Полезные статьи

Место где заключаются сделки купли продажи

Оглавление:

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.

Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры, каждый встает перед вопросом – что делать дальше.

В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше сделок на собственные деньги (без привлечения кредита).

Купля-продажа недвижимости НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)

Общая схема:

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать здесь.

Для ПОКУПАТЕЛЯ:

А) До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно:

Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны ( в том числе удаленность от метро);

— Количество комнат в квартире;

— Предпочтительный этаж, на котором квартира должна располагаться;

— Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);

— Требования к квартире по отделке ( с ремонтом, без ремонта, без отделки);

Вид из окон (в том числе сторона света);

Инфраструктура района ( детские сады, школы, магазины, прочее);

— Готовность или нет к заключению ипотечной сделки;

— Иные индивидуальные требования.

Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир ( агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры. В обоих случаях поиск квартиры –достаточно нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.

Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( www.avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ).

Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку. О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать здесь.

Как правило, заключение сделки происходит в два этапа:

1) Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с условием внесения аванса или задатка . Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается ( либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора). При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.). Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре ( она должна соответствовать реальной цене продажи ).

2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную проверку «чистоты» квартиры. Для этого надо:

— получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):

— запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

— запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

— запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

— убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры ( в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре ( отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

3) В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете условия аккредитива для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии ( в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет согласие на совершение сделки (также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.

4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете договор купли-продажи квартиры и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра. Будьте внимательны при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.

В случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

5) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

6) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.

Для ПРОДАВЦА:

Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:

1) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)

2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно. Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), Slando ( slando.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться здесь.

3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах ( в том числе и местного значения), а также вывесить ( при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.

4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры. На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

5) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства.

6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости).

7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки ( или согласование условий аккредитива) в банке, в котором планируется проведение сделки.

8) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность ( в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку. Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры ( в ряде банков требуются дополнительные документы).

В случае осуществления расчетов по аккредитиву, Покупатель направляет деньги из банка – эмитента ( в котором у него открыт счет и находятся деньги) и в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк выдает деньги.

9) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

10) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.

11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета.

В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь.

creditestate.ru

Экономические термины

БИРЖА ФЬЮЧЕРСНАЯ высшая форма биржевой торговли. Ведется фьючерсными контрактами на поставку товаров в будущем. Сделки могут заключаться не только на товары, но и валюту, индексы акций, процентные ставки. Фьючерсные контракты заключаются либо в целях спекуляции, либо с целью страхования сделки от возможного изменения цен. Покупатель, подписывая биржевой контракт, надеется, что к моменту его исполнения цена товара повысится и он получит разницу между ценой, с которой была заключена сделка в момент подписания контракта, и ценой, которая будет на бирже в момент его исполнения. Продавец же, наоборот, рассчитывает, что цена в течение указанного срока понизится, и он получит разницу между этими ценами.

Например, продавец продал иа бирже партию хлопка в январе С поставкой в мае по цене 1800 долларов за тонну. Если к сроку исполнения контракта цена на бирже на хлопок повысится до 1850 долларов за тонну, то продавец окажется проигравшей стороной, он потеряет на каждой тонне 50 долларов. Покупатель же, напротив, выиграет эту сумму.

При фьючерсных сделках одна сторона выигрывает, а другая -проигрывает. Фьючерс может быть продан в любой момент до истечения срока контракта. Ликвидность сделки производится через расчетную палату. Она выплачивает разницу выигравшей стороне и собственно получает от проигравшей стороны разницу между стоимостью контракта в день его заключения и стоимостью к моменту его исполнения.

БЛАГОСОСТОЯНИЕ характеристика социально-экономических условий жизни и удовлетворения потребностей населения. По рекомендациям ООН благосостояние представляет собой систему нескольких элементов: здоровье, в т.ч. демографические условия, пища, одежда, фонды потребления и накопления; условия труда, занятости, организации труда; образование, в т.ч. грамотность; жилище; социальное обеспечение; человеческие свободы. Для международного сопоставления уровня жизни (благосостояния) ООН использует так называемый «индекс человеческого развития», включающий преобразованный национальный доход на душу населения, продолжительность жизни, образование.

Главным элементом благосостояния является уровень и дифференциация доходов населения. Уровень доходов в целом — результат развития экономики страны и наличия в ней природных ресурсов. Дифференциация доходов складывается под воздействием экономических, демографических и социальных факторов и измеряется соотношением уровня материальной обеспеченности 10 процентов наиболее и 10 процентов наименее обеспеченных групп населения (децильный коэффициент).

Одной из главных характеристик благосостояния населения является степень соответствия денежных доходов прожиточному минимуму. Так, в Декларации прав и свобод человека и гражданина (ч. 2 ст. 26) предусмотрено, что «пенсии, пособия и другие виды социальной помощи должны обеспечивать уровень жизни ниже установленного законом прожиточного минимума». Прожиточный минимум — это показатель объема и структуры потребления важнейших материальных благ и услуг на минимально допустимом уровне, обеспечивающем условия поддержания активного физического состояния населения. Бюджет прожиточного минимума представляет собой стоимостную оценку натурального набора прожиточного минимума, а также включает в себя расходы на налоги и обязательные платежи. При изучении благосостояния остро стоит проблема малообеспеченности — следствие низкого размера доходов, низкой квалификации, незанятости, наличия иждивенцев и пр.

Благосостояние, наряду с доходами и потреблением, включает условия труда и быта, объем и структуру рабочего и свободного времени, показатели культурного и образовательного уровня, здоровья, демографии и демографической и экологической ситуации. В большинстве стран с рыночной экономикой преобладающая часть расходов на образование, медицину, социальное обслуживание покрывается за счет-коллективных источников финансирования.

Отрицательно сказывается на благосостоянии населения инфляция, которая обесценивает доходы населения. Нейтрализуются негативные последствия инфляции посредством политики индексации доходов.

neftegaz.ru

Процедура оформления покупки квартиры

Оформление покупки квартиры с помощью услуг опытного агентства позволит оперативно решить все формальные и юридические вопросы сделки, гарантируя ее безопасность.

Чтобы избежать мошенничества, стоит провести проверку юридической чистоты приобретаемой недвижимости.

Как купить квартиру в Москве?

Приобретая жилье, узнайте о возможности страхования сделки – это гарантия защиты вашего права на собственность.

Чтобы сэкономить время, силы и деньги на оформлении документации, доверяйте агентствам с проверенной репутацией.

Бесплатная консультация ведущих специалистов по вопросам покупки квартир в Москве и Подмосковье.

Самостоятельная покупка квартиры – рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории – истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству – срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности – в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, – юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, – они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
    • Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
      • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
      • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
      • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.
  • Оформление документов при покупке квартиры

    Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

    Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

    • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение – определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
    • о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
    • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.
    • Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

    • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
    • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
    • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

    В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства – в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.
  • Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

    Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

    В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

    Стоимость оформления покупки квартиры

    В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

    • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
    • оплата услуг нотариуса;
    • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.
    • На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

      Надежные сделки по покупке квартир

      Если вы задумываетесь о покупке или обмене квартиры, рекомендуем обратиться в агентство недвижимости «Азбука Жилья», где вам окажут профессиональные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью и их регистрации.

      Объем услуг и соответствующую стоимость выбираете вы (от подготовки договора до полного сопровождения сделки «под ключ»). При этом цена на услуги не зависит ни от суммы сделки, ни от сроков ее заключения. Вы оплачиваете только трудозатраты работающего с вами специалиста.

      Сотрудники агентства «Азбука Жилья» подробно консультируют вас по всем вопросам, связанным с проведением сделки, проведут экспертную оценку. В рамках договора вы можете рассчитывать на:

    • экспертизу документов продаваемой квартиры;
    • оценку реальной рыночной стоимости вашей недвижимости;
    • сбор документов по выбранным объектам;
    • проверку юридической чистоты недвижимости;
    • составление договора мены, купли-продажи;
    • подбор банка для осуществления взаиморасчетов для сделки;
    • участие специалиста в переговорах и сделке.
    • При по­куп­ке не­дви­жи­мос­ти луч­ше об­ра­тить­ся за по­мощью к про­фес­си­о­на­лам. В про­тив­ном слу­чае про­це­ду­ра по­куп­ки жилья от­ни­мет у вас мно­го вре­ме­ни, до­ста­вит мас­су хло­пот. Кро­ме то­го, вы не смо­же­те са­мос­то­я­тель­но пол­но­цен­но оце­нить все рис­ки, свя­зан­ные со сдел­кой и не бу­де­те уве­ре­ны в том, что про­цесс за­клю­че­ния до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры про­ис­хо­дит по всем пра­ви­лам.

      www.kp.ru

      Этапы сделки купли продажи квартиры

      Почему для покупки нужно обратиться к юристу по недвижимости

      Этапы нотариальной сделки

      Некоторые дополнения об изменениях 2017г.

      Адвокат Гордон А. Э.

      Если Вам нужно купить квартиру надежно и безопасно, Вам необходимо правильно спланировать и подготовить каждый этап купли продажи квартиры. В этом заинтересован, прежде всего, покупатель, он рискует остаться без денег и без квартиры.

      Изучите все законодательство России, регулирующее проведение сделок с недвижимостью от Гражданского кодекса, закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и до семейного законодательства, земельного, и т.д. Вы не найдете термина «Этапы сделки купли продажи квартиры».

      Это тот случай, когда термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с квартирами для правильной покупки квартир, но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса.

      Кроме того, законодательство России, по сравнению с другими странами, меняется очень часто. Например, первоначальная версия этой статьи написана в декабре 2016, а в 2017 один из вышеуказанных законов прекратил действие (О регистрации …) вместо него сейчас действует абсолютно другой, в котором от прежнего, по сути, ничего не осталось, кроме основного принципа — государственной регистрации прав. Требования к договорам для сделок с недвижимостью и к их оформлению так же неоднократно менялось с 1992г. Формы свидетельств на собственность — менялись так же неоднократно, органы их выдававшие — менялись несколько раз. Наконец свидетельства были вообще отменены.

      По статистике в России оспаривается в суде около 7 % сделок с квартирами. Причины разные — прежде всего, нарушения интересов третьих лиц при заключении сделок, нарушения при исполнении сделок, ошибки при оформлении договоров, мошенничество и т.д. Не снижается оспаривание сделок по причине нарушений в ранее проведенных сделках с квартирами, в том числе при приватизации, при заключении ДДУ, споры между супругами и т.д.

      По этому покупателю квартиры в России не стоит надеяться, что ему удастся разобраться в хитросплетениях покупаемой недвижимости без помощи квалифицированного юриста по недвижимости, а лучше, адвоката по недвижимости, и без юридической помощи по сопровождению сделки. Для надежности сделки покупатель квартиры должен знать не только актуальное законодательство по недвижимости, но и его тонкости на момент каждой предыдущей сделки с выбранной квартирой. Не является исключением покупка новостроек или квартир из первых рук. Гораздо большие подводные камни имеют апартаменты.

      Хотите сэкономить, безопасно купить квартиру, и сделать надежную куплю -продажу квартиры?

      Получите консультацию юриста по недвижимости, и пригласите юриста на сделку.

      Юрист на сделке

      Сделка купли продажи квартиры — это юридический процесс, юридические действия, фактические действия участников сделки и других лиц. Для правильного проведения сделки необходимо ее тщательно подготовить. Как вы прочитаете ниже, сделка купли-продажи квартиры — это много этапный процесс, состав которых зависит от особенностей конкретной сделки.

      Развеем миф, что любой взрослый человек может самостоятельно безопасно и надежно купить квартиру в России. Что бы действительно разобраться в документах на квартиру, в документах на сделку, покупателю нужно получить юридическое образование — системные знания различных отраслей права, плюс получить практику проведения сделок. Очевидно, для покупки квартиры в этом нет смысла. Для проведения сделки приглашают юриста по сделкам, адвоката по недвижимости, риэлтора.

      Покупателю нужно понимать смысл совершаемых юридических действий, и представлять их последовательность. Все это должен кратко объяснить покупателю юрист по недвижимости на консультации, до того, как покупатель попадет на сделку. И юрист должен разбираться (изучать, анализировать, сопоставлять) в документах на выбранную покупателю квартиру, готовить документы для сделки и объяснить покупателю те или иные юридические недостатки документов и их последствия для сделки с этой квартирой.

      По этому развеем еще один миф, что любой юрист поможет безопасно купить квартиру. Выше мы отметили, что связанное с недвижимостью законодательство в России регулярно меняется. А подзаконные акты — еще чаще. Да, человек с высшим юридическим образованием если засядет за законы, изучит судебную практику, и т.д., в конце концов получит теоретическую подготовку в области недвижимости. Сколько времени он на это потратит ? А где он будет получать практические навыки по проведению сделки, проверке юридической чистоты купли-продажи квартиры ? Тренироваться на вашей сделке ?

      По этому, для покупки квартиры нужно присутствие на сделке юриста по недвижимости, проведение сделки адвокатом по сделкам, систематически сопровождающего сделки. Это наиболее бюджетные способы юридического сопровождения покупки квартир.

      Более бюджетно вы сможете надежно купить квартиру если получите «Консультацию адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру. Сделку вы проведете самостоятельно! Подробнее о консультации!

      Зачем нужны этапы сделки купли продажи квартиры

      Профессионалы в области недвижимости, при сопровождение сделки, делают условную разбивку сделки купли продажи квартиры на последовательные этапы – планируют сделку. Каждый этап сделки функционально отделен от другого, при этом они взаимосвязаны, и обеспечивают достижение цели – надежное и безопасное совершение сделки с недвижимостью.

      Каждый этап сделки направлен на решение отдельной задачи. Результат одного этапа сделки определяет возможность и целесообразность начала следующего. Количество и содержание этапов зависит от общей схемы сделки и может отличаться для одних и тех же объектов недвижимости. Например, будут существенно отличаться сделки купли продажи квартиры с использованием «свободных денег» и сделка использованием ипотеки. В последнем случае покупателю придется предварительно одобряться в банке самому, затем одобрять квартиру в банке, согласовывать с банком условия договора купли продажа и т.д. Для одобрения банка покупатель будет требовать от продавца дополнительные документы, которые могут не требоваться для простой продажи, без ипотеки. В конечном итоге особенности сделки определят срок проведения сделки и потребуют дополнительных расходов.

      Проверки банка и гарантии при покупке квартиры в ипотеку

      Если мы упомянули об ипотеке, отметим сразу — покупателям не стоит надеяться на юридическую проверку квартиры банком.

      Дело в том, что кредит по тому называют ипотечным, что квартира находится в залоге у банка (в ипотеке), как обеспечение выплаты тела кредита и процентов. Кроме того, даже если сделку купли продажи признают недействительной, вы все равно будете обязаны выплатить деньги банку: и тело кредита и проценты. Такой судебной практики — полно.
      Покупателям стоит обратить внимание и на другое обстоятельство: Конечно, при выдаче ипотечных кредитов банки в той или иной форме проводят проверки, однако, покупателям соответствующие документы не предоставляют, и согласно договору с банком банк не обязан предоставлять такие сведения заемщику. Ведь по договору банк предоставляет кредит, а не оказывает услуги по проверке квартиры.

      По этому, покупая квартиру в ипотеку, заемщик не имеет сведений о результатах проверки, и в случае спора, по мнению суда, заемщик ни сделал ничего, что бы удостовериться, что недвижимость «чистая», а сделка — безопасная. А проверки делал банк, для себя.

      Это называется: Проявить должную осмотрительность и осторожность при совершении сделки.

      По этому, обратиться к юристу по недвижимости — это конкретное действие, по проявлению должной осмотрительности, тем более, если покупатель — не специалист в области недвижимости.

      Планирование этапов покупки квартиры — планирование сделки

      Знание этапов совершения сделки купли продажи квартиры, понимания их содержания позволяет уже на этапе первых переговоров планировать сроки покупки квартиры, затраты на подготовку документов, и оценить реальную возможность совершить сделку.

      Вы покупаете квартиру, и есть два предложения. Цены одинаковые. В одном случае квартира расположена похуже, у нее альтернативная сделка (продавец одновременно покупает другую квартиру, и уже подобрал вариант). Во втором случае расположение квартиры лучше, для продажи нужно проходить опеку (собственник несовершеннолетний). Что выбрать?

      В приведенном примере существенное отличие – опека. Альтернатива, если она уже подобрана, не так сильно усложнит сделку, как опека. Прогнозировать саму возможность получить согласия опеки, а тем более срок – малоперспективное занятие. В разных районах Москвы требования органов опеки и срок принятие решений значительно отличаются.

      Кроме того, невозможно исключить оспаривание данного решения опеки в будущем. А вдруг найдется заинтересованное лицо?

      Следовательно, при оценке этих вариантов квартира с опекой худший для покупки, поскольку заведомо трудно прогнозируется по срокам совершения сделки и содержит неустранимую возможность оспаривания сделки в будущем.

      Как видно, содержание этапа существенно влияет на общий срок проведения сделки. И конечно, по отношению к продавцу и покупателю значение этих этапов разное.

      Например, как правило, первый этап любой сделки купли продажи квартиры – внесение аванса. Для покупателя цель этого этапа – «затормозить» продажу квартиры и получить достаточное время для проведения юридической проверки квартиры и подготовки к совершению сделки. При этом, заключая договор об авансе необходимо помнить: возможно, аванс придется возвращать, например, если юридическая проверка выявит юридические пороки в истории квартиры. Значит договор об авансе должен быть именно об авансе, а не о задатке. Особенно на это нужно обращать внимание при совершении сделки с крупными агентствами недвижимости. Предлагаемые ими договоры всегда содержат подводные камни и вернуть аванс, если вы не исправили договор, бывает крайне сложно.

      Аванс для продавца имеет прямо противоположное значение: на первый взгляд продавцу более выгоден задаток. Поскольку продавец приняв аванс должен снять квартиру с продажи а значит он теряет покупателей, в случае отказа покупателя от покупки задаток компенсирует продавцу потерю времени. Вместе с тем, задаток продавцу квартиры не всегда выгоден. Например, если задаток принят от покупателя с ипотекой, а появился покупатель со свободными деньгами, конечно последний вариант продавцу более выгоден, не требуется собирать дополнительные документы и тратить дополнительное время.

      Универсального решения не существует, и каждый раз вид договора об авансе нужно выбирать исходя из решаемых задач.

      Второй этап — Юридическая проверка квартиры – существенный этап любой сделки. Проводится всегда в том или ином объеме. В юридической проверке квартиры заинтересован только покупатель. Результат проверки непосредственно влияет на принятие решения о покупке квартиры. Если обнаружены юридические проблемы, а тем более юридические пороки, покупать такую квартиру не целесообразно. Тогда сделка купли продажи квартиры на этом этапе останавливается, следующий этап — возврат аванса. Возврат аванса возможен, если договор об авансе это позволяет.

      Как видно, этапы сделки купли продажи квартиры взаимосвязаны и каждый направлен на решение конкретных задач.

      Простая сделка купли продажи квартиры (не альтернативная), как правило, включает следующие этапы:

      1) Переговоры с контрагентом по поводу покупки квартиры

      2) Аванс за квартиру

      3) Юридическая проверка квартиры

      4) Согласование условий сделки купли продажи квартиры

      5) Подготовка сделки купли продажи квартиры

      6) Совершение сделки купли продажи квартиры

      7) Государственная регистрация прав на квартиру

      8) Исполнение сделки купли продажи квартиры

      9) Завершение сделки купли продажи квартиры

      Аванс и юридическая проверка квартиры описаны выше, остановимся кратко на следующих на ними этапах.

      Согласование условий сделки купли продажи квартиры

      На этапе переговоров о покупке квартиры, на внесении аванса могут быть оговорены основные условия сделки. В окончательной форме условия сделки закрепляются только в договоре купли продажи. Это логично, поскольку только в процессе подготовки у сторон возникает понимание конкретных показателей условий сделки. Например, определится существенное условия договора цена квартиры .

      На цену квартиры может повлиять выявление юридических недостатков, например, необходимость покупателю узаконить перепланировки, необходимость погасить выявленную задолженность по квартплате, снятие с регистрации в квартире в судебном порядке и т.д. Могут быть выдвинуты требования банка, при ипотеке, или при военной ипотеке. Возникнет вопрос по снятию залога.

      По этому детали сделки – цена квартиры, порядок сроки и форма оплаты, сроки совершения сделки и срок передачи квартиры, комплектность квартиры, состояние квартиры и т.д. определяются только когда пройдет юридическая проверка квартиры.

      Подготовка сделки купли продажи квартиры

      Название этапа говорит само за себя. Суть этапа в подготовке сделки. Как сказано с учетом конкретной ситуации каждая сторона должна совершить конкретные действия, что бы в определенное время совершить сделку.

      Продавец, как минимум, должен подтвердить свои права собственника и свою сделкоспособность, о чем он получает документы и копии которых передает покупателю. Иногда от продавца требуются дополнительные действия, например, если продавец несовершеннолетний, нужно получить согласие опеки.

      Покупатель готовит деньги, если необходимо оформляет кредит, для чего просит у продавца документы на квартиру, и одобряет квартиру в банке и т.д. Большинство сделок купли-продажи в последние несколько лет проводятся только за счет денег от продажи другой недвижимости — альтернативная сделка, и привлечения ипотечных кредитов. По этому, покупателю для выхода на сделку нужно подготовить всю альтернативную сделку.

      С учетом согласованного способа расчетов выбирают банк и готовят проведение расчетов в наличной или безналичной форме. Готовится договор купли продажи квартиры.

      При необходимости и покупатель и продавец получают дополнительные документы, например, нотариальное согласие супругов на сделку, согласие опеки.

      Результат этапа – полная готовность всех сторон сделки совершить сделку купли продажи квартиры в согласованный день.

      Заключение сделки купли продажи квартиры

      Нотариальная сделка купли-продажи

      На первый взгляд все просто. Согласно Гражданскому кодексу РФ Совершение сделки купли продажи квартиры – это подписание всеми сторонами сделки единого документа. Сделка купли продажи квартиры оформляется договором купли продажи. Купля продажа недвижимости должна быть совершена только в письменной форме, в противном случае эта сделка недействительна (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

      Совершение сделки купли продажи квартиры – подписание договора купли продажи квартиры всеми сторонами договора.

      В общем случае в договоре купли продажи квартиры две стороны – продавец и покупатель. Иногда сторон может быть несколько, если на стороне продавца долевая собственность, или покупают несколько покупателей. Договор должны подписать все стороны.

      Причем, количество договоров должно быть на один больше, чем участников сделки. Лишний экземпляр остается в регистрационном деле Росреестра.

      На этом этапе самое главное — правильный договор купли-продажи квартиры. Хотите надежно купить квартиру ? Поручите подготовку договора юристу по недвижимости. Не надейтесь, что нотариальный договор будет без ошибок, если у вас нотариальная сделка.

      Тренд 2017 года — массовые технические ошибки в нотариальных договорах, и массовые юридические ошибки.

      Исправлять ошибки приходится через суд.

      Этапы нотариальной купли-продажи квартиры

      Нотариальная купля-продажа квартиры, это тот же договор купли-продажи, который удостоверил нотариус. В сделке купли-продажи квартиры нотариальный договор занимает такое-же место, как простое подписание договора. То есть, вся подготовка сделки и ее выполнение, расчеты и т.д. — забота сторон (покупатель и продавец).

      Нотариус только готовит договор и удостоверяет факт его подписания сторонами. И в этом сложность нотариальной сделки. Большинство нотариусов используют «формальный» удобный для нотариуса договор купли-продажи, который не содержит деталей договоренностей сторон по исполнению договора. Попробуйте дополнить нотариальный договор нужными вам положениями. Очень часто, вам это не удастся. Кроме того, для подготовки договора нотариусы часто требуют дополнительные документы, получение которых требуют времени. Например, технический паспорт.

      Напротив, часто нотариальный договоры содержат юридически небезупречные условия, но их убрать или исправить удается не всегда. Нотариусов можно и нужно убеждать изменить формулировки договора, но только аргументировано.

      Почему так важно тщательно подготовить договор купли продажи квартиры? Потому, что с 2013 года этот договор вступает в силу сразу после подписания! Он не требует государственной регистрации, как это было раньше.

      Кроме того, договор — это основной и единственный документ между продавцом и покупателем, где записаны обязанности каждого. Все устные договоренности — остались в прошлом. Вы сможете что либо требовать от другой стороны только если это записано в договоре.

      Не буду много писать. Хотите надежную сделку — получите консультацию и помощь юриста по недвижимости. Принесите адвокату для проверки договор купли-продажи. Получите совет адвоката в Москве, как купить квартиру лучше.

      На консультации адвоката по недвижимости регулярно возникает вопрос: купили квартиру, договаривались, что оставят встроенную кухню с дорогостоящей техникой, въехали, а техники нет, заменили на другую!

      Аналогично про кондиционеры, сантехнику и т.д.

      Ответ прост: пишите правильно договор купли продажи квартиры, что в нем по этому поводу написано? Почему не получили помощь юриста на сделке?

      Дело в том, что встроенная техника не относится к инженерному оборудованию квартир. И если в договоре купли продажи прямо вы не согласовали вопросы передачи продавцом этого оборудования, он не обязан его передавать.

      Государственная регистрация прав на квартиру

      Считается, что это формальный этап покупки квартиры, но от грамотной подготовки и проведения зависит не просто срок государственной регистрации прав на квартиру, но и сама возможность их зарегистрировать. А покупатель становится собственником только после гос регистрации прав.

      Дело в том, что с июля 2016 года государственная регистрация права в реестре ЕГРН является единственным доказательством права собственности на недвижимость, сами сделки с 2013 года не подлежат гос регистрации. Если подан не полный или неправильный пакет документов, получите отказ в государственной регистрации, или ее приостановят. Приостановка возможна на месяц. Соответственно, поскольку у всех сделок расчеты привязаны к государственной регистрации права собственности приостановка приведет к невозможности продавца получить деньги, и вообще возникнут проблемы с расчетами.

      Например: при самостоятельном проведении сделки купли продажи квартиры регулярно забывают получить и предоставить в Росреестр согласие супругов на сделку.

      Без этих согласий на регистрацию документы примут, а при проведении юридической экспертизы приостановят, а затем откажут в государственной регистрации права.

      Хорошо, если вы живете по адресу регистрации и вам придет уведомление, на которое вы представите согласия. А если вы его не получите? Мы часто проводим сделки, когда супруги живут или работают за границей. И нам приходиться не только готовить соответствующий комплект документов, но и планировать место их получения за границей РФ, и последующую «легализацию» в РФ.

      При всей простоте и очевидности, к государственной регистрации прав следует относится так же внимательно и тщательно готовиться, как к другим этапам сделки купли продажи квартиры.

      Результат этапа «регистрации прав на квартиру»: Получение договора купли продажи квартиры с отметкой Росреестра (штамп) о государственной регистрации права. Выдаются каждому участнику (стороне) договора. На экземпляре продавца должен быть штамп о регистрации прекращения права собственности. У покупателя – права собственности. Покупателю дополнительно выдается выписка из реестра ЕГРП о зарегистрированном праве собственности. По правилам с июля 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдают. Срок действия выписки из ЕГРП – месяц. Но по сути – только на дату выдачи.

      Исполнение сделки купли продажи квартиры

      Как написано выше сделка купли продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ, это передача права собственности на квартиру за плату. Оформляется сделка договором купли продажи квартиры.

      Соответственно, исполнение сделки купли продажи квартиры заключается в совершении сторонами (продавцом и покупателем) действий для передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю, а так же оплата покупной цены квартиры покупателем.

      При этом, право собственности на недвижимость возникает у покупателя только в результате внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). По этому рекомендуется в договорах купли продажи квартиры (и другой недвижимости) обязательно предусматривать обязанность всех сторон лично или через представителя подать соответствующее заявление и документы в Росреестр.

      В результате добросовестного исполнения сторонами договора купли продажи квартиры предусмотренных в договоре и законом действий каждая сторона должна получить то, на сто она рассчитывала при заключении сделки. Соответственно покупатель – зарегистрированное право собственности на квартиру, а продавец – в оговоренный договором срок полную сумму денег в согласованной форме (наличные или безналичные).

      Составными элементами исполнения являются расчеты по сделке и передача квартиры. Способ сроки порядок и форма расчетов определяются в договоре, как и сроки и порядок передачи квартиры.

      Соответственно от тщательности подготовки сделки, правильность прописания условий в договоре и взаимная увязка с другими условиями договора позволят устранить много нежелательных юридических проблем.

      Например, практически ни кто при совершении сделок через банковскую ячейку не обращает внимания на форму договора аренды ячейки. Между тем, в большинстве договоров банк не отвечает за сохранность денег в ячейке.

      Завершение сделки купли продажи квартиры

      Купля-продажа квартиры считается совершенной не просто, когда собственность перешла к покупателю по документам, но и когда квартира фактически перешла к покупателю. При этом, состояние и комплектность недвижимости должны соответствовать условиям договора.

      Часто в Москве покупатель обнаруживает в купленной квартире в лучшем случае замененные, а в худшем — снятые элементы комплектации квартиры — бытовую технику, элементы дизайна интерьеров, испорченные напольные покрытия, поврежденные стены, двери и т.д. Например, в одном из жилых комплексов Москвы оказался поврежденным пол в зале. Согласно смете ремонт стоит несколько миллионов рублей. В другой, дорогостоящая техника кухни была заменена на технику среднего ценового уровня. Случается, заменяются картины и мебель.

      Согласно статье 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. А покупатель вправе требовать с продавца возмещения убытков в судебном порядке.

      Если вы хотите исключить потери от повреждения или замены элементов комплектации квартир и интерьеров, а так же ускорить получение компенсации, нужно правильно составить договор купли-продажи.

      Прочитав статью вы согласитесь:

      В сделках с недвижимостью нет мелочей, каждый этап сделки требует внимания. Если вы хотите купить квартиру в Москве надежно и безопасно, обратитесь к специалисту — юристу по недвижимости, адвокату по недвижимости, к риэлтору.

      gordon-adv.ru