Полезные статьи

Законы при покупке недвижимости

Оглавление:

Недвижимость

Жилье вне закона

6 фактов, которые следует знать при покупке апартаментов

Апартаменты составляют уже порядка четверти от всего московского жилья на первичном рынке. Главным плюсом этого формата является низкая цена. Но правовой статус апартаментов до сих пор четко не прописан. Формально они являются нежилой недвижимостью, поэтому целый ряд норм, существующих для привычного жилья, к ним не применяется.

В последнее время стремительно развивается такой формат недвижимости, как апартаменты — помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они активно закладываются в проекты административных зданий и гостиничных комплексов.

«Объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил порядка 693,3 тыс. кв. м в 97 проектах, из которых 21 относится к реконструкции зданий. Объем предложения апартаментов продемонстрировал положительную динамику на 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 48,2%», — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

На долю апартаментов сейчас, по его оценке, приходится 26% на рынке новостроек. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь приводит близкие цифры — 28%. Крупнейшие среди вышедших на рынок в прошлом году — «Тушино 2018», «ЗилАрт», «Символ», SREDA и пр.

Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая цена.

«Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница в стоимости может составлять 20–25%», — говорит Гудзь.

С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил

Как уточнил Богданюк, по итогам 2015 года средневзвешенная цена на апартаменты находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м.

«Сегмент апартаментов стал развиваться ввиду отсутствия свободных площадок в столице под строительство жилья. Сначала девелоперы вводили их в составе бизнес-центров, затем в апартаментные комплексы стали превращать бывшие фабрики или заводы. Изначально этот формат недвижимости был рассчитан на преуспевающих бизнесменов, которые использовали это жилье для временного проживания», — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point.

Традиционно апартаменты покупали в качестве второго жилья, но сейчас ситуация изменилась.

«Мы видим, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Важным плюсом при выборе апартаментов является их стоимость. Аналогичная квартира (по расположению, метражу) будет стоить сегодня на 10–15% дороже апартаментов», — рассказывает Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties.

Тем не менее, совершая такую покупку, следует учесть, что есть целый ряд подводных камней, которые вытекают из зыбкого правового статуса апартаментов.
«Сам термин никак не закреплен ни на региональном, ни на федеральном уровне, однако можно говорить о том, что апартаменты, являясь по сути своей жилой недвижимостью, регулируются законодательно и облагаются налогами по принципу коммерческой. И здесь есть свои плюсы и минусы», — говорит руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал» Василий Ицков.

Проблемы с пропиской

С точки зрения закона апартаменты являются нежилым помещением, не предназначенным для постоянного проживания граждан, таким образом, даже являясь собственником и постоянно проживая в таком помещении, регистрация в нем невозможна. Впрочем, тут есть лазейка. Получить регистрацию можно, если апартаменты расположены в гостинице.

Иногородние покупатели стали в разы меньше покупать квартиры в столице

«Апартаменты не являются жилыми помещениями, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п. Обязанность по регистрации лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил № 713). Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них), то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует», — поясняет Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро A2.

Стоит отметить, что гостиничная регистрация, хотя дает все те же права, что и регистрация в жилом доме, требует продления каждые пять лет.

«Временная регистрация на пять лет наделяет собственника апартаментов теми же правами, что и жителя обычной московской квартиры, то есть он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в школу или детский сад, поэтому апартаменты стали приобретать, в том числе, семьи с детьми», — говорит Мельников.

Сложное налогообложение

Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, здесь нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%). При этом налоги берутся по более высокой ставке.

«Разница в размере налогов составляет порядка 20–25%. Например, за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.», — говорит Богданюк.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены; их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

На рынок впервые выходит элитное жилье площадью 30 кв. м

«Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для сравнения, ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ)», — говорит Понаморева.

«При покупке следует обратить внимание на ряд факторов, которые будут влиять на последующую стоимость владения объектом недвижимости. Например, совершенно точно необходимо изучить изначальную документацию на здание. Если присутствует офисно-торговое назначение или общепит, то налог на такого рода объекты составит 1,2–2% , если же назначение иное, например гостиница, то налог составит 0,5%», — советует Подусков.

В то же время кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, причем жилые объекты будут дороже.

«Таким образом, в некоторых случаях в денежном выражении налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру», — замечает Подусков.

Управляющая компания сама устанавливает тарифы

В отличие от жилой (с точки зрения закона) недвижимости к апартаментам не предъявляются требования, закрепленные в ЖК, относительно порядка управления общим имуществом. Таким образом, жители апартаментов никак не могут влиять на тарифы, которые выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания и прилегающей территории и инфраструктуры. Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.

«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.

Инфраструктура никак не регламентирована

Поскольку жильем апартаменты не являются, никаких обязательств девелопер перед жильцами не несет.

«Девелопер не обязан благоустраивать прилегающую к объекту территорию. Поэтому вопрос о работах, которые планируется произвести, следует задавать одним из первых. От этого ведь также зависит уровень вашего комфорта. Будут ли созданы детские площадки, посажены деревья? Каким образом будут организованы маршруты движения транспорта и пешеходов? Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилой, но и офисный кластер, то на последний вопрос стоит обратить повышенное внимание — маршруты движения мамочек с колясками и клерков, бегущих на перекур, должны быть разведены», — советует руководитель архитектурной мастерской T+T Architects Сергей Труханов.

Соседство жилого и офисного пространства, которое возможно в апартаментах, стоит заранее учитывать прежде всего тем, кто собирается там жить. Рабочий коллектив за стеной, постоянные визитеры, курьеры — не слишком комфортное соседство. А если рассматривать покупку апартаментов для организации офиса, то следует учесть, что некоторые девелоперы стараются ограничить такую возможность. Например, выдают ограниченное количество автомобильных пропусков на территорию.

Не распространяются санитарные нормы

«Одним из моментов, которые важно учитывать, приобретая апартаменты, является то, что на эти объекты недвижимости не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений и оговаривающие соответствующий уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Это покупателю нужно проконтролировать самому», — говорит Труханов.

Осенью рынок недвижимости может обойтись без традиционного оживления

При этом нередки случаи, когда апартаменты появляются в старых промышленных зданиях, которые прошли реконструкцию. Лофты, бесспорно, имеют свое очарование, но, приобретая подобную недвижимость, важно изучить историю здания, в котором была проведена реновация.

«Прежде всего, узнать, какого типа производство действовало в этих стенах. Если деятельность этого предприятия тем или иным образом была связана с химическим производством или с вредными отходами, этим фактом ни в коем случае нельзя пренебрегать. Ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий. А ведь период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет. Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций, фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем», — предостерегает Труханов.

Санузел в любой части помещения

Главный плюс, вытекающий из зыбкого правового статуса апартаментов, — при перепланировке фантазия практически не ограничена, в отличие от стандартных квартир, где довольно жесткие требования.

«При проектировании архитектуры внутреннего пространства и разработке планировочного решения нет таких жестких норм и правил, как для жилых интерьеров. В частности, нет разграничения на жилые и нежилые помещения и мокрые точки. Таким образом, кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над проектом. Конечно, это не значит, что владельцы апартаментов ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Основным документом, которым придется руководствоваться при проектировании и проведении работ по реализации проекта, здесь будет регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта», — говорит партнер дизайн-студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.

m.gazeta.ru

Процедура покупки и оформления недвижимости в Грузии

В Грузии оформление всех сделок купли-продажи недвижимости происходит в отделениях Национального агентства публичного реестра при Домах Юстиции, которые открыты во многих городах страны.

Законы Грузии позволяют иностранным гражданам свободно покупать в стране любую недвижимость, кроме земельных участков сельскохозяйственного назначения. На оформление сделки (заключение договора, оплата в банке, регистрация прав в реестре) понадобится минимум 2–3 часа. Для покупки недвижимости в Грузии не обязательно приезжать в страну: сделку можно оформить с помощью доверенного лица.

Процесс приобретения недвижимости прост и прозрачен. Он включает несколько этапов:

  1. Выбор объекта недвижимости.
  2. Внесение задатка. Покупатель оплачивает 10–30 % от стоимости недвижимости, чтобы объект был снят с продажи.
  3. Заключение договора купли-продажи. Он подписывается между продавцом и покупателем и хранится в Доме Юстиции. При покупке жилья в строящемся здании оформляются два договора — предварительный и основной. Договор не обязательно заверять у нотариуса.
  4. Перевод денег. Согласно договору купли-продажи покупатель вносит средства на расчетный счет продавца. Оплата производится любым удобным способом (наличный или безналичный платеж). Самым распространенным является банковский перевод.
  5. Регистрация права собственности. Процесс осуществляется на основании договора и платежа, подтверждением которого является выписка из банка. Свидетельство о регистрации оформляется и хранится в Доме Юстиции. Выписку можно получить на сайте реестра.

Налоги и сборы

Стоимость оформления зависит от сроков: в течение одного дня (фактически 2–3 часа) — 200 лари (114 долл.), одного или двух рабочих дней — 150 лари (85,5 долл.), четырех рабочих дней — 50 лари (28,5 долл.). В сумму включен НДС в размере 18 %.

tranio.ru

Процедура приобретения недвижимости в Болгарии

Какие объекты недвижимости иностранцы могут приобретать в Болгарии, а какие нет? Сколько в среднем занимает процесс покупки и оформление документов и кто отвечает за прозрачность сделки? Сколько придётся потратить на дополнительные расходы и что в них входит? Читайте все самое важное и полезное для покупателей недвижимости в Болгарии в этом материале.

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Болгарии?

В Болгарии иностранцы могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Для покупки объектов без земли, таких как квартиры, студии, апартаменты, нет никаких законодательных ограничений. А вот землю иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может приобрести только на юридическое лицо. Для этого понадобится открыть в Болгарии компанию.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Дома, виллы и отдельно стоящие здания классифицируются, как недвижимость с землей. Поэтому тут без регистрации юридического лица для покупки не обойтись. Конечно, теоретически, землю можно взять у государства в аренду (минимальный срок аренды – 4 года, максимальный предел законодательством не установлен), но недвижимость без земли обычно никто не продает.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Болгарии?

Владение недвижимостью в Болгарии обеспечивает визовые льготы. Собственник имеет право на мультивизу на один год и более, с разрешенным сроком пребывания на территории Болгарии 180 дней в году.

Право на мультивизу имеют также супруги и прямые наследники в возрасте до 18 лет. Только необходимо предоставить документы, подтверждающие родство.

Посторонние лица тоже могут на основании нотариального акта получить визу – только она будет однократной. Для этого требуется нотариально заверенное разрешение на проживание в течение необходимого срока (оригинал и копия).

Приобретение местной недвижимости на сумму от €306000 даёт право на получение болгарского ВНЖ.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Болгарии?

Любой собственник недвижимости в Болгарии обязан встать на налоговый учёт в течение двух месяцев со дня покупки и оплачивать два налога: налог на недвижимость и коммунальный налог. Платить можно поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж – до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября) или сразу одним платежом. В последнем случае государство предоставляет скидку в 5%.

Если же вовремя не заплатить налог на недвижимость, должника ожидают штрафные санкции, проблемы при получении визы и ВНЖ. А у злостных неплательщиков недвижимость могут арестовать и даже продать в счёт погашения задолженности. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Болгарии.

Поиск недвижимости в Болгарии

Изучить предложения по недвижимости, выставленной на продажу, можно в открытых источниках через интернет, специализированных печатных изданиях и на тематических выставках.

Большая база объектов недвижимости в Болгарии собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Болгарии. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Болгарии.

Как искать риэлтора в Болгарии?

В Болгарии участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене, каких-либо законодательных ограничений по этому поводу в Болгарии нет… Но на практике иностранцы редко решаются проходить подобную процедуру в одиночку, так как необходимость разбираться в юридических документах на иностранном языке, хоть и относительно понятном для русскоговорящих людей несёт в себе дополнительные сложности.

Россияне в Болгарии – одни из ключевых иностранных покупателей на рынке недвижимости. Поэтому в большинстве местных агентств и даже у застройщиков есть специалисты, которые свободно говорят по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть офисы в Москве, Санкт-Петербурге и других городах… В Киеве, Минске, Алма-Аты также можно найти представительства болгарских компаний. Недвижимость в Болгарии также можно подобрать и приобрести с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

  • подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
  • организация поездки в Болгарию на просмотры недвижимости;
  • согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
  • согласование процедуры сделки и даты встреч у нотариуса;
  • подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.
  • На данный момент риэлторская деятельность в Болгарии не лицензируется. Ответственность за чистоту сделки перед покупателем несет нотариус, который проверяет документы на недвижимость и после подписания договора вносит необходимые данные в реестр. Поэтому выбирая своего риэлтора, чтобы не попасть в руки мошенника, ориентируйтесь на репутацию компании, опыт специалиста и отзывы о его работе.

    Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

    Этап 1. Резервация и проверка объекта

    Открываем счет в банке

    После выбора объекта покупатель открывает расчетный счет в болгарском банке. Он понадобится для перечисления задатка (хотя, случается, что его вносят и наличными, так как обычно сумма задатка невелика) оставшейся суммы сделки, а также оплаты государственных налогов, пошлин и, в дальнейшем, коммунальных услуг.

    Вносим задаток

    После того, как покупатель выбрал конкретную недвижимость, необходимо зарезервировать её, внеся денежный задаток, который обычно в Болгарии составляет не более €3000. Эта сумма указывается в договоре брони, где также прописываются основные параметры сделки: сроки и схема внесения платежей, данные об объекте сделки, информация о риэлторе или застройщике.

    В случае срыва сделки по вине покупателя он теряет задаток, если это произошло по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере.

    По желанию сторон может быть составлен предварительный договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки: стоимость недвижимости, банковские реквизиты продавца, сроки и размеры платежей, описание самого объекта, права и обязанности сторон, санкции в случае нарушения обязательств.

    Этап 2. Заключение договора купли-продажи

    Согласно болгарским законам от покупателя при личном присутствии на сделке требуется только загранпаспорт. А вот пакет документов для совершения сделки собирает и предоставляет нотариусу продавец:

    • Удостоверение об оценочной стоимости, выданное органами муниципалитета. Этот документ можно получить только, если за объектом не числится долгов.
    • Справку из кадастровой службы.
    • Нотариальный акт продавца.
    • Декларацию о семейном положении.
    • Справку об отсутствии долгов по налогам.
    • Справку об отсутствии обременений (например, кредитов).
    • При дистанционном проведении сделки купли-продажи покупателю необходимо заранее оформить и заверить у российского нотариуса доверенность на риэлтора, который будет его представлять. А также предоставить декларацию о происхождении денежных средств и справку о семейном положении.

      Подписание договора, в котором подробно описывается объект, сумма сделки, а также порядок оплаты, происходит в присутствии нотариуса и переводчика. Он проверяет статус объекта купли-продажи и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности и прочих документов. Нотариус подтверждает тот факт, что недвижимость принадлежит продавцу, заверяет подписи сторон и саму сделку как юридический акт. Нотариальный акт составляется только на болгарском языке. Гарантом выполнения договора выступает нотариус.

      Этап 3. Оплата сделки

      Выплата оставшейся суммы или единоразовый 100%-й платёж обычно происходит сразу после подписания нотариального акта в присутствии нотариуса. Деньги перечисляются с помощью банковского перевода на счёт продавца. Затем продавец подтверждает, что получил полную сумму, а нотариус вносит необходимые данные в реестр недвижимости.

      При этом, благодаря невысокой стоимости жилья, когда стандартная сумма сделки составляет около €30000, часто есть возможность оплатить приобретение наличными, не пользуясь банковскими переводами. Особенно, когда покупатель договаривается о рассрочке. За два три приезда покупатель может совершенно законно привезти в страну наличными сумму, покрывающую стоимость неджвижимости.

      Помимо этого покупатель оплачивает налог на переход права собственности, нотариальные таксы и госпошлину. Услуги агента по недвижимости в Болгарии обычно являются для покупателя бесплатными.

      Этап 4. Регистрация нового собственника

      Для регистрации перехода права собственности нотариус передаёт документы в районный суд, где новые данные вносят в государственный реестр. И в течение недели после заключения сделки покупатель получает в нотариальной конторе акт с отметкой о регистрации права собственности, иными словами, свидетельство о собственности.

      Завершающий этап оформления документов – это регистрация недвижимости в Статистическом управлении Болгарии (БУЛСТАТ) и налоговой инспекции. Обычно на это уходит около двух месяцев.

      Дополнительные расходы при покупке недвижимости

      • Гонорар нотариуса зависит от стоимости недвижимости, и не превышают 1% от цены объекта.
      • Муниципальный налог на переход прав собственности составляет 1,5-3,5% от цены объекта, указанной в нотариальном акте.
      • Государственные сборы за регистрации недвижимости в службе «Вписывания» 0,1% от стоимости объекта.
      • Гонорар лицензированного переводчика составляет €50-60.
      • Послепродажная регистрация недвижимости – €150-200 в зависимости от агентства. Конечно, теоретически можно сделать это всё самостоятельно, но без знания языка – проблематично. Поэтому чаще всего регистрацией занимается сотрудник агентства.

      Пример расчета дополнительных расходов:

      Меблированная квартира на вторичном рынке, на Солнечном берегу, площадь около 50 кв. м. Продавец – частное лицо.

      Рыночная стоимость жилья – €30000, муниципальный налог на переход права собственности в конкретном случае составляет €880(2,9%).

      Нотариальные расходы: €30000 х 1% = €300 (плюс НДС 20%) = €315

      Регистрация в имущественном реестре: €30000 х 0,1% = €30

      Оплата услуг лицензированного переводчика: €50 (фиксированная)

      Регистрация недвижимости: €150

      Банковские расходы: за получение перевода из-за рубежа банк может взимать комиссию, размер зависит от конкретного банка – обычно до €50

      Общая сумма расходов €1475.

      Все дополнительные расходы рассчитываются от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре.

      В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной стоимости, прописанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются от кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риэлтора), данные услуги оплачиваются всегда от рыночной стоимости объекта.

      prian.ru

      Законы при покупке недвижимости

      В июне 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов должна быть в обязательном порядке заверена нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.

      Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если несколько собственников владеют квартирой в рамках общей долевой собственности. «Теперь сделку по продаже недвижимости можно совершить в простой письменной форме только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей», — объяснила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Ирина Андрейченко. Под общей совместной собственностью в России понимают случаи, когда владельцами одной квартиры или дома считаются несколько человек, у которых есть одно свидетельство о праве собственности на всех. Начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин подтвердил, что по новому закону такие сделки не требуют заверения.

      Нововведение серьезно изменит рынок, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и нотариусы. «Прежде нотариальные сделки были исключением из правил. Договоры составлялись в основном в простой письменной форме, — рассказала Андрейченко. — В настоящее время у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок после принятия нового закона, однако, учитывая, что по меньшей мере половина квартир находится в общей долевой собственности, становится понятно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу». «Раньше нотариальное заверение было необязательным, редко кто пользовался данной услугой — всего около 5% покупателей», — добавила Оксана Иванова из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».

      Запрет на дарение, обмен и продажу долей без нотариуса — наиболее заметное, но не единственное новшество, которое предусматривает новый закон. Так, со 2 июня 2016 года без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему собственнику. «Теперь лишь 1–1,5% от общего количества сделок можно оформить в простой письменной форме. Например, это сделка купли-продажи, когда владельцем недвижимости является один взрослый собственник», — заявила управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

      Закон уже работает на практике, обойти новые требования и зарегистрировать сделку в простой письменной форме невозможно, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах «Миэль», «Инком», «Релайт» и НДВ. «Как всегда, в законе есть лазейка — ставишь в договоре продажи дату 1 июня 2016 года и экономишь деньги на нотариальную сделку. Вопрос в том, как долго граждане смогут это делать», — написал в своей колонке на сайте «НГС-Недвижимость» президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский. «Случаи успешного проведения сделок без нотариального свидетельствования в Росреестре скорее связаны с невнимательностью или незнанием конкретными государственными регистраторами новых правил отчуждения долей», — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

      Зачем нужен закон

      Новый закон ликвидирует лазейки, которыми пользовались мошенники, уверены в Федеральной нотариальной палате. «Последствия однозначно положительные, — рассказал Сагин. — И для граждан, чьи права будут надежно защищены, и для достоверности сведений государственных реестров, до сих пор часто оспариваемых в суде. Даже по прошествии времени бывали случаи, когда добросовестный покупатель обнаруживал, что принадлежащая ему недвижимость, приобретенная в соответствии с действительной на тот момент записью в ЕГРП, более не является его собственностью, так как предыдущие сделки оспорены в суде. А если мошенники исчезли, то и ущерб никто не возместит. В отличие от нотариуса, который всегда несет полную имущественную ответственность за свои действия. В случае если у нотариуса возникнут сомнения в совершении притворной сделки (например, подмены купли-продажи дарением), он сможет отказать в ее удостоверении».

      Дополнительную защиту сделки обеспечит обязательство нотариуса вслух зачитывать договор дарения, мены или купли-продажи, считает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Нотариус удостоверяет, что подпись под договором поставлена именно тем лицом, которое должно ее поставить, а также что участники сделки трезвы и понимают значения своих действий», — пояснил Барсуков.

      Тем не менее многие риелторы, а также покупатели и продавцы недвижимости остались недовольны нововведениями. «Продавцы относятся нейтрально, поскольку не они несут расходы по совершению указанных действий. Покупатели возмущаются, но терпят, поскольку им не оставлено выбора, — сообщила Ирина Андрейченко из «Инком-Недвижимости». — Существует мнение, что новый закон является антириелторским, что продавцы и покупатели жилых помещений перестанут обращаться к риелторам, поскольку «все проверит и сделает нотариус». Однако нотариус не вправе заниматься предпринимательской и иной оплачиваемой деятельностью. Подбирать жилые помещения, искать покупателей, устраивать сделки и передачу имущества по-прежнему будут риелторы».

      «Это закон не антириелторский. Он, на мой взгляд, антигражданский, — парировал Константин Барсуков. — Все участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что риелторы — единственные, кто реально занимается проверкой юридической чистоты квартиры. Кто еще из участников рынка может это сделать? Нотариус? Он получает документы по квартире накануне сделки и физически не может проверить информацию по предыдущим сделкам. Да ему это и не нужно. Нотариус гарантирует, что текущая сделка совершена без нарушения закона и теми лицами, которые вписаны в договор. И именно по законности конкретно этой сделки нотариус отвечает своим имуществом. Что было до этой сделки, на каком основании возникло право у продавца, нотариуса не интересует и в зону его ответственности не входит».

      Главным аргументом сторонников нововведения служит гипотетическая ликвидация судебных споров о квартирах, которые могли продать незаконно, следует из комментариев нотариального сообщества. «Задача — добиться достоверности данных государственных реестров, когда запись в ЕГРП будет гарантирована ответственностью нотариуса. Стоит отметить, что расходы граждан на судебные разбирательства во много раз превосходят затраты на нотариальное удостоверение сделки, которое гарантирует гражданам защиту их прав», — отметил Сагин. «Существуют скептические мнения о том, что новый порядок направлен на увеличение сроков проведения сделок и поддержку нотариального сообщества, — ответила нотариусам Наталья Шаталина из «Миэль-Новостроек». — При этом новые правила не исключают возможности оспаривания сделок по отчуждению долей».

      По процессуальному законодательству, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, разъяснила правовую сторону вопроса юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Ирина Андрейченко. «Такая законодательная презумпция заставляет задуматься: так ли бескомпромиссны и законопослушны все нотариусы? Учитывая печальную практику девяностых годов, далеко не всегда и не все, — заявила Андрейченко. — Чем дольше работает нотариус, тем бесстрашнее он становится. Многие помнят, какое количество нотариусов было осуждено в связи со злоупотреблениями полномочиями; нотариусы подвергались нападениям, у них похищали печати, их архивы горели… А утраченное имущество гражданам не возвращалось. На практике ответственность нотариусов ограничена только суммой страхового возмещения. Не секрет, что у самих нотариусов имущество в собственности находится редко». «Можно поздравить нотариальное лобби», — заключил Барсуков.

      Как продавать квартиры и доли

      Благодаря современному законодательству каждый, кто захочет продать свою долю квартиры или дома, обязан уведомить обо всех условиях будущей сделки остальных владельцев объекта недвижимости. В течение месяца существующие собственники могут потребовать преимущественного права покупки: в этом случае недвижимость придется продать им, а не постороннему человеку, разъяснили риелторы. «Извещение должно быть направлено в письменной форме, — указала Шаталина. — Нужно учитывать, что сделка по продаже доли может состояться не ранее чем через месяц после того, как остальным владельцам квартиры было отправлено официальное извещение. Правда, если участники долевой собственности напишут письменный отказ от покупки этой доли, то можно совершить сделку и за более короткий срок».

      В результате снижается вероятность выкупа доли мошенниками по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать долю по рыночной стоимости, объяснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым не состоит в родственных связях, например близким друзьям. И вынужден будет изначально предлагать свою долю соседям», — заметила Кузнецова.

      Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы могли провести сделку в один день: осуществить наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и тут же подписать договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Сейчас после выполненных взаиморасчетов необходимо приехать к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию». «Теперь в альтернативных сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) придется ездить к разным нотариусам. То есть законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сообщил директор агентства «Релайт-Недвижимость».

      Значительная часть сделок, в том числе ипотечных, заключается в банках, которые самостоятельно составляют договор купли-продажи за собственников, указали «РБК-Недвижимости» московские риелторы. Из-за этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а затем возвращаться, чтобы получить деньги. «Учитывая, что нотариусы всегда находятся практически в шаговой доступности от офисов банков, нужды в присутствии нотариуса именно в офисе банка нет», — убеждена московский нотариус, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.

      Сколько стоит

      До вступления закона в силу самостоятельное оформление сделки обходилось москвичам в 5 тыс. руб., подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Госпошлина за регистрацию перехода прав на недвижимость равна 2 тыс. руб., еще от 1,5 тыс. до 3 тыс. руб. стоил проект договора купли-продажи, — объяснила Марина Толстик. — Если участники сделки решали воспользоваться услугами посредников (регистраторов), которые брали на себя проведение всего процесса, то расходы возрастали до 11–15 тыс. руб. Теперь оформление квартиры будет стоить от 20 тыс. руб.; в каждом случае сумма рассчитывается индивидуально. Дополнительно нотариус возьмет от 5 до 15 тыс. руб. за техническую работу». «Понятно, что при цене квартиры в Москве 15–20 млн руб. эти 15–20 тыс. руб. — ничтожная толика и погоды не делает, но для регионов цифра существенная», — считает президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский.

      Чем дешевле будет квартира, тем дешевле окажется стоимость заверения, указали нотариусы и риелторы. «Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб. То есть при продаже недвижимости ценой в 1 млн руб. тариф составит 5 тыс. руб. Если посмотреть на средние показатели по регионам и учесть, что мы говорим о долях в недвижимости, то можно говорить о некой условной величине стоимости доли в 500 тыс. руб. или меньше. Таким образом, тариф составит 2,5 тыс. руб. или меньше», — заявил «РБК-Недвижимости» Александр Сагин.

      Кто именно будет платить нотариусу, пока неясно. «По негласно сложившемуся обычаю расходы по оформлению документов всегда берет на себя покупатель», — считает Марина Толстик. «Затратная часть ложится на продавца, — оспорила доводы коллеги Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Раньше такой нагрузки не возникало. Продавцы жалуются на эти нюансы, хотя срыва сделок из-за подобной ситуации не происходило. Всегда удавалось найти компромисс». «Я думаю, что если предоставится выбор между квартирой с такими расходами и без них, то будет торг, — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». — Если продавцов на рынке станет больше, чем покупателей, то, скорее всего, расходы лягут на продавца. Если наоборот — то на покупателя. К риелторским услугам это не имеет отношения, поэтому риелторы вряд ли возьмут подобные расходы на себя».

      Что будет с риелторами

      Удорожание сделок с жильем за счет обязательного заверения у нотариуса можно было бы компенсировать снижением прочих издержек. Очевидный расход покупателя — оплата услуг риелтора. В условиях борьбы за клиента риелторские агентства могли бы снизить комиссию, чтобы удержать тех, кто не захочет тратить дополнительные деньги на нотариуса. Тем не менее на вопрос о том, не приведет ли введение обязательной платы за нотариальное заверение сделок к тому, что риелторы снизят свою комиссию, все опрошенные «РБК-Недвижимостью» агентства единогласно ответили «нет». «Можно говорить не о снижении, а об увеличении комиссии, — убеждена председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Продажа доли — очень сложный и трудоемкий процесс: времени занимает много, а комиссия при продаже доли существенно ниже, чем при сделке с целой квартирой. Поэтому риелторы стараются убедить клиентов в выгодности сделки со всеми участниками долевой собственности, а не с одним из них. Считаю, что такой же позиции станут придерживаться и другие участники рынка».

      Выводы «Миэля» подтвердили в агентстве «Инком-Недвижимость». «Ни о каком снижении риелторской комиссии в нашей компании нет речи. Убежден, что такой же будет позиция всего профессионального сообщества, — заявил директор департамента вторичного рынка Михаил Куликов — Содержание профессиональной риелторской услуги — это помощь человеку в его проблемной жилищной ситуации: ее анализ, подбор оптимальных вариантов решения, переговоры с участниками возможной сделки, организация и обеспечение безопасности операции с недвижимостью. Это высокотехнологичный процесс, предполагающий, в том числе, обязательную работу «в поле». Нотариус не может заменить профессионального специалиста по недвижимости. Насколько нотариус гарантирует покупателю сохранение имущественных прав — вопрос открытый. На наш взгляд, законодатели добавили головной боли покупателям и существенно увеличили их расходы по сделке. Нотариусы, очевидно, благодарны; риелторы недоуменно пожимают плечами, а покупатели вынуждены платить по новым, по сути навязанным им счетам». «Если проводить аналогии, то подобные действия, совершенные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но наши законодатели, видимо, считают по-другому», — поддержал коллег Барсуков.

      realty.rbc.ru