Полезные статьи

Земельный участок в собственности более 3-х лет

Оглавление:

Как перевести землю из аренды в собственность

Способы оформить земельный участок из аренды в собственность

  1. Бесплатно (для льготной категории граждан);
  2. Выкупить землю из аренды в собственность у государства по кадастровой стоимости через аукцион;
  3. Выкупить арендованный земельный участок под оформленным в собственность объектом строительства за 1,5-20% кадастровой стоимости (этот способ рассмотрим подробно);
  4. Через суд (например, если договор аренды закончился).
  5. Условия для перевода земли из аренды в собственность

    39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения находящиеся в собственности лиц, использующих данный ЗУ. 39.3 ч.2 п. 9-10 регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп ЗУ — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (стоить здание не нужно), а для участков, которые уже имеют разрешенное использование ИЖС в границах населенных пунктов, следует иметь только строение (срок строительства ограничен действием договора аренды).

    Другими словами, правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных прав не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью и данный ЗУ не изъят и не ограничен в имущественном обороте.

    А теперь рассмотрим каждый из видов разрешенного использования подробнее.

    1. Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)

    На участке под ИЖС построен капитальный жилой дом, введен в эксплуатацию и документально оформлен в собственность. При этом земельный участок под ИЖС имеет следующие ограничения:

  6. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке.
  7. Кроме того, приобретая в аренду такой участок, придется в течение трёх лет построить дом по согласованному в органах местного самоуправления проекту, выполненному лицензированной проектной организацией.
  8. По окончании строительства дом нужно по всем правилам зарегистрировать в административных органах и получить техпаспорт. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем не возникнет.
  9. Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

    2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

    Если участок под ЛПХ и расположен на земле населенного пункта — это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

    Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны — называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

    3. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ, ДНТ)

    Чтобы перевести из аренды в собственность участок для ведения садоводства или огородничества, который расположен в пределах земель населенных пунктов, также нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка. Кроме того, если вы состоите в садоводческих, дачных, огороднических товариществах или кооперативах, то до 31.12.2020 года попадаете под упрощенный порядок оформления участков на землях сельскохозяйственного назначения (дачная амнистия).

    Участок на земле для сельского хозяйства, но с разрешением использовать его под дачное строительство, обойдется в разы дешевле, чем участок в населённом пункте. Каких-либо ограничений на возводимые постройки тут не налагается, но могут возникнуть проблема с пропиской.

    Если сельхозземля предназначена для садоводства, построить капитальное строение будет нельзя, к тому же налагаются ограничения и на габариты дома, и даже на материал и высоту заборов. На участках, предназначенных для огородничества, строить вообще ничего нельзя.

    Существует немало требований для того, что бы постоянная регистрация на дачном участке стала возможной. Необходимо будет не только доказать, что дом является капитальной постройкой, но и что к нему можно подъехать в любое время года, что вы проживаете только там и не имеете другого места жительства. Однако есть возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения, но для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, открыть КФХ или ЛПХ.

    4. Сельскохозяйственные земли (СХ)

    Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст. 10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

    Другими словами, чтобы перевести землю сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность, нужно использовать участок по назначению не менее 3-х лет. Чтобы использовать приоритетное право и льтотный процент выкупа, потребуется заявление в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ).

    Порядок оформления земли из аренды в собственность под домом

    Если на арендованном под ИЖС или ЛПХ участке построить и оформить в собственность дом или любое другое капитальное здание согласно разрешенного использования, то вы попадаете под льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность (стоимость выкупа рассмотрим ниже).

    Порядок действий следующий:

  10. Получить кадастровый паспорт на построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Во время действия земельной амнистии (уточнять в кадастровой палате) достаточно построить только фундамент;
  11. Оформить дом в собственность;
  12. Написать в Администрации, на территории которой расположен ЗУ, заявление о желании выкупить земельный участок под зданием, находящимся в вашей собственности. Согласно Правилам выкупа, которое устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом выкупа земли под объектом строительства, оформленным в собственность;
  13. Подписать подготовленные Администрацией договора купле-продажи и в указанный срок оплатить указанную в догорове сумму (безнал);
  14. Подать документы в РосРеестр (через МФЦ «Мои документы») на регистрацию права собственности Более подробно о том, как оформить купле-продажу земельного участка, я рассказываю здесь.

Документы для оформления земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка в РосРеестре происходит при наличии следующих документов:

  • Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
  • Постановление главы районной Администрации о предоставлении участка в аренду;
  • Кадастровый паспорт на земельный участок;
  • Кадастровый паспорт на построенный объект;
  • Выписка из ЕГРН на построенный объект. Заказать информацию из ЕГРН можно и в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
  • Стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность

    Для собственников зданий и сооружений, которые когда-то были приватизированы, цена перевода в собственность составляет фиксированный процент в зависимости от расположения участка:

    • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел (Москва и Санкт-Петербурге) — стоимость выкупа равна 20 % от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве — цена выкупа 20 %; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам);
    • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
    • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога. Например, в Московской области — 10-кратная ставка земельного налога. Размер налога для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально.
    • Как правило цена оформления земельных участков аренды в собственность для муниципальных (поселковых, сельских) земель не превышает 3% кадастровой стоимости. Для городов — 15-20%. Помните, что арендованным имуществом обладают, а не владеют.

      Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

      Законом о приватизации земельных участков в Российской Федерации предусмотрены следующие ограничения смены собственности:

    • Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
    • Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
    • Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
    • Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
    • Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
    • Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
    • Земли Министерства Обороны.

    Проблемы при переводе земли из аренды в собственность

    Чиновники Екатеринбурга начали подавать в отношении собственников судебные иски, доказывая, что те не имели права выкупать участки, так как дома на них были нежилыми, бутафорскими. К сожалению, такой подход затронул и добросовестных приобретателей, которые долго ждали наделы и буквально на последние средства строили на них жилье.

    Главный специалист отдела подготовки правоустанавливающих документов земельного комитета Наталья Турыгина сообщила, что в суд представлены иски к 25 гражданам. Таким способом решено оспорить 37 договоров купли-продажи земли. Среди ответчиков есть собственники двух, трех и даже семи участков.

    По результатам рассмотрения исковых заявлений 21 соглашение признано недействительным. При этом по 19 наделам восстановлены арендные правоотношения. Два участка остались в частной собственности, но строения на них признаны неиндивидуальными жилыми домами. Такие судебные решения дали возможность взыскать с граждан разницу между кадастровой стоимостью и выкупной ценой. Наталья Турыгина отметила, что суд не выявил нарушений в процедуре заключения лишь трех соглашений.

    Чем закончилась история в Екатеринбурге, читайте здесь.

    Действия в случае отказа в выкупе участка

    Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

    1. Запрашиваете заключение архитектуры.
    2. Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
    3. Составляете претензионное письмо и направляете собственнику участка.
    4. Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
    5. Приходите в суд и говорите приблизительно следующее: «Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную.
    6. Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован — вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
    7. Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли ЗУ.
    8. Остались вопросы ?

      8 (800) 500-27-29

      * из РФ звонок бесплатный

      Смотрите далее

      Инструкция по межеванию земельного участка

      Как оформить соглашение о перераспределении земельных участков

      Полезное видео

      Комментарии ( )

      Администрация выделяет участок бесплатно, если субъект оформляет арендованную землю в собственность впервые.

      как то расплывчато написано
      объясните поподробней
      кому бесплатно?
      и каким именно образом?

      Добрый день
      А как то «заранее» можно узнать процент выкупа? до взятия в аренду
      а то вдруг будет 60 процентов от кадастра, так смысла в аренде явно не будет.

      60 процентов взял не с потолка, в инете в разных статьях упоминается именно ставка в 60 процентов.
      что то про это знаете?

      Добрый день, на мой взгляд риски достаточно высоки(а именно риски отказа муниципалитета), т.к. законодательство достаточно в императивной форме разъясняет землепользователям и собственникам ЗУ порядок объединения двух ЗУ и более в один. Существуют нормативы по предельным размерам участков, устанавливаемые ПЗЗ в каждом муниципалитете. Именно они определяют возможные минимальные и максимальные площади земельных участков, предоставленных для ИЖС и т.д., по площади получаемый в сумме с прирезкой участок не должен превышать установленные пределы (п.п.1-3 ст. 39.28 ЗК РФ). Перераспределение (прирезка к земельному участку) оформляется путём заключения Соглашения о перераспределении земельных участков, которое составляется между собственником прирезаемой территории (муниципальной администрацией, областным или региональным правительством, или представителем РФ, если прирезка относится к федеральной собственности) и собственником земельного участка, который намерен увеличить (прирезать) дополнительную площадь (статья 39.29 ЗК РФ).

      Основаниями для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков несоответствие поданного завления случаям перераспределения земельных участков, которые предусмотрены законодательством; отсутствие согласия третьих лиц, изложенное в письменной форме, если прирезаемый участок обременён их правами, например, ипотека в банке, требующая согласования с ним; на прирезаемом участке находится здание или сооружение, объект незавершённого строительства, находящиеся в собственности муниципалитета или государства, или собственности граждан или юридических лиц; прирезаемый участок относится к изъятым из оборота или ограниченным в обороте муниципальным или государственным землям; прирезаемый участок относится к землям, зарезервированным для государственных или муниципальных нужд; по прирезаемому участку подготовлено решение о проведении аукциона с публикацией извещения о проведении и выполнено предварительное согласование о его предоставлении и срок действия решения ещё не истёк; на прирезаемый участок уже подано иное завление о предварительном согласовании по его предоставлению, но ещё не приняты решения ни в согласовании и утверждения схемы расположения, ни в от отказе (как многим нравится говорить, “кто первый встал, того и тапки”); площадь прирезаемого участка увеличит площадь образуемого при его слиянии с основным с превышением более чем на 10% установленных размеров предельных площадей земельных участков; прирезаемый участок не может рассматриваться в качестве “добавки” и подлежит формированию в качестве самостоятельного; границы основного участка, к которому планируется прирезка, требуют уточнения, то есть, если основной участок не отмежёван; несоответствие схемы расположения земельного участка.

      На мой взгляд самым оптимальным вариантом для вас будет выкуп арендуемого ЗУ.

      Ситуация такая: в начале 90-х получили участок в безвозмездную аренду у издательства на 30 лет с домом. Сам дом перестраивали, согласование получали. На участке были построены гараж и баня (так же по согласованию)
      Издательства уже не существует, но у него есть правопреемники.
      Вопрос: есть ли шансы перевести арендуемый участок в собственность через суд?

      Заранее благодарю за ответ

      Добрый день, обратимся к законодательству:
      Закон №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» — п.1 ст.4 Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
      п. 2 ст. 4 — Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
      п. 3 ст. 4 — Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

      Таким образом, с учетом изложенного, мы делаем вывод о том что, земельные участки в пределах населенного пункта, разрешенное использование земель ЛПХ могут находиться в аренде, собственности и т.д., с правом возведения строения (жилого дома), земельные участки находящиеся за пределами населенного пункта с категорией земель СХ — являются полевыми участками и их использование достаточно жестко контролируется, на таких участках нельзя построить жилой дом используется в соответствии с его целевым назначением, а именно сельхоз. производство.

      Войдите на сайт, чтобы оставлять комментарии и получать уведомления об ответе

      16 июля 2018, 12:35 1 0

      14 июля 2018, 02:02 3 1

      10 июля 2018, 14:03 3 4

      09 июля 2018, 19:43 3 1

      06 июля 2018, 08:40 3 2

      04 июля 2018, 15:08 4 2

      03 июля 2018, 15:54 4 1

      03 июля 2018, 12:16 1 0

      28 июня 2018, 20:05 2 2

      Земельный Барон

      Добрый день Екатерина, все верно, под целями использования так и указываете «Под строительство индивидуального жилого дома» если этот участок сформирован и имеет целевое назначение ИЖС, так же если этот участок сформирован и находится в границах жилой зоны, но имеет ц.н. ЛПХ «по закону такой участок называется (приусадебный)» в целях использования указываете «Для ведения личного подсобного хозяйства (с возведением дома) с последующим предоставлением в собственность».Так же в заявлении указываете что являете льготной категорией граждан, однако, обратите внимание на ваше региональное законодательство, а именно должен быть закон об обороте земель в вашем регионе и закон закрепляющий категории граждан, которые, признаются льготными.
      Что касается кадастровой стоимости выкупа, здесь смотрите так же, ваше региональное законодательство, в нашем регионе существует приказ «Об утверждении правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» вступил в силу с 17.01.2017, которым утверждены правила, определяющие цену земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности области или государственная собственность на которые не разграничена, в размере его кадастровой стоимости.

      Если ничего не поменялось, то участникам ВОВ (как и другим льготникам) бесплатно (без аукциона) участок выделяется только один раз. Попробуйте обратиться в ближайший МФЦ с заявлением, вполне возможно, что вас поставят в очередь снова, тк 15 лет — срок достаточно большой.

      Добрый день, если мы говорим об увеличении именно вашего ЗУ за счет государственного, то правовой регламент таких действий называется перераспределение земель или в простонародье «Прирезка». В земельном кодексе данная норма закреплена в ст. 39.28 и ст. 39.29 ЗК РФ. Однако, обратите внимание на то, что в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны.
      Градостроительную зону, а так же правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вы можете посмотреть на официальном сайте администрации вашего муниципального образования.
      Вышеуказанные нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Территория земли, за счет которой осуществляется перераспределение, не может быть территорией общего пользования, при этом она также не может выходить за пределы территориальных границ, которые обозначают коммуникации, автомобильные дороги и иные линейные объекты.
      п.3 ст. 39.28 ЗК РФ предусматривается в отношении каких участков предусмотрена прирезка — выдержка из статьи — перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. Порядок подачи и перечень документов указан в ст. 39.29 ЗК РФ, кроме того, п.9 ст.39.29 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении «прирезки». Порядок оформления «прирезки» осуществляется на основании соглашения гражданина и уполномоченного органа за плату, при этом, при положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения
      — п.11 ст. 39.29 ЗК РФ.
      Что касается шапки самого вопроса, если я правильно понимаю «Приобретение муниципального ЗУ», а именно приобретение второго земельного участка, то здесь в основном будет действовать региональное законодательство, которое, устанавливает требования предъявляемые к предоставлению ЗУ без торгов категориям граждан — в вашем случае это инвалидность. Постараюсь разъяснить из общих правил (часто встречающихся): Основным критерием для инвалидов является нуждаемость в жилье, так же стоит учитывать, что льготой является получение участка вне очереди, без необходимости участия в процедуре торгов. Однако предоставляется он на условиях платности — при этом цена варьируется в зависимости от многих параметров (площадь, целевое назначение и т.д.), так же обратите внимание что общим требованием для всех категорий граждан в том числе и инвалидов является тот факт, что обращение за участком должно происходить в первый раз — право на бесплатное получение участка может быть реализовано только единожды. Что касается законности ответа от администрации, то я не могу точно сказать законен он или нет, обращаться следует в письменном виде, для получения письменного ответа со ссылкой на законодательство. Без этого вашими словами «В администрации сказали» — точного ответа я вам не дам.

      zembaron.ru