Без рубрики

Закон 214-фз ст9

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2011 г. N 17АП-12890/2010. (ключевые темы: участник долевого строительства — застройщик — проценты за пользование чужими денежными средствами — 214-фз об участии в долевом строительстве — многоквартирный дом)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2011 г. N 17АП-12890/2010

13 января 2011 г.

Дело N А50-20724/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 января 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Богдановой Р.А.,

судей Мармазовой С.И., Григорьевой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Клочковой Л.В.

от истца (ООО «Северный Платан»): Леготкин С.В., удостоверение N 2165, доверенность от 12.10.2010,

от ответчика (ОАО «СтройПанельКомплект»): не явились,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ОАО «СтройПанельКомплект»

на решение Арбитражного суда Пермского края от 22 октября 2010 года

по делу N А50-20724/2010,

принятое судьей Гараевой Н.Я.,

по иску ООО «Северный Платан»

к ОАО «СтройПанельКомплект»

о взыскании задолженности по договору уступки права требования, процентов за пользование чужими денежными средствами,

Общество с ограниченной ответственностью «Северный Платан» ( далее — ООО «Северный Платан», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к открытому акционерному обществу ОАО «СтройПанельКомплект» (далее — ОАО «СтройПанельКомплект», ответчик) о взыскании задолженности в сумме 2 678 700 руб., процентов в сумме 411 728 руб. на основании ч.2 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 22.10.2010 исковые требования удовлетворены частично: с ОАО «СтройПанельКомплект» в пользу ООО «Северный Платан» взыскано 2 678 700 руб. неосновательного обогащения, 343 111 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано.

Ответчик с решением в части взыскания процентов не согласился, обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в указанной части изменить, в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать. Со ссылкой на ст.395 ГК РФ указывает, что денежные средствами вносились участником долевого строительства ООО «КПД» в счет исполнения договора купли-продажи векселя от 30.10.2008, т.е. ответчик фактически не пользовался денежными средствами истца.

Истец представил письменный отзыв на жалобу, в котором отклонил ее доводы, однако также просит решение изменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, взыскать с ответчика не проценты за пользование чужими денежными средствами, а проценты, предусмотренные ч.2 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», о чем указано в исковом заявлении.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266 , 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ОАО «СтройПанельКомплект» (застройщик) и ООО «КПД» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N Я 38-5 от 20.11.2008, на условиях которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный 17-тиэтажный жилой дом N 38 по ул. Янаульская, Орджоникидзевский район, г.Пермь, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 2 678 700 руб. из расчета 34 000 за 1 кв.м., которые участник долевого строительства уплачивает в срок до 31.12.2008.

ООО «КПД» обязательства по уплате указанных денежных средств исполнило, о чем свидетельствует справка ОАО «СтройПанельКомплект» N 2743 от 24.12.2008 (л.д. 17).

В дальнейшем между ООО «КПД» (цедент) и ООО «Электрические системы» (цессионарий) заключен договор уступки права требования от 26.12.2008, по которому цедент уступает цессионарию право требования получения в собственность объекта — двухкомнатной квартиры N 5, проектная площадь 73,45 кв.м., жилой площадью 35, 80 кв.м., находящей на 2 этаже 17-тиэтажного жилого дома 338 по ул. Янаульская, Орджоникидзевский район, г.Пермь, со встроенно-пристроенными помещениями.

Иск о взыскании задолженности по настоящему делу основан на заключении 07.07.2009 обществом «Электрические системы» как цедентом и истцом как цессионарием договора уступки права требования, согласно которому цедент уступает цессионарию принадлежащее ему право требования получения в собственность объекта — двухкомнатной квартиры N 5, проектная площадь 73,45 кв.м., жилой площадью 35, 80 кв.м., находящей на 2 этаже 17-тиэтажного жилого дома 338 по ул. Янаульская, Орджоникидзевский район, г.Пермь, со встроенно-пристроенными помещениями.

По акту приема-передачи застройщик передает объект участнику долевого строительства не позднее 2 месяцев с даты ввода в эксплуатацию.

В силу п.8.1 договора участия в долевом строительстве N Я 38-5 от 20.11.2008 неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный соглашением срок является основанием для одностороннего отказа участником долевого строительства от договора, в связи с чем в адрес ответчика истец направил соответствующее уведомление с требованием возвратить 2 678 700 руб. и уплатить проценты, предусмотренные ч.2 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (л.д. 15).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Требования в части взыскания перечисленных денежных средств в сумме 2 678 700 руб. судом первой инстанции удовлетворено правомерно на основании ст.1102 ГК РФ при отсутствии доказательств их возврата.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях, установленных федеральным законом или договором.

На основании ч. 2 ст. 9 указанного закона застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Между тем, суд первой инстанции взыскал не проценты, предусмотренные ч.2 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве и заявленные в иске, а проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ с учетом ставки рефинансирования 7,75% ЦБ РФ.

В силу этого суд апелляционной инстанции полагает решение в указанной части подлежащим изменению исходя из следующего.

Проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ и ч.2 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве, имеют разную правовую природу.

Следуя логике законодателя, отраженной в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14, нужно иметь ввиду, что проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, являются мерой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

Между тем, исходя из положений ч.2 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотренная обязанность застройщика в случаях досрочного прекращения договора возвратить денежные средства участнику долевого строительства и уплатить также проценты со дня внесения денежных средств застройщику и до дня их возврата участнику долевого строительства не должна рассматриваться в качестве применения к застройщику меры ответственности. В данном случае речь идет о плате за пользование коммерческим кредитом, предоставленным застройщику участником долевого строительства.

Проценты за пользование коммерческим кредитом подлежат уплате как составная часть денежного долга с момента, определенного законом или договором, а прекращение соответствующей обязанности происходит при исполнении стороной своих обязательств либо при возврате полученного в качестве коммерческого кредита, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, проценты следует исчислять по условиям ч.2 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день.

Расчет, представленный истцом, судом апелляционной инстанции проверен, признан верным, требования в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

При таких обстоятельствах в указанной части решение подлежит изменению.

Исходя из вышеизложенного доводы апелляционной жалобы о том, обязательство не являлось денежным, и отсутствовали основания для применения ст.395 ГК РФ и взыскания процентов вообще, не имеют правового значения, поскольку взыскание процентов по настоящему делу в силу их правовой природы предусмотрено иной нормой права — ч.2 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве.

Госпошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176 , 258 , 269 , ч.1 , 2 ст. 270 , ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Пермского края от 22.10.2010 по делу N А50-20724/2010 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с открытого акционерного общества ОАО «СтройПанельКомплект» (ИНН 5904006358, ОГРН 1025900888419) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северный Платан» (ИНН 8107011419, ОГРН 1058107781621) 2 687 700 (Два миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч семьсот) руб. неосновательного обогащения, 411 728 (Четыреста одиннадцать тысяч семьсот двадцать восемь) руб. процентов, 38 500 (Тридцать восемь тысяч пятьсот) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.»

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

www.garant.ru

Существенные изменения ФЗ » Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

3 июля 2016 года Президентом РФ подписан закон № 304-ФЗ (далее – Закон № 304-ФЗ), предусматривающий существенные изменения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 214-ФЗ») и ряд других законов Российской Федерации.

Большая часть положений Закона № 304-ФЗ вступает в силу и применяется с 01.01.2017, однако, ряд норм этого закона имеет другие сроки вступления в силу или начала применения, о чем подробнее будет изложено ниже. Также ниже будет изложена информация о том, какие из новых норм применяются ко всем проектам, реализуемым по договорам участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ»), а какие из нововведений подлежат применению только в случае, если до указанных в Законе № 304-ФЗ дат (01.01.2017 и 01.07.2017) застройщиком не будет заключен ДДУ с первым участником долевого участия в строительстве (1-й ДДУ).

I. Изменения, вступившие в силу с 04.07.2016 (со дня опубликования)

1) Новелла о формировании за счет взносов застройщиков компенсационного фонда, средства которого используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщиков 04.07.2016 вступил в силу п. 27 ст. 1 Закона № 304-ФЗ, дополнивший Закон № 214-ФЗ новой статьей 23.2, согласно которой для защиты прав участников долевого строительства (дольщиков) при банкротстве застройщиков, по решению Правительства РФ может быть создан компенсационный фонд (далее – «Фонд»), который будет формироваться за счет обязательный взносов застройщиков, осуществляющих продажи по Закону № 214-ФЗ. При этом размер отчислений не должен превышать 1% от планируемой стоимости строительства будущего дома, указанной в проектной декларации застройщика. Правительство РФ должно установить правила, определяющие порядок управления Фондом, размер и порядок осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в Фонд, условия и порядок использования, а также правила размещения и инвестирования средств Фонда.

Указанные нормы применимы ко всем застройщикам, осуществляющим строительство с привлечением средств дольщиков, независимо от того, когда заключен 1-й ДДУ: до даты введения в действие изменений Закона № 214-ФЗ или после.

Учитывая дату введения в действие новой нормы ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ, высока вероятность принятия до конца 2016-го года Правительством РФ вышеуказанных правил Фонда. Такую позицию разделяют эксперты: «Предполагается, что соответствующий документ должен быть принят до конца текущего года, чтобы фонд мог полноценно работать с 1 января 2017 г.» . Необходимо обратить внимание на то, что ранее министром строительства и ЖКХ М. Менем заявлялось, что нормы об обязательных взносах застройщиков в Фонд должны заменить собою действующие нормы ст. ст. 15.1, 15.2 Закона № 214-ФЗ о поручительстве банка и страховании ответственности застройщика, обеспечивающих надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства (дольщикам): «фонд не будет являться дублирующим способом обеспечения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства – после начала его деятельности нормы о страховании и поручительстве банка постепенно прекратят свое действие».

Однако, Закон № 304-ФЗ не содержит норм, отменяющих требования о страховании гражданской ответственности застройщика и (или) поручительстве банка, обеспечивающих исполнение обязательств застройщика по передаче квартир участникам долевого строительства.

II. Изменения, вступающие в силу с 01.01.2017 В силу ч. 1 ст. 7 Закона № 304-ФЗ, все остальные нормы этого закона, помимо вышеуказанного п. 27 ст. 1, вступают в силу с 01.01.2017, однако, согласно ч. 3 ст. 7 Закона № 304-ФЗ, часть из этих новых норм применяется с 01.07.2017.

1. Изменения, применяемые с 01.01.2017

Новеллы Закона № 214-ФЗ, применяемые с 01.01.2017, в свою очередь, подразделяются на те, которые распространяются на: а) отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков, если 1-й ДДУ заключается после 01.01.2017; б) все остальные отношения (независимо от даты заключения 1-го ДДУ).

А. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые в случаях, когда 1-й ДДУ заключается после 01.01.2017

1) Новелла, распространяющая действие Закона № 214-ФЗ на таунхаусы В закон № 214-ФЗ включено прямое указание на то, что он распространяет свое действие на отношения, связанные со строительством жилых домов блокированной застройки с количеством от 3-х блоков (таунхаусы) (ч. 2.3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

2) Ужесточение требований, которым должен отвечать застройщик для привлечения денежных средств дольщиков

Установлен ряд специальных требований к застройщику для приобретения права привлекать денежные средства граждан* (ч. ч. 2-2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ):

*Примечание: наиболее обременительная для застройщика новелла – п. 1 ч. 2 и ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, устанавливающая минимальные требования к уставному капиталу застройщика, которые определяются в зависимости от общей площади всех строящихся помещений, реализуемых по Закону № 214-ФЗ (подробнее – см. в п. 2 раздела II настоящего обзора) — применяется с 01.07.2017 и к тем отношениям, когда 1-й ДДУ заключается после 01.07.2017. Ниже приведены нормы, перечисленные в п.п. 2-8 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, вступающие в силу с 01.01.2017.

• отсутствие процедур ликвидации и банкротства застройщика; • отсутствие решения государственного органа о приостановлении деятельности застройщика в качестве административной меры;

• застройщик не внесен списки недобросовестных:

(а) поставщиков по государственным/муниципальным закупкам

(при ненадлежащем исполнении обязательств, если предметом государственных/муниципальных контрактов является выполнение работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) и/или по организации таких работ либо приобретение жилых помещений у юридического лица),

(б) участников земельных аукционов;

• отсутствие задолженности по налогам и другим обязательным платежам

(застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии задолженности по обязательным платежам за прошедший календарный год, если размер такой задолженности превышает 25% от балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период);

• у генерального директора и главного бухгалтера отсутствуют: судимость за преступления в сфере экономики (кроме погашенной и снятой), а также они не лишены права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции или организации строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации (ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Застройщик должен отвечать вышеперечисленным требованиям на момент направления проектной декларации в указанный в ч. 1 ст. 23 Закона № 214-ФЗ федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – «уполномоченный орган»). В противном случае застройщик не имеет права привлекать денежные средства граждан – дольщиков на строительство многоквартирных домов (ч. 2.2. ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик не имеет право привлекать денежные средства, если после направления проектной декларации он не соответствует вышеуказанным требованиям ст. 2 Закона № 214-ФЗ в случаях (ч. 2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ):

• введения процедур банкротства в отношении застройщика;

• приостановления деятельности застройщика в качестве административной меры по решению государственного органа;

• принятия решения о ликвидации застройщика.

Данная информация должна быть доведена до уполномоченного органа в течение 1 рабочего дня, и в течение 1 рабочего дня уполномоченный орган обязан направить в регистрирующий орган уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан (ч.ч. 2.5, 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). В этом случае Росреестр приостанавливает государственную регистрацию ДДУ, заключаемых с таким застройщиком — соответствующие изменения вносятся в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 5 Закона № 304-ФЗ).

3) Изменение норм, устанавливающих требования к содержанию и порядку размещения проектной декларации Существенным образом изменились нормы, касающиеся проектной декларации. Согласно новой редакции ч. 1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ, проектная декларация «является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика».

В настоящее время проектная декларация не только включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства, но и «определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации». До заключения ДДУ с первым участником долевого строительства застройщик направляет проектную декларацию в уполномоченный орган с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на специальном сайте, который определен уполномоченным органом (примечание: до обеспечения соответствующей технической возможности застройщик направляет проектную декларацию и изменения неё в уполномоченный орган в порядке, установленном этим уполномоченным органом). Уполномоченный орган, в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации, выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ либо отказ в выдаче такого заключения.

Проектная декларация подлежит повторному направлению если:

• уполномоченный орган отказал в выдаче заключения;

• в течение 60 дней со дня выдачи застройщику заключения не были поданы документы на государственную регистрацию 1-го ДДУ.

Форма проектной декларации утверждается уполномоченным органом.

Б. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые независимо от даты заключения 1-го ДДУ

1) Новеллы, устанавливающие порядок внесения изменений в проектную декларацию

Примечание: Поскольку Закон № 304-ФЗ не содержит специальных норм, определяющих особенности применения ст. 19 Закона № 214-ФЗ в зависимости от даты заключения 1-го ДДУ, полагаем, что новеллы о проектной декларации (помимо вышеуказанной нормы, из текста которой следует, что она применяется перед заключением 1-го ДДУ) применимы ко всем правоотношениям с 01.01.2017. В случае внесения изменений в проектную декларацию, застройщик размещает измененную проектную декларацию на своем сайте и в течение 5 дней направляет измененную проектную декларацию в уполномоченный орган в том же порядке, который установлен для направления первой проектной декларации: путем заполнения электронной формы проектной декларации на специальном сайте с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи (ст. ст. 19, 3.1 Закона № 214-ФЗ).

2) Изменение законодательства о рекламе

Соответствующие изменения, согласно которым застройщик имеет право рекламировать объекты, строящиеся с привлечением средств дольщиков, только после получения вышеуказанного заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ (помимо получения разрешения на строительство, как это было ранее), внесены в статью 28 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе».

3) Новеллы о раскрытии информации застройщиком

В Закон введены нормы, обязывающие застройщика подробно раскрывать информацию о своей деятельности.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, в отношении каждого строящегося многоквартирного дома или иного объекта, помещения в котором реализуются по Закону № 214-ФЗ, должен размещать информацию на своем официальном сайте, в частности (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ):

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение 3-х лет;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (примечание: это дословная формулировка п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ, к которой отсылает п. 2 ч. 2 ст. 3.1 этого закона. Вероятно, речь идет об аудите годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности, — как это указано в ч. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ);

• исходно-разрешительную документацию (разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации) и правоустанавливающие документы на землю;

• заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям Закона № 214-ФЗ;

• информацию о применяемых способах обеспечения исполнения обязательств застройщика;

• фотографии строящегося дома, отражающие текущее состояние (ход) строительства (подлежат размещению ежемесячно).

Законом № 304-ФЗ также расширен перечень информации о застройщике и строящемся объекте, подлежащей раскрытию застройщиком (ст. ст. 20, 21 Закона № 214-ФЗ).

Сроки раскрытия информации, указанной в ст. 3.1. Закона № 214-ФЗ, на сайте застройщика:

(а) при заключении 1-го ДДУ — в течение 5 рабочих дней после получения заключения от уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ;

(б) при внесении изменений в ранее раскрытую на сайте застройщика информацию — в течение 5 рабочих дней после внесения таких изменений (ч. ч. 3, 4 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).

Требования к порядку размещения информации на сайте застройщика определяются уполномоченным органом.

4) Изменение (расширение состава и детализации описания) существенных условий ДДУ

Расширен перечень обязательных условий, подлежащих включению в ДДУ, в частности, согласно новой редакции п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ очень подробно должно быть детализировано описание объекта долевого строительства, в т.ч. «основных характеристик жилого или нежилого помещения», к которым Закон № 214-ФЗ относит, в т.ч. материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость.

Условия ДДУ должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на дату заключения ДДУ. В противном случае ДДУ может быть признан недействительным по иску дольщика (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Кроме того, если ранее Правительство РФ было вправе издавать обязательные для сторон ДДУ правила заключения и исполнения договора, то теперь это стало его обязанностью (ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

5) Изменение условий о формулировании цены ДДУ, порядке оплаты

Уточнена возможность определения цены договора как произведение цены за единицу площади и размера общей площади.

Для случаев, когда частью жилого помещения — объекта долевого строительства являются лоджии, веранды, балконы, террасы введено понятие «общей приведенной площади», которая определяется как сумма площадей жилого помещения и площади лоджии, балкона, террасы, веранды с применением понижающего коэффициента, устанавливаемого уполномоченным органом (ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Также закреплено, что оплата по договору производится только после государственной регистрации ДДУ или договора цессии, если цедентом является юридическое лицо (ст. 5, ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). При этом, ч. 4 ст. 11 Закона № 214-ФЗ содержит указание на то, что в случае несоблюдения указанного порядка оплаты цедент несет ответственность в соответствии с законодательством РФ (не конкретизировано; норм о соответствующих изменениях КоАП РФ Закон № 304-ФЗ не содержит).

6) Изменения, касающиеся гарантийных обязательств застройщика

Введена норма, согласно которой при передаче покупателю объекта строительства, застройщик обязан приложить к передаточному акту инструкцию по эксплуатации объекта, включая входящие в его состав элементы отделки, системы инженерно-технического обеспечения, конструктивные элементы, изделия (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

7) В Законе № 214-ФЗ уточнены последствия несоответствия страховщиков и банка, обеспечивающих исполнение застройщиком обязательств по передаче квартир дольщикам, требованиям, установленным этим законом (ст. ст. 15.1, 15.2 Закона), в частности:

• несоответствие банка или страховой организации требованиям Закона № 214-ФЗ является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства или страхования (ч. 2.1. ст. 15.1, ч. 14.1 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ);

• расторжение договора страхования по соглашению сторон, односторонний отказ от исполнения договора страхования, за исключением одностороннего отказа от исполнения такого договора по основанию несоответствия страховой организации требованиям Закона № 214-ФЗ, допускаются только с согласия выгодоприобретателя по договору страхования (ч. 14.2 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ); • расторжение или досрочное прекращение договора поручительства не освобождает поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства (ч. 2.2. ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ).

8) Изменения норм о целевом использовании денег дольщиков

В Законе № 214-ФЗ уточняется порядок расходования целевых средств, поступающих от участников долевого строительства. В частности, расширен и уточнен перечень тех целей, на которые застройщик вправе расходовать поступающие средства, которые теперь могут расходоваться не только на строительство самого дома, но и на: • возведение объектов социальной инфраструктуры (подробнее – см. ниже);

• возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведется строительство, в собственность или в аренду);

• возмещение затрат на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;

• возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Много вопросов вызывает разделение законодателем как двух разных целей, для которых привлекаются денежные средства участников долевого строительства, в случаях: (а) строительства одного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ);

(б) строительства нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, при условии, что строительство таких объектов осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

При этом, закон не уточняет, применима ли норма п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, позволяющая использовать целевые средства дольщиков на строительство нескольких многоквартирных домов при наличии утвержденных проектов планировки территории (ППТ), проектов межевания территории (ПМТ) к случаям, когда такое строительство нескольких домов уже ведется на основании одного разрешения на строительство, выданного до принятия Закона № 304-ФЗ в отсутствие ППТ и/или ПМТ, или нет.

Полагаем, что данная норма не подлежит применению к уже реализуемым на основании одного разрешения на строительство проектам, в отношении которых отсутствуют ППТ, ПМТ. Однако, такой вывод напрямую не следует из буквального толкования ст. ст. 6, 7 Закона № 304-ФЗ, определяющих порядок вступления в силу и применения новых норм Закона № 214-ФЗ, что может породить споры с правоприменительными органами.

Также могут породить споры с правоприменителями изменения формулировок, касающихся возмещения затрат на объекты инженерной инфраструктуры.

Если ранее п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ вел речь о «строительстве систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения …. многоквартирных домов…, если это предусмотрено проектной документацией», то теперь п. 5 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ использует следующую формулировку:

«строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения… многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения».

Нельзя исключать риск того, что контролирующие органы будут рассматривать в качестве нецелевого использования средств дольщиков оплату расходов на инженерные сети, расположенные за пределами принадлежащего застройщику земельного участка, возводимые застройщиком в рамках строительства многоквартирного дома. Для минимизации риска после начала применения указанных норм застройщику рекомендуется оформлять правоотношения с владельцами чужих земельных участков (например, устанавливать сервитут для строительства инженерных сетей).

Новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ определяет порядок использования застройщиком денежных средств дольщиков на создание объектов социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам, выданным на строительство таких объектов. Основным условием расходования средств на цели возведения социальных объектов является передача таких объектов после ввода в эксплуатацию в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездная передача их в государственную или муниципальную собственность. При этом, если социальный объект будет передаваться в долевую собственность, то при заключении застройщиком ДДУ с участником долевого строительства одновременно должно быть заключено соглашение о возникновении доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, которое будет являться неотъемлемой частью ДДУ (ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ).

Введена новая норма — ч. 1.2 ст. 18 Закона № 214-ЗЗ, предусматривающая ведение отдельного учета денежных средств:

а) в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – для проектов, предусматривающих строительство одного дома (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), б) в отношении каждой группы домов, строящихся в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории (указанных в п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ) при строительстве группы таких домов.

Кроме того, статья 18 Закона № 214-ФЗ дополнена нормой об обязательном аудите годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика (ч. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). Ответственность за целевое расходование средств возлагается на генерального директора и главного бухгалтера (лицо, исполняющее функции главного бухгалтера) застройщика (ч. 1.3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). 9) Изменения полномочий уполномоченного органа

Для уполномоченного органа изменилось соотношение прав и обязанностей: теперь в Законе закреплено право органа на получение информации, все остальные функции закреплены за ним в качестве прямой обязанности (ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

Новой обязанностью уполномоченного органа является утверждение проектной декларации путем выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ как необходимого условия для возникновения у застройщика права привлекать денежные средства граждан (ст. ст. 3, 19, 23 Закона № 214-ФЗ).

10) В Закон № 214-ФЗ введены дополнительные нормы, касающиеся ответственности/освобождения от ответственности застройщика:

• застройщик освобождается от ответственности за нарушение сроков передачи объекта строительства в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ); • уточнен порядок предъявления претензии застройщику участником долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта – возможен как судебный, так и внесудебный порядок, применение внесудебного порядка не лишает дольщика права обратиться в суд (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);

• застройщик освобождается от ответственности за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, либо вследствие произведенного участником долевого строительства ненадлежащего ремонта, либо вследствие нарушения участником условий использования, прописанных в инструкции по эксплуатации (ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);

• в случае нарушения застройщиком срока устранения дефектов объекта долевого строительства – жилого помещения, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства неустойку (пеню):

(а) в размере 1 % от стоимости объекта долевого строительства за каждый день просрочки – в случае, если недостаток (дефект) указанного жилого помещения является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, либо (б) в размере 1% от стоимости расходов на устранение дефектов квартиры за каждый день просрочки, если такой дефект не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания (ч. 8 ст. 7 Закона с применением прямой отсылки на п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»); • право участника долевого строительства в одностороннем судебном порядке расторгнуть ДДУ в случае существенного изменения проектной документации, в том числе, превышение допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства, которое может быть установлено в ДДУ в размере не более 5% от указанной площади (ранее в законе указывалось только на «существенное изменение размера объекта») (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);

• участник долевого строительства лишается права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);

• застройщик несет ответственность за полноту и достоверность информации, размещенной на его сайте (ч. 8 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

11) Нормативные акты, которые должны быть приняты для реализации ряда новелл Закона № 214-ФЗ

Из анализа норм Закона № 304-ФЗ следует вывод о том, что Правительство РФ должно издать ряд актов, уточняющих применение отдельных статей, в частности: • о компенсационном фонде (ч. 2 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ);

• обязательные правила заключения и исполнения ДДУ (ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ);

• типовое соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры (ч. 8 ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ); • порядок ведения и состав сведений Единого реестра застройщиков (ч. 3 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ).

2. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые с 01.07.2017

А. Изменения, применяемые с 01.07.2017 независимо от даты заключения 1-го ДДУ

1) Введение Единого реестра застройщиков

Новой статьей 23.1 Закона № 214-ФЗ, применяемой с 01.07.2017, предусмотрено ведение уполномоченным органом Единого реестра застройщиков.

2) Новеллы о привлечении денег дольщиков с размещением на счетах эксроу

Закон № 214-ФЗ в новой редакции предусматривает возможность получения застройщиком средств от участника долевого строительства путем размещения средств на счетах эскроу (как способ оплаты по договору и, одновременно, как способ обеспечения исполнения обязательств) (ст. ст. 15.4, 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Б. Изменения, применяемые с 01.07.2017 в случае, если 1-й ДДУ заключается после 01.07.2017

1) Требования к минимальному размеру уставного капитала В Закон № 214-ФЗ введены новые нормы (п. 1 ч. 2, ч. 2.1. ст. 3), определяющие минимальный размер уставного капитала застройщиков (который должен быть полностью оплачен на момент привлечения денег дольщиков), в зависимости от которого определяется максимально допустимая совокупная площадь всех домов, строящихся за счет средств дольщиков:

Минимальный размер уставного капитала застройщика (руб.)

Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м)

iptg.ru