСН, а ПСН по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества, т.к. это имущество и Ваша собственность.

в случае если Вашему супругу откажут в налоговом имущественном вычете по причине использования Вами недвижимости в предпринимательской деятельности, то он имеет право уменьшить доход на расходы по приобретению (пп.2 п.2 ст.220 НК)

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.
Нормами пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право, в частности, на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, предоставляемого с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.
Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместе с тем согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Это подтверждается и практикой Конституционного Суда РФ. В п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П отмечено, как следует из сформулированной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 24.02.1998 N 7-П правовой позиции, в соответствии с которой обеспечение неформального равенства граждан требует учета фактической способности гражданина (в зависимости от его заработка, дохода) к уплате публично-правовых обязательных платежей в соответствующем размере, возложенное на налогоплательщика бремя уплаты такого платежа, как налог на доходы физических лиц, — исходя из сущности данного вида налога и императивов, вытекающих непосредственно из Конституции Российской Федерации, — должно определяться таким образом, чтобы валовый доход уменьшался на установленные законом налоговые вычеты, а налогом облагался бы так называемый чистый доход.
Статьей 567 Гражданского кодекса РФ определено, что к договору мены применяются соо11тветственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае физические лица вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов в соответствии с положениями пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

pravoved.ru

Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%. Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Какие помещения относятся к категории нежилых

Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:

Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.

Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.

Когда возникает необходимость уплаты налога с продажи нежилого помещения

При продаже нежилой недвижимости от лица юридического лица налог с дохода подлежит уплате в любом случае. Что касается физических лиц, в учет берется срок использования недвижимости в целом. Если он составляет меньше трех лет, гражданину придется уплатить налог. Действующим законодательством определено, что любые сделки с недвижимостью, совершенные в обозначенный период, говорят о получении дохода.

Таким образом, физическое лицо может столкнуться с необходимостью выплаты налога на доходы в случае:

  • Использования помещения в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).
  • Перепродажи помещения в течении трех лет после его приобретения.
  • Отказаться от выплаты налога на законных основаниях нельзя. Если сделка купли-продажи подходит под перечисленные выше критерии, полученные средства будут признаны доходом.

    Как начисляется налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

    Ставка налога на доходы физических лиц едина для всех разновидностей прибыли, она составляет 13%. Базой налогообложения при продаже нежилого помещения является его стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Именно на ее основании будет осуществляться расчет суммы налога. В исключительных случаях, за базу налогообложения может браться кадастровая стоимость, умноженная на региональный коэффициент. Об этом речь пойдет в следующем разделе статьи.
    Владелец недвижимости может попытаться уменьшить фактическую сумму налога за счет использования права на налоговый вычет, при условии что оно не было применено ранее. Для нежилой недвижимости максимальная сумма составляет 250 тыс. рублей. Как оформить документы можно узнать у сотрудников налоговой службы.

    Оформить налоговый вычет можно один раз в жизни. Воспользоваться данным правом гражданин может с целью уменьшения суммы уплаты налога или возврата причитающихся средств на расчетный счет в банке. Данные вопросы рекомендовано заблаговременно уточнить в отделении налогового органа, в которое планируется дальнейшая подача декларации.
    При расчете налога на доходы в учет берется первоначальная стоимость нежилого помещения. Если она была больше цены продажи, физическое лицо не облагается налогом. Это связано с тем, что оно получило не прибыль, а убытки.

    Стоит сказать, что на практике довольно часто владельцы недвижимости стараются фиктивно уменьшить сумму продажи за счет ее занижения в договоре. Это позволяет снизить расходы на уплату налогов или полностью исключить их оплату. Однако, простановка фиктивной цены может быть признана мошенническими действиями со стороны продавца, также она ведет к созданию рисков обмана владельца.

    У вас возникли юридические проблемы?
    Нужен совет профессионального юриста?

    Бенсплатные номера для консультации:

    Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы

    Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:

    • если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
    • если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.
    • Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.

      Использование кадастровой стоимости исключено, если она не была отмечена в Росреестре. Значение указанного выше коэффициента может меняться в меньшую сторону и приравниваться к нулю. Все зависит исключительно от региона проживания. В связи с этим, гражданину стоит обратится в ближайшее отделение налоговой службы для личного выяснения расчета суммы налога и используемой базы налогообложения, исходя из индивидуальных обстоятельств.

      Сдача отчетности в налоговую после продажи нежилого помещения

      Получение дохода с продажи нежилого помещения требует заполнения декларации 3-НДФЛ. Физическое лицо обязано сдать ее в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, если имущество было продано в 2018 году, сдать декларацию и оплатить налог необходимо в 2019 году.
      Форма 3-НДФЛ может быть сдана в бумажном или электронном виде. В ней происходит указание:

      1. данных налогового органа и физического лица;
      2. суммы полученного дохода;
      3. суммы налога, подлежащего уплате.

      В том случае, если владелец недвижимости пожелает воспользоваться правом на налоговый вычет, ему следует сдать всю необходимую документацию совместно с декларацией.
      Заполнить 3-НДФЛ можно самостоятельно, воспользовавшись примерами бланков, размещенных в интернете или на официальном сайте налоговой, либо при помощи услуг стороннего бухгалтера или юриста. В любом случае, документ должен быть заполнен грамотно и без сокрытия размера полученной прибыли.

      Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

      Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
      Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.

      © 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

      Если остались вопросы, можно задать их бесплатной юридической службе через форму ниже. Также можно позвонить, если вопрос срочный.

      Бесплатный звонок юристу по номеру: 8 (800) 350-23-69 доб. 360

      vseofinansah.ru

      Налог на доход от продажи нежилого помещения

      Здравствуйте! Хочу продать нежилое помещение, находящееся в собственности 12 лет, до 2010 года официально сдавалось в аренду и по настоящий момент деятельности нет, хотя ИП открыто. Вопрос: Нужно ли при продаже платить налог на доходы, если продавать от физлица или лучше закрыть сначала ИП? Как лучше провести сделку при минимуме расходов на налоги? спасибо.

      Ответы юристов (4)

      Здравствуйте Ольга, постараюсь ответить на Ваш вопрос:

      Согласно ст. 208 НК РФ доходы от реализации имущества принадлежащего налогоплательщику физическому лица подлежат обложению НДФЛ. нет оговорки жилое или нежилое помещение.

      Согласно ст. 217 подпункт 17.1 не будет распространяться на нежилое помещение и льгота по НДФЛ не будет предоставлена в любом случае:

      «17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.»

      Как ИП налог на прибыль Вы обязаны будете уплатить.

      Если деятельность ИП не ведется, а помещение приобреталось изначально не для предпринимательской цели, то рекомендую закрыть ИП и провести реализацию как физическое лицо.

      Здравствуйте,Светлана! Вы пишете, что льгота не будет распространяться в ЛЮБОМ случае и советуете закрыть ИП и продать как физлицо — какой смысл тогда закрывать, выгодней платить как ИП 6%, чем как физ 13% ? Вообще в ст. 217 п.17.1 сказано, что если помещение в собств-ти более 3-х лет, то физлица не платят налог, поэтому я не поняла что Вы мне ответили. Если я закрою ИП, по Вашему совету, все-таки, налог как физлицо платить не придется, или что?

      22 Апреля 2014, 08:46

      Есть вопрос к юристу?

      Ольга, приношу извинения за задержку с ответом.

      Что касается освобождения от уплаты НДФЛ, если помещение находится в собственности более 3 лет, то отметила, что помещение должно быть ЖИЛЫМ.

      Вы в вопросе пишите про нежилое помещение. Поэтому льгота не распространяется.

      Согласна, что ИП на УСН платит 6%. Но может и 15%. Поскольку в вопросе Вы не уточнили про УСН решила, что меньше платить как физическое лицо (13%).

      Одновременно хотелось бы напомнить про льготные категории граждан, котоые имеют льготу по подоходному налогу и право на социальные вычеты.

      Вы как собственник помещения можете подарить помещение близкому родственнику, в таком случае НДФЛ платиться не будет.

      Светлана, можно еще уточнить? У меня УСН 6%, и помещение приобреталось как физлицо, но для предпринимательской деятельности (сдавала в аренду официально), но с 2009 года ее (деятельности) нет и подаю нулевые декларации, то есть получается, что выгоднее продать как ИП? И не попросят ли потом заплатить 13%?

      24 Апреля 2014, 11:39

      Боюсь, как бы разницу в процентах между 13 % и 6 % не рассмотрели как материальную выгоду.

      Прошу немного времени и вернусь с ответом.

      Ольга, статья 212 НК РФ, говоря о материальной выгоде ни один из трех случаев не подходит.

      Значит в этой части можно быть спокойным.

      Возник и другой вопрос, который и навел на мысль продажи как физическое лицо:

      — если Вы купили помещение до регистрации ИП.

      и Вы писали бумагу в налоговую о том, что «я, __ принимаю решение использовать помещение в предпринимательских целях», то надо писать обратную бумагу и продавать именно как физическое лицо.

      Льгота от продажи нежилого помещения по НДФЛ не предоставляется.

      Возможен вариант заявить дополнительный вид деятельности ИП, так как Ваш основной — сдача помещения в аренду.

      И только потом продать как ИП.

      Иначе при нулевой декларации по основному виду деятельности Вы покажете доход по неосновному виду деятельности (если он будет заявлен). Такой вариант не рекомендовала бы.

      Дабы избежать риски при проверке рекомендую запросить официально от налоговых органов ответ. Личная практика показывает, что официальный ответ с печатью и подписью на такой запрос очень помогает при проверках.

      Ищете ответ?
      Спросить юриста проще!

      Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

      Налог с продажи нежилого помещения физ лицом (не ИП), в собств. Более 3 лет

      Как физическое лицо сдаю нежилое помещение в аренду по договору. Плачу налог 13%. В собственности более 3 лет. Должен ли я заплатить налог при его продаже, в каком размере? М.б. для минимизации налога при продаже зарегистрироваться в качестве ИП?

      С уважением, Сергей.

      26 Октября 2013, 08:57 сергей, г. Пермь

      Ответы юристов (3)

      Здравствуйте! Если нежилое помещение находилось в собственности более трех лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого нежилого помещения не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

      Уточнение клиента

      Означает ли то, что я сдаю в аренду как физлицо, а не ИП, эта деятельность не считается предпринимательской, и при продаже не должен платить налог. По возможности, подтвердите соответствующими статьями.

      28 Октября 2013, 16:51

      При желании налоговая может доказать, что Вы занимались предпринимательской деятельностью (незаконно), ведь Вы систематически получали доход от использования нежилого помещения. В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Есть Письмо Федеральной налоговой службы от 8 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/412@. Вывод: если налоговая докажет, что у Вас была предпринимательская деятельность, то налог с дохода от продажи помещения заплатить придется. Если Вы зарегистрируетесь как ИП, то здесь тоже не все так просто. Есть споры по поводу того, какой налог нужно платить в данном случае. Одни налоговики считают, что 13%, даже если у Вас спец. режим, другие допускают 6% при выборе УСН. Вы покупали это помещение, если да, то сохранились ли документы, подтверждающие факт покупки?

      Систематическое извлечение прибыли будет очевидным, т.к. при продаже помещения сведения поступят в ту же инспекцию, куда сдаю декларацию о доходах от сдачи в аренду этого помещения. Кстати, я же сдаю декларацию, плачу налоги в соответствии с платежами по договору аренды, так почему это «незаконная» предпринимательская деятельность?

      В целом ситуация понятна. Спасибо за подробные пояснения.

      Видимо, придётся регистрироваться ИП и включать кроме аренды и продажу, чтобы платить 6%. Также надо поискать договор покупки, чтобы эта сумма пошла на вычет? Но ведь при 6% на УСН затраты не учитываются?

      29 Октября 2013, 17:08

      Если регистрировать ИП, то выбирайте УСН 15% (здесь можно учитывать расходы) ОКВЭД ставьте (не помню до словно) — продажа собственного недвижимого имущества

      m.pravoved.ru