Полезные статьи

Закон о достройке домов

Закон о достройке домов

Правительство Кировской области сможет проводить конкурсы по достройке проблемных домов

Игорь Васильев подписал постановления, позволяющие применять региональные законы о дольщиках

Правительство Кировской области сможет проводить конкурсы по достройке проблемных домов
Губернатор Кировской области Игорь Васильев подписал подзаконные акты к региональным законам №41-ЗО и 51-ЗО, предусматривающим меры поддержки обманутых дольщиков. Теперь у властей есть возможность достраивать проблемные объекты, привлекая на конкурсной основе строительные организации. Постановления вступят в силу 23 апреля.

Глава региона выразил надежду, что прописанные в законах меры помогут восстановить права пострадавших кировчан.

– Между принятием законов и подписанием постановлений прошло немало времени. Министерство строительства и министерство юстиции Кировской области проделали большую работу, чтобы в будущем закон действительно работал, чтобы с помощью него пострадавшие от недобросовестных застройщиков граждане могли быть восстановлены в своих правах. Сейчас мы ищем строительные компании, которые готовы заняться достройкой домов дольщиков за прописанные в законе преференции, переговоры уже ведутся. Надеюсь, что вскоре вопросы по проблемным объектам сдвинутся с мертвой точки, – сказал Игорь Васильев.

Закон №41-ЗО «О мерах по защите прав граждан – пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Кировской области» был принят в декабре 2016 года по инициативе губернатора Игоря Васильева. Документ подразумевает конкурсный отбор новых застройщиков, готовых взять на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов, в строительстве которых задействованы деньги граждан. Застройщик также может предоставить денежные средства либо квартиры дольщикам в других домах.

В марте 2017 года в дополнение к 41-му был принят региональный закон № 51-ЗО «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов». Этот документ устанавливает компенсацию затрат строительных компаний, взявшихся за достройку домов дольщиков – они смогут получить земельные участки бесплатно в аренду без проведения торгов, если в результате инвестиций в правах будут восстановлены минимум 15 человек.

Подзаконные акты вступят в силу 23 апреля 2018 года. Министр строительства Кировской области Руслан Бондарчук пояснил, что подписанные губернатором постановления регламентируют работу принятых законов:

– Данные документы позволяют проводить конкурсный отбор новых застройщиков, которые будут предпринимать меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья в форме предоставления жилых помещений либо денежных средств. Также на конкурсной основе предусматривается отбор юридических лиц для завершения строительства проблемных объектов. Подобные документы приняты не во всех регионах России, и их принятие полностью является инициативой органов власти субъектов. Разработка постановлений требует учесть все местные особенности при всей сложности решаемого вопроса, поэтому работа над ними заняла большой промежуток времени.

В реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в настоящий момент находятся 157 жителей Кировской области по восьми проблемным объектам. Правительство региона следит за ходом строительства всех проблемных объектов области, в том числе тех, дольщики которых официально не признаны обманутыми.

build.kirovreg.ru

Проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков

Автор: Тарасова А. Е. Комментарии: Карпухин Д.В., Корольков А. Е.

Проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков

Анна Евгеньевна Тарасова, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права ФГОУ ВПО «Северо-Кавказская академия государственной службы», генеральный директор ООО «АКТИВ-ПРАВО»

Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» был призван защитить права лиц, чьи денежные средства привлекаются для строительства жилой и нежилой недвижимости, исключив риск неполучения участниками долевого строительства права собственности на строящиеся помещения (объекты долевого строительства). Однако практика применения закона не только выявила несовершенство закона, приводящее к злоупотреблениям со стороны застройщиков в отношении участников долевого строительства, но даже легальные возможности обхода этого закона и, как следствие, лишение всех гарантий, в нем предусмотренных. При этом проблему реального обеспечения прав на завершенный строительством объект долевого строительства не решают даже изменения в части 2 статьи 1 в редакции ФЗ от 17.06.2010 № 119-ФЗ. После вступления в силу указанных изменений привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только теми способами, закрытый перечень которых перечислен в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (часть 2 статьи 1). Такими способами являются: договор участия в долевом строительстве; выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 закона, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 закона). Эта норма является также нововведением, призванным устранить обходные схемы привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Несмотря на своевременные изменения и дополнения, ФЗ № 214-ФЗ совершенно не решает проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство многоквартирного дома и сдать его в эксплуатацию. В то время как такая ситуация является достаточно распространенной, если не типичной. Проблемы с застройщиком могут быть как следствием исходных нарушений в деятельности Застройщика, еще на начальной стадии привлечения средств граждан, так и возникнуть в процессе экономической деятельности застройщика, например при нерациональном или нецелевом расходовании им привлеченных для строительства средств, при банкротстве застройщика. В вопросе выбора способа достройки проблемного многоквартирного дома нормы ФЗ № 214-ФЗ оказываются неработающими и не согласованными с градостроительным, жилищным и земельным законодательством РФ.

Так, неоднозначным в правоприменительной практике является вопрос о том, относится ли достройка многоквартирного дома иным лицом после прекращения строительства многоквартирного дома застройщиком (по причине банкротства, прекращения его незаконной деятельности и т.п.) к строительству и должны ли действия по привлечения денежных средств граждан на достройку многоквартирного дома подпадать под действие ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По делам такой категории суды общей юрисдикции зачастую квалифицируют достройку многоквартирного дома как его реконструкцию, в то время как арбитражные суды отрицают такую возможность, рассматривая реконструкцию объектов через призму градостроительного законодательства, разграничивая строительство объекта, в том числе его достройку и реконструкцию. Это, в свою очередь, приводит к различной квалификации судами отношений, возникающих при достройке многоквартирных домов с помощью привлечения средств граждан, и определению разных норм материального права, подлежащих применению.

Рассмотрение отношений по достройке многоквартирного дома вне связи с его строительством выводит правовое регулирование таких отношений из сферы специального ФЗ № 214-ФЗ. Напротив, квалификация отношений по достройке многоквартирного дома как его строительства формально сохраняет возможность применения названного закона и предусмотренных в нем гарантий для участников долевого строительства.

Однако правильная квалификация данных отношений не снимает всех возникающих при этом вопросов лишь формальным применением ФЗ № 214-ФЗ. Как правило, при возникновении проблем с первоначальным застройщиком граждане – участники долевого строительства защищают свои права путем признания в судебном порядке прав собственности на доли в не завершенном строительством объекте, то есть строящемся многоквартирном доме. После того как участники долевого строительства стали собственниками объекта, не завершенного строительством, их статус изменяется по сравнению со статусом участников долевого строительства как лиц, у которых право собственности на объект долевого строительства возникнет лишь в будущем. Ведь формально по смыслу части 1 статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ участники долевого строительства — это будущие собственники объекта долевого строительства. В связи с чем вполне актуален вопрос о принципиальной возможности распространения действия ФЗ № 214-ФЗ на граждан, уже являющихся собственниками не завершенного строительством многоквартирного дома, который надлежит достраивать иному, чем застройщик, лицу. Отсутствует единая позиция на этот счет и у государственных органов субъектов РФ, осуществляющих в соответствии со статьей 23 закона контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. В некоторых субъектах РФ органы стройнадзора возбуждают дела об административных нарушениях, если достройка многоквартирного дома осуществляется в нарушение требований ФЗ № 214-ФЗ, и, таким образом, признают необходимым распространять на отношения по достройке многоквартирных домов нормы указанного закона.

Напротив, в Ростовской области Региональная служба Росстройнадзора придерживается иного мнения. Согласно позиции Ростсройнадзора «отношения, регулируемые ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» подразумевают, что граждане – участники долевого строительства вкладывают денежные средства для создания имущества, которое им не принадлежит, права на строящийся объект недвижимости до завершения строительства принадлежат застройщику. Так, например, согласно части 5 статьи 13 закона № 214-ФЗ при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется за застройщиком. Ситуация меняется в случае, когда права собственности на доли в объекте незавершенного строительства за гражданами признаны в судебном порядке. Следовательно, после получения участниками долевого строительства прав собственности на объект незавершенного строительства действие закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения по финансированию завершения строительства дома».

Подобная позиция государственного органа субъекта РФ в области контроля и надзора за долевым строительством многоквартирных домов полностью выводит проблемные дома, застройщики которых обанкротились, из сферы действия специального закона и лишает участников долевого строительства, пострадавших от финансово несостоятельного застройщика, всех законных гарантий при продолжении строительства дома иным лицом, открывая путь всевозможным схемам дальнейшего обмана со стороны новых застройщиков и квазизастройщиков.

В то время как из ФЗ № 214-ФЗ буквально не следует, что этот закон не распространяет свое действие на лиц, уже ставших собственниками не завершенного строительством многоквартирного дома, но чьи дополнительные средства привлекаются для завершения строительства многоквартирного дома. Различия в правовых позициях государственного органа по контролю и надзору за долевым строительством объектов недвижимости, а также различные подходы к этом вопросу судебных органов являются недопустимыми, поскольку приводят к нарушению принципа равенства граждан перед законом и судом, предлагая неодинаковые средства защиты прав и интересов участников долевого строительства многоквартирных домов на территории РФ.

На основании изложенного выбор юридического способа достройки многоквартирного дома является непростым и требующим специального законодательного решения, причем на федеральном уровне, так как касается вопроса о юридическом основании возникновения права собственности на строящееся жилье.

Так, если предположить возможность достройки многоквартирного дома посредством только тех способов, которые указаны в части 2 статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ, такое закрепление должно прямо следовать из закона и специально регулироваться применительно к каждому из возможных способов, иначе возможны различные толкования, что подтверждается правоприменительной практикой.

Например, способ достройки многоквартирного дома путем смены застройщика и заключения договоров участия в долевом строительстве с новым застройщиком порождает целый ряд неурегулированных законодательством практических проблем и коллизий. В первую очередь не установлен порядок прекращения договоров с прежним застройщиком при юридической невозможности заключения параллельных договоров с новым застройщиком и при отсутствии в законодательстве механизма правопреемства между старым и новым застройщиками. Кроме того, в законодательстве не установлена процедура формирования у нового застройщика юридических признаков застройщика, требуемых ФЗ № 214-ФЗ, для конкретного многоквартирного дома, а именно получения новым застройщиком права на земельный участок, определения стадии готовности дома на момент передачи его строительства новому застройщику, оформления разрешения на достройку дома, подготовки и согласования проектной документации с учетом необходимости достройки многоквартирного дома. В частности, одной из основных проблем является оформление прав на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством.

Предоставление прав на земельный участок под проблемным многоквартирным домом относится к числу серьезных законодательных пробелов, который используется для создания различных обходных и неофициальных схем достройки многоквартирных домов после недобросовестного застройщика.
Это связано с закреплением в гражданском, земельном, жилищном и градостроительном законодательстве РФ параллельных процедур предоставления земельного участка, на котором располагается или будет располагаться такой объект недвижимости, как многоквартирный дом.

Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) земельные участки предоставляются для жилищного строительства только на основе торгов (аукционов) на платной основе (путем продажи земельного участка или права аренды земельного участка) (статья 38.1 ЗК РФ). Такой порядок исключает получение конкретным застройщиком конкретного участка в индивидуальном порядке, минуя всех иных потенциально возможных приобретателей. Такой же порядок предоставления земельных участков на условиях аукциона предусматривает и Градостроительный кодекс РФ (далее — ГрК РФ) в случаях принятия органом местного самоуправления решения о развитии застраиваемой территории. Основанием для принятия такого решения является расположение на земельном участке многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. Без проведения торгов при развитии застраиваемой территории предоставляется муниципальный земельный участок либо участок, на который не разграничена государственная собственность, если этот участок не предоставлен в пользование или во владение гражданам или юридическим лицам (часть 8 статьи 46.1. ГрК РФ). В этом случае определенный инвестор, выступающий застройщиком, заключает с органом местного самоуправления договор о застраиваемой территории.

Отмеченные выше правила несовместимы с особенностями земельных участков, на которых возведены не завершенные строительством многоквартирные дома, строительство которых не может быть продолжено первоначальным застройщиком и которые не могут быть признаны аварийными и подлежащими сносу.

В ситуации с достройкой многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен не завершенный строительством многоквартирный дом, приобретает иной статус. Здесь главным объектом, определяющим судьбу земельного участка, становится недостроенный многоквартирный дом с имеющимися в отношении него не прекращенными обязательствами по строительству, возникшими с первым застройщиком. Предоставление земельного участка, на котором расположен недостроенный многоквартирный дом, посредством аукциона в общем порядке, регламентированном земельным законодательством, невозможно как раз в силу обременения этого участка объектом. Не завершенным строительством, который необходимо также достраивать.

Еще одним правовым ограничением является норма пункта 1 статьи 13 ФЗ № 214-ФЗ, в соответствии с которой в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого строительства с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом. Таким образом, предоставление земельного участка, на котором располагается недостроенный многоквартирный дом, иному лицу без учета прав участников долевого строительства как залогодержателей также не соответствует общему порядку предоставления земельных участков. Эти положения следует учитывать в случае, когда участники долевого строительства не признали за собой право общей долевой собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом. Механизм правопреемства между обанкротившимся застройщиком и новым застройщиком, которому может быть поручена достройка проблемного многоквартирного дома, законодательство РФ не предусматривает, именно поэтому общая процедура предоставления земельных участков под жилищное строительство, закрепленная земельным и градостроительным законодательством РФ, не адаптирована к ситуациям с достройкой проблемных многоквартирных домов.

Кроме этого, поскольку определяющее значение в случаях с проблемными домами имеет не земельный участок, предназначенный под жилищное строительство, а уже возведенный, но недостроенный многоквартирный дом, постольку должны применяться специальные положения об исключительном праве на земельный участок собственников зданий, строений, сооружений (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ). Это специальное положение применимо в случаях, когда участники долевого строительства вместо обращения взыскания на объекты залога признали за собой права общей собственности в долях на объект, не завершенный строительством.
Таким образом, как только участники долевого строительства в целях защиты своих интересов признали права общей собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом, как собственники здания только они имеют исключительное право на приобретение в свою собственность земельного участка, на котором строится это здание. Однако право на приобретение земельного участка предусмотрено за плату (в собственность — путем выкупа, в пользование — на основании возмездного договора аренды или в аренду). Такое положение об исключительном праве собственника здания на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором оно расположено, вступает в противоречие с положениями ЗК РФ о предоставлении земельного участка под строительство (достройку) многоквартирного дома, если этот дом является объектом, не завершенным строительством. Правило статьи 36 ЗК РФ не согласуется с требованиями ФЗ № 214-ФЗ, по которому именно застройщик должен иметь земельный участок на праве собственности или аренды.

Еще одно более серьезное противоречие возникает при обнаружении параллельно существующих режимов предоставления земельного участка в зависимости от назначения объекта недвижимости, на нем расположенного. Так, если согласно статье 36 ЗК РФ собственники здания имеют исключительное право на возмездное приобретение земельного участка, то согласно статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственникам многоквартирного дома (собственникам помещений в нем) принадлежит исключительное право на бесплатное приобретение в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, путем формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 16 вводного закона).

При этом многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (часть 6 статьи 16 вводного закона).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 29.04.2010 № 22/10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд с иском к таким третьим лицам, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка (пункт 68 Постановления).

Таким образом, если земельный участок под многоквартирным домом оказался не сформированным и не прошел кадастровый учет, исключительное право на его приобретение имеют только собственники многоквартирного дома и никому иному этот земельный участок предоставлен быть не может. Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом является составной частью общего имущества в многоквартирном доме и в силу закона может принадлежать на праве собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Такой режим земельного участка, занятого многоквартирным домом, исключает предоставление земельного участка собственникам здания в порядке статьи 36 ЗК РФ, а также выделение этого земельного участка в собственность или в аренду новому застройщику, если права собственности на объект не завершенного строительством многоквартирного дома зарегистрировали за собой обманутые дольщики.

При этом при оформлении прав на земельный участок возникает ситуация правового тупика. Так, чтобы реализовать право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка под недостроенным многоквартирным домом, необходимо ввести этот дом в эксплуатацию, а значит, завершить его строительство. В свою очередь, завершение строительства и ввод многоквартирного дома в эксплуатацию невозможны без предоставления новому застройщику прав на земельный участок. При этом такое предоставление прав на земельный участок иному, чем собственник объекта «незавершенки», лицу противоречит статье 36 ЗК РФ, закрепляющей исключительное право на земельный участок за собственником здания. Приобретение же собственниками недостроенного здания (многоквартирного дома) права на земельный участок на возмездной основе в порядке статьи 36 ЗК РФ нарушает их право, закрепленное в статье 16 Закона о введение в действие ЖК РФ и статье 36 ЖК РФ. Одновременно и статья 16 вводного к ЖК РФ закона вместе со статьей 36 ЖК РФ и статьей 36 ЗК РФ исключают законность предоставления прав на земельный участок со стороны пока еще публичного собственника (ведь право собственников недостроенного многоквартирного дома на земельный участок еще не оформлено) иному лицу для достройки многоквартирного дома. Отсутствие же законного механизма выделения земельного участка под не завершенным строительством многоквартирным домом для осуществления его достройки препятствует реализации гарантированного законом способа привлечения дополнительных средств граждан и достройки многоквартирного дома с обеспечением дольщикам законного основания приобретения прав собственности на оконченный строительном многоквартирный дом, включая отдельные помещения и общее имущество в нем.

Это ставит вполне актуальный и на практике назревший вопрос о распространении на отношения по достройке проблемных многоквартирных домов ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». На практике отмеченные коллизии приводят к возникновению различных схем по достройке многоквартирных домов, минуя требования специального ФЗ № 214-ФЗ. Одной из таких схем и является достройка проблемного многоквартирного дома посредством созданного в нем ТСЖ. При этом возможность создания в строящихся многоквартирных домах ТСЖ прямо предусмотрена законом, однако его деятельность и особенности статуса в строящихся домах никаким законодательством не регламентированы. Отсутствие здесь необходимого правового регулирования восполняется свободой усмотрения органов управления ТСЖ, включая общее собрание членов ТСЖ. Невозможность предоставления новому застройщику прав на земельный участок для достройки многоквартирного дома (а соответственно невозможность оформления разрешения на строительство-достройку) и рассматривается в качестве одного из весомых оснований для выведения складывающихся по достройке отношений из сферы специального законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов, оставляя решение всех вопросов по завершению строительства и вводу дома в эксплуатацию на самостоятельную ответственность и риск обманутых дольщиков.

www.top-personal.ru

Закон о поддержке дольщиков не дойдет до октябрьской сессии Заксобрания

Разработанный администрацией Красноярска закон о поддержке обманутых дольщиков вряд ли дойдет до первой в этом политическом сезоне сессии Законодательного Собрания Красноярского края. Об этом Newslab . ru рассказал вице-спикер краевого парламента Алексей Кулеш.

Причина в том, что на текущий момент этот законопроект является очень «сырым» и недоработанным — он плохо согласуется с федеральным законодательством и совершенно не учитывает существующий объем недостроенных домов.

«Большие вопросы есть и к самой концепции этого закона, – говорит Кулеш, также являющийся председателем комитета ЗС по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, – с одной стороны, он разработан для поддержки пострадавших дольщиков, а с другой, предполагает основным инструментом — выделение денег застройщикам, что не учитывает интересов граждан и не защищает их права».

Одной из основных претензий к новому закону в его нынешнем варианте является отсутствие в нем адекватных механизмов обеспечения жильем дольщиков на время достройки их домов. Чтобы решить эту проблему, край мог бы купить в собственность квартиры и сдавать их людям, у которых нет жилья, в социальную аренду на время строительства.

«Однако таких норм в нынешней редакции закона нет, – говорит Кулеш, – и в таком виде мы не можем выносить его на сессию, а, тем более, принять».

В планах Заксобрания максимально оперативно доработать этот закон, учитывая ситуацию с дольщиками в крае. Однако сделать это до даты проведения сессии, которая назначена на 19 октября, вряд ли удастся, ведь закон нужно будет еще утвердить у губернатора, в краевом правительстве, прокуратуре и так далее.

Между тем, проблема обманутых дольщиков в Красноярске остается напряженной. Инвесторы дома на ул. Грунтовая, 28а голодают уже пятые сутки . Еще раньше началась акция протеста у краевого правительства, где разбит палаточный лагерь, в котором сейчас живет порядка 40 пострадавших дольщиков из Красноярска, Железногорска и Сосновоборска.

newslab.ru

Новый закон не допустит появления «обманутых дольщиков»

Граждане смогут контролировать процесс строительства жилья в режиме онлайн

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

19 июля на пленарном заседании Государственной Думы депутаты приняли во втором чтении проект закона о создании специального компенсационного фонда для решения проблемы участников долевого строительства.

Застройщики заплатят одинаково

При подготовке законопроекта ко второму чтению депутаты установили прозрачный механизм определения обязательных отчислений застройщиков в создаваемый компенсационный фонд. Эти средства — гарантия того, что люди не потеряют деньги, вложенные ими в строительство жилья. Если квартиры не будут сданы в срок, граждане либо получат компенсацию из фонда, либо эти средства будут направлены на достройку дома. В нынешней редакции документ исключает вариативный подход к оценке застройщиков, когда одной компании пришлось бы отчислять в гарантийный фонд 1 процент от стоимости проекта, а другой — 5-6 процентов, что означало бы автоматическое удорожание жилья с перекладыванием этих расходов на плечи участников долевого строительства. Депутаты зафиксировали в проекте федерального закона ставку на уровне 1,2 процента, оговорив, что она будет пересматриваться не чаще одного раза в год и только федеральным законом, то есть после принятия соответствующего решения депутатами.

Все нормы по проведению конкурсов и торгов теперь будут действовать автоматически.

Кстати, со времени первого чтения законопроект претерпел серьёзные изменения и даже поменял название. Если ранее речь шла о поправках в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», то сегодня депутаты приняли законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Другими словами, государственный фонд, который должен гарантировать защиту прав участников долевого строительства, ко второму чтению стал публично-правовой компанией — то есть получил организационно-правовую форму, которая регулируется специальным законодательством.

«Обманутых дольщиков» нанесут на «дорожную карту»

— Это означает, что все нормы с точки зрения внутренних и внешних контрольных процедур, контроля Счётной палаты, а также все нормы по проведению конкурсов и торгов, теперь будут действовать автоматически, — уточнил в своём докладе глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Он также отметил, что законопроект определяет «исчерпывающий перечень активов», в которые могут инвестироваться временные средства компенсационного фонда.

Вся информация — в открытом доступе

Серьёзные изменения внесены в документ и с точки зрения требований к застройщикам — к участию в гарантийной системе будут привлекать только надёжные компании, удовлетворяющие ряду условий. Среди них — необходимость владения собственными средствами в объёме, достаточном для строительства домов, открытие специальных счетов в банках с неснижаемым остатком в размере 10 процентов от стоимости проектов, и процедура ведения проектных кампаний — когда застройщик не может одновременно заниматься массой проектов. Наконец, одна из самых важных новелл — то, что компания, привлекающая деньги граждан под долевое строительство, не имеет права заниматься другими видами деятельности.

Важным правовым новшеством стало и требование публичности. До 1 января 2018 года будет создана единая государственная информационная система, в которой отразят все до единого объекты долевого строительства, необходимую документацию и ход реализации проектов.

— Мы тем самым дадим возможность гражданам контролировать ситуацию — не будем заставлять их бегать как сейчас по чиновникам и застройщикам, а дадим возможность контролировать это таким же образом, как сейчас есть возможность для граждан контролировать ситуацию с расселением аварийного жилья, — пояснил Николай Николаев.

Мошенникам не дадут присосаться к бюджету

В ходе пленарного обсуждения первый заместитель председателя думского Комитета по бюджету и налогам Сергей Катасонов предложил вернуться к идее о том, чтобы процентная ставка взноса в компенсационный фонд была плавающей и разнилась от застройщика к застройщику, однако при этом имела верхний предел — как в случае курортного сбора, который также обсуждался в этот день в Государственной Думе. Николай Николаев возразил на это, что плавающая ставка может стать инструментом недобросовестной конкуренции: крупные застройщики станут давить маленьких, лоббируя условия, при которых мелким компаниям придётся платить больше. К тому же для качественной оценки рисков в каждом отдельном случае потребовалась бы мощная инфраструктура — целая региональная сеть, которая бы тратила деньги фонда нецелевым образом.

Член Комитета по транспорту и строительству Олег Нилов посчитал, что «гора поправок с благими намерениями спасти дольщиков родила мышь». По мнению депутата, ущербность выработанного механизма компенсации заключается в том, что не прописана возможность использования бюджетных средств. Однако, судя по результатам голосования по отдельным поправкам, большинство депутатов согласилось с докладчиком в той части, что идеальный механизм помощи дольщикам не должен задействовать бюджетные деньги. По словам Николая Николаева, использование бюджетных средств лишь привлекает мошенников, которые привыкли действовать по принципу «народ скинется, а бюджет заплатит». Благодаря новому закону, предъявляющему к застройщикам жёсткие требования, у мошенников теперь попросту не будет шансов закрепиться на этом рынке.

Всего ко второму чтению на законопроект поступило 111 поправок. 25 из них депутаты приняли единогласным решением, 86 отклонили после небольших дебатов.

Член Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Андрей Андрейченко предложил увеличить количество наблюдателей от Федерального Собрания в фонде для того, чтобы более тщательно и оперативно контролировать процесс долевого строительства. А также сделать так, чтобы фонд чаще отчитывался перед контролирующими органами — не ежеквартально, а ежемесячно. На это Николаев ему возразил, что двух представителей от законодателей более чем достаточно, учитывая то, что в законопроекте прописан контроль со стороны Счётной палаты. Она, в свою очередь, будет регулярно отчитываться перед парламентариями.

Всего ко второму чтению на законопроект поступило 111 поправок. 25 из них депутаты приняли единогласным решением, 86 отклонили после небольших дебатов. Большинство отклонённых поправок относились к вопросам деятельности фонда как некоммерческой организации, и были сняты благодаря норме о том, что компенсационный фонд станет публично-правовой компанией.

Что будет с уже обманутыми

Выплаты из создаваемого компенсационного фонда распространяются только на будущих участников долевого строительства. А что делать тем, кого уже обманули застройщики? По данным рабочей группы Президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, сегодня в стране недостроено 928 объектов жилого строительства, ещё 400 застройщиков имеют проблемы с финансированием. Их жертвами, по разным оценкам, стали от 45 тысяч до 130 тысяч россиян.

— Основная беда — то, что мы действительно не понимаем на сегодняшний день реальный масштаб всего этого явления, — сказал «Парламентской газете» Николай Николаев. — Сейчас официально регистрируют в качестве «обманутых дольщиков» только тех, кто пострадал, являясь при этом держателями договоров долевого участия. А на самом деле огромное количество людей пострадало, когда их затащили в различные жилищно-строительные кооперативы, когда предлагали им подписывать какие-то предварительные договоры долевого участия.

Основная беда — то, что мы действительно не понимаем на сегодняшний день реальный масштаб всего этого явления

Пока в России не ведётся централизованного учёта объектов, которые необходимо достроить. Однако к 1 августа все субъекты РФ сформировать и представить «дорожные карты» по решению проблем дольщиков — таково распоряжение Правительства. Наличие, качество и соблюдение таких «дорожных карт» народные избранники намерены поставить на парламентский контроль.

Как рассказал «Парламентской газете» первый зампредседателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин, решение по каждому недострою, скорее всего, будет приниматься отдельно, поскольку универсального «коробочного» решения проблемы дольщиков для всей страны не существует. В одних ситуациях поможет изменение строительного проекта, например увеличение этажности дома. В других потребуется привлечение новых инвесторов для дофинансирования. Привлекать бизнес вкладываться в проекты будут в том числе выделением земель федерального пользования.

Одно из важнейших решений, принятых для решения проблем обманутых дольщиков — по процедуре банкротства: благодаря изменениям в законодательстве у участников долевого строительства появился приоритет перед другими кредиторами во время банкротства застройщиков. Кроме того, около года работает определённый постановлением Правительства алгоритм, позволяющий субъектам РФ поменять застройщика для того, чтобы привлечь на проблемный объект новых инвесторов — на сегодняшний день этот алгоритм уже задействован по 12 заявкам от субъектов РФ. Кроме того, в Госдуме по поручению спикера Вячеслава Володина создана рабочая группа по проблемам дольщиков. Ее возглавил вице-спикер Владимир Васильев, что подчеркивает серьёзность намерений законодателей раз и навсегда разобраться с этой проблемой.

www.pnp.ru