Полезные статьи

Закон об ипотеке статья 77

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

advokat-malov.ru

Действующая редакция

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

www.zakonprost.ru

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

(в ред. Федеральных законов от 28.06.2011 N 168-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

(п. 4 введен Федеральным законом от 04.12.2007 N 324-ФЗ)

ipipip.ru

Федеральный закон об ипотеке

Действующий в настоящее время Федеральный закон об ипотеке определяет особенности взаимоотношения кредитора и покупателя недвижимости. Этот закон регулирует такие важные аспекты, как выдача и погашение займа, права и обязанности сторон, определяет особенности процедуры регистрации залоговых квартир.

Федеральный закон РФ об ипотеке

Чаще всего под ипотекой подразумевают выдачу банком займа частному лицу, с помощью которого он приобретает жилую недвижимость. Сама недвижимость становится залоговой – то есть на нее накладывается ряд ограничений, ограничивающих права владельца на распоряжение ей. Кроме того, у того появляются в отношении жилья определенные обязательства.

Второе важное качество залоговой недвижимости, определенное в Федеральном законе РФ 102-ФЗ Об ипотеке, – оно является гарантом возврата кредитору его средств. Иными словами, если заемщик не сможет выплатить кредит, то залогодержатель имеет полное право изъять жилье, продать его по рыночной цене, забрать себе остаток долга, а остальное перечислить на счет бывшего владельца.

Права собственника жилья

В Федеральном законе РФ 102-ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) много внимания уделено обязательствам сторон. Так, формально обладателем недвижимости является покупатель ипотечной квартиры. Если он исправно платит по кредиту, то никто не может оспорить его право на проживание и владения ей. Однако он существенно ограничен в правах.

Федеральный законе об ипотеке (залоге недвижимости) описывает действия, которые могут производить с недвижимостью кредитор и заемщик, в момент действия ипотечного договора

В 102-ФЗ РФ об ипотеке (залоге недвижимости) указано, что без согласия кредитора (т.е. банка или другой финансово-кредитной организации) он не может:

  • продавать или менять жилье;
  • дарить его;
  • отчуждать какую-либо часть (например, выделять долю детям или жене);
  • закладывать другому кредитору, в том числе физическому лицу;
  • сдавать в аренду или получать материальную выгоду каким-либо иным способом (т.к. по мысли закона ипотечная квартира предназначена для личного проживания, для извлечения выгоды необходимо оформлять кредит на бизнес или коммерческую ипотеку);
  • производить перепланировку.
  • Как показывает практика, с получением разрешения на организацию ремонта или сдачу комнаты в аренду проблем не возникает. А вот передать свое имуществу другому собственнику практически нереально – если только тот не согласиться взять на себя все обязательства перед кредитором.

    Его обязанности по ФЗ о залоге недвижимости

    Также Федеральный закон РФ об ипотеке (залоге недвижимости) вменяет собственнику такие обязанности:

  • сохранять в исправности залоговую недвижимость, не допускать его утраты;
  • предоставить кредитору допуск в квартиру для оценки ее исправности (естественно, представители банка просто так не ходят по домам и не проверяют заемщиков, но в особых случаях это практикуется);
  • застраховать жилье.
  • Последний пункт 102-ФЗ РФ рождает больше всего вопросов. Речь идет о страховании имущества, а не о добровольном медицинском страховании, которое предусматривает финансовую защиту заемщика при его смерти или потери трудоспособности.

    Суть страхования имущества – залогодержатель должен получить либо квартиру, либо деньги от страховой, если вдруг плательщик не сможет расплатиться по своим долгам.

    У заемщика по ипотеке есть ряд прав и обязанностей на основании ФЗ 102 РФ. Ознакомьтесь с ними перед оформлением ипотечного займа.

    Ст. 77 102-ФЗ об ипотеке и его прочие положения

    Помимо предмета залога, закон освещает следующие вопросы:

    • Какие объекты подходят в качестве залога. Это не только квартиры и жилые дома, но и дачные строения, жилые участки, объекты незавершенного строительства, доли в недвижимости и даже права аренды.
    • Какие объекты не могут стать залоговыми. Это арестованные или уже заложенные объекты недвижимости, объекты культурного наследия, изъятые из оборота земли и ряд других – в законе об ипотеке приведен исчерпывающий список.
    • Как производится обращение в органы опеки и попечительства для получения разрешения на передачу в ипотеку жилья с несовершеннолетними собственниками. Это указано в ст. 77 Федерального закона об ипотеке, в ней же сказано, на каких условиях жилье становится залоговым, а также регламентируется правила передачи недвижимости в залог по военной ипотеке.
    • Каким образом оформляется договор. В законе указывается, какие пункты должно включать в себя соглашение, сроки заключения договора, порядок его расторжения, решения споров, признания недействительным и т.д.
    • Как производится регистрация договора ипотеки в Росреестре. Уточняются сроки, необходимые документы и порядок действия. Так, необходимо передать в Регпалату помимо ипотечного договора закладную на жилье. Срок регистрации ипотеки жилого помещения по положениям закона – 5 дней.
    • Как снимается обременение с жилья. В законе также содержатся указания, как поступать, если кредитор пропал или отказывается давать добро на снятие обременения.

    Закон об ипотеке достаточно объемный – он состоит из 79 статей, разделенных по 14 главам. Он всесторонне освещает вопросы, связанные с ипотечным кредитованием, и служит основной базой для решения проблем и споров, возникающих между владельцем имущества и залогодержателем.

    Заключение

    Таким образом, Федеральный закон об ипотеке – это крупный документ, регулирующий все аспекты, связанные с получением и погашение ипотеки. Также в нем уделяется внимание вопросам взаимоотношения кредитора и заемщика, определяется статус залогового имущества. В законе указана процедура составления договора, регистрации ипотеки и снятия обременения.

    ipoteka.zone

    Статья 77. Ходатайство учредителей (участников) должника или собственника имущества должника — унитарного предприятия о введении финансового оздоровления

    1. Решение об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления принимается на общем собрании большинством голосов учредителей (участников) должника, принявших участие в указанном собрании, или органом, уполномоченным собственником имущества должника — унитарного предприятия.

    2. Общее собрание учредителей (участников) должника, орган, уполномоченный собственником имущества должника — унитарного предприятия, при принятии решения об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления вправе досрочно прекратить полномочия руководителя должника и избрать (назначить) нового руководителя должника.

    3. Учредители (участники) должника, голосовавшие за принятие решения об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления, вправе предоставить обеспечение исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности в порядке и в размере, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, или организовать предоставление такого обеспечения.

    4. Решение об обращении к первому собранию кредиторов о введении финансового оздоровления должно содержать:

    сведения о предлагаемом учредителями (участниками) должника, собственником имущества должника — унитарного предприятия обеспечении исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности;

    предлагаемый учредителями (участниками) должника, собственником имущества должника — унитарного предприятия срок финансового оздоровления.

    5. К решению об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления прилагаются:

    план финансового оздоровления;

    график погашения задолженности;

    протокол общего собрания учредителей (участников) должника или решение органа, уполномоченного собственником имущества должника — унитарного предприятия;

    перечень учредителей (участников) должника, голосовавших за обращение к собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления;

    сведения о предлагаемом учредителями (участниками) должника, собственником имущества должника — унитарного предприятия обеспечении исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности (при наличии такого обеспечения);

    иные предусмотренные настоящим Федеральным законом документы.

    Комментарий к Ст. 77 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)»

    1. Данная статья посвящена порядку принятия решения учредителями (участниками) должника или собственником имущества должника — унитарного предприятия о введении финансового оздоровления, обязанностям и правам указанных лиц, возникающим в связи с принятием такого решения, а также содержанию этого решения и перечню прилагаемых к нему документов.

    2. Пункт 1 данной статьи устанавливает, что решение об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления принимается на общем собрании большинством голосов учредителей (участников) должника, принявших участие в указанном собрании, а для унитарных предприятий это решение принимается органом, уполномоченным собственником имущества должника. Различные правила принятия указанного решения установлены для унитарных предприятий и всех остальных организаций. В Законе о банкротстве не вполне учитывается различие в правовых режимах юридических лиц. В законодательстве о юридических лицах в зависимости от вида конкретной организации по-разному урегулирован вопрос о принятии соответствующих решений.

    Так, например, согласно п. п. 1, 2 ст. 71 ГК РФ управление деятельностью полного товарищества осуществляется по общему согласию всех участников, а случаи принятия решения большинством голосов предусматриваются учредительным договором.

    На упомянутом собрании учредителей (участников) может быть избран представитель учредителей (участников) должника.

    3. Общее собрание учредителей (участников) должника собирается по предложению руководителя должника, которое он должен сделать в течение 10 дней с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения (п. 4 ст. 64 Закона). Закон не препятствует проведению такого собрания и в более ранние сроки, а также не устанавливает специальную санкцию за нарушение руководителем указанной обязанности, поэтому ответственность руководителя для этого случая определяется общими положениями п. 3 ст. 53 ГК РФ и п. 1 ст. 10 Закона о банкротстве.

    4. Пункт 2 данной статьи предоставляет общему собранию учредителей (участников) должника, органу, уполномоченному собственником имущества должника — унитарного предприятия, при принятии решения об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления право досрочно прекратить полномочия руководителя должника и избрать (назначить) нового руководителя. При этом согласно п. 1 ст. 278 Трудового кодекса Российской Федерации трудовой договор с руководителем организации расторгается в связи с отстранением от должности руководителя организации-должника в соответствии с законодательством о несостоятельности (банкротстве). Используемые термины: «прекращение полномочий» — в Законе о банкротстве и «отстранение от должности» — в Трудовом кодексе — являются равнозначными. В соответствии со ст. 72 Трудового кодекса руководитель организации-должника может быть также переведен на другую работу при наличии на это его письменного согласия.

    Поскольку Закон о банкротстве связывает право общего собрания учредителей (участников) должника, органа, уполномоченного собственником имущества должника — унитарного предприятия, на прекращение полномочий руководителя должника с моментом принятия решения об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления, прекращение полномочий руководителя по этому основанию в другое время не допускается.

    5. Пункт 3 комментируемой статьи предоставляет учредителям (участникам) должника, голосовавшим за принятие решения об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления, право предоставить обеспечение исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности в порядке и размере, которые предусмотрены Законом, или организовать предоставление такого обеспечения. Ограничение прав учредителей (участников), которые голосовали против принятия указанного решения, на предоставление обеспечения является не вполне обоснованным и, видимо, продиктовано стремлением избежать внутренних корпоративных конфликтов или минимизировать их последствия.

    Под организацией предоставления обеспечения понимается возможность для учредителей (участников) договориться с какими-либо третьими лицами о предоставлении соответствующего обеспечения. В этом случае такие третьи лица имеют права и несут соответствующие обязанности, предусмотренные гражданским законодательством и Законом о банкротстве. В случае предоставления такими лицами обеспечения в результате организации его предоставления учредителями (участниками) ходатайство о введении финансового оздоровления подается учредителями (участниками) или их представителем, и согласования такого ходатайства с должником (п. 1 ст. 78 Закона) не требуется.

    Организовать предоставление обеспечения третьим лицом может также и орган, уполномоченный собственником имущества должника — унитарного предприятия.

    6. Закон устанавливает требования к содержанию решения об обращении к первому собранию кредиторов о введении финансового оздоровления. Оно должно содержать: 1) сведения о предлагаемом учредителями (участниками) должника, собственником имущества должника — унитарного предприятия обеспечении исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности; 2) предлагаемые учредителями (участниками) должника, собственником имущества должника — унитарного предприятия срок финансового оздоровления и срок удовлетворения требований кредиторов. В тех случаях, когда учредители (участники) должника или собственник имущества должника — унитарного предприятия организовали предоставление обеспечения третьим лицом, указанное решение также должно содержать и сведения об обеспечении, предлагаемом таким третьим лицом.

    7. К решению об обращении к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления должны прилагаться следующие документы:

    1) план финансового оздоровления;

    2) график погашения задолженности;

    3) протокол общего собрания учредителей (участников) должника, а для должника — унитарного предприятия — соответствующее решение органа, уполномоченного собственником имущества такого должника;

    4) перечень учредителей (участников) должника, голосовавших за обращение к собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления;

    5) при наличии обеспечения исполнения обязательств должника в соответствии с графиком погашения задолженности — сведения о предлагаемом обеспечении исполнения обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности;

    6) иные предусмотренные Законом документы.

    8. Положение абз. 6 п. 5 ст. 77 Закона при систематическом толковании с положениями п. 3 и абз. 2 п. 5 ст. 79 этого же Закона свидетельствует, что законодатель предусмотрел два возможных момента предоставления обеспечения: 1) до проведения первого собрания кредиторов и соответственно до вынесения арбитражным судом определения о введении финансового оздоровления; 2) после вынесения арбитражным судом определения о введении финансового оздоровления.

    Все прямо названные в Законе возможные способы обеспечения: банковская гарантия, поручительство и залог (ипотека) — могут быть использованы до утверждения соответствующего графика погашения задолженности.

    Согласно ст. 370 ГК РФ предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром не зависит в отношениях между ними от того основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство. Это положение открывает возможность обеспечения банковской гарантией еще не вполне определившегося по условиям, размеру и порядку исполнения основного обязательства.

    В соответствии с абз. 2 ст. 361 ГК РФ договор поручительства может быть заключен для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. В этом случае при заключении такого договора до проведения первого собрания кредиторов и, следовательно, до назначения административного управляющего договор поручительства в интересах кредиторов подписывается временным управляющим (п. 3 ст. 79 Закона о банкротстве). Арбитражная практика свидетельствует, что, если договором поручительства обеспечивается обязательство, которое возникнет в будущем (т.е. не вполне определенное), в договоре поручительства должно содержаться указание о сумме, в пределах которой поручитель несет ответственность .
    ———————————
    См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 ноября 1995 г. N 7045/95 // Вестник ВАС РФ. 1996. N 3. С. 62 — 63.

    Как установлено п. 3 ст. 4 Закона Российской Федерации «О залоге», залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем, при условии, что стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований. Согласно п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. При заключении договора залога (ипотеки) для индивидуализации обеспечиваемых обязательств должника достаточно указать, что сумма и иные условия обеспечиваемых обязательств определяются утвержденным арбитражным судом графиком погашения задолженности по соответствующему делу.

    Выдача государственных и муниципальных гарантий осуществляется в соответствии со ст. ст. 115 — 117 Бюджетного кодекса Российской Федерации.

    9. К числу иных предусмотренных Законом документов, прилагаемых к ходатайству учредителей (участников) должника или собственника имущества должника — унитарного предприятия, следует отнести соглашение, заключаемое между лицами, предоставляющими обеспечение (абз. 4 п. 2 ст. 78).

    zakonobankrotstverf.ru