Полезные статьи

Договор купли-продажи с залогом недвижимости

Оглавление:

Порядок оформления квартиры в собственность в ипотеке в 2018 году

Приобретая недвижимость в ипотеку, заемщик сразу становится ее собственником. Но до полного погашения займа за объектом сохраняется обременение.

Как в 2018 году правильно оформить в собственность ипотечную квартиру? Оформить право собственности на ипотечное жилье нужно точно также как и в отношении иной приобретаемой недвижимости.

Отличие от стандартной процедуры лишь в наличии обременения, снимаемого после погашения долга. Как происходит оформление прав собственности на квартиру в ипотеке в 2018 году?

Общие аспекты

Приобретаемая при помощи ипотека сразу переходит в собственность заемщика. Этим ипотечные займы отличаются от иных способов разрешения жилищной проблемы, в частности от жилищно-накопительных кооперативов.

Участие в последних предполагает, что жилье остается собственностью предприятия до полной выплаты стоимости имущества.

При оформлении ипотеки собственником становится заемщик, погашающий кредит.

За счет этого обеспечивается защита от всевозможных посягательств и неблагонадежности организации, выдавшей ссуду. На этом фоне нужно отметить псевдоипотечные продукты.

Их схемы предусматривают, что право собственности заемщик получает не сразу, а только через определенный период, оговоренный в договоре.

Но, несмотря на право собственности на ипотечное жилье, заемщик все же несколько ограничен в своих действиях.

До полного расчета по кредиту сохраняется обременение на объект, обусловленное договором обеспечения займа. Квартира выступает залогом по ипотеке.

Собственник ипотечной квартиры имеет право на ее использование для проживания. Однако для выполнения других операций с объектом необходимо получить согласие кредитора.

Разрешение банка понадобится для оформления прописки посторонних лиц, не являющихся созаемщиками или совладельцами.

Банк решает о допустимости сдачи жилья в аренду, проведения перепланировки и ремонта и прочих действий. Отдельного внимания заслуживает ипотека с целью покупки квартиры в строящемся доме.

В этой ситуации право собственности можно оформить только после завершения строительства. Как же правильно оформить право собственности на квартиру по ипотеке?

Необходимые термины

Ипотекой именуется кредит, при котором займ выдается под залог имущества.

Чаще всего обеспечением становится приобретаемый объект, но может использоваться для залога и уже имеющаяся недвижимость.

Рассматривая ипотеку с точки зрения права собственности, надлежит понимать сам механизм сделки. Оформляя ипотечный займ на квартиру, заемщик получает необходимые средства для покупки.

Между заемщиком/покупателем и продавцом/хозяином квартиры заключается договор купли-продажи.

Банк на этом этапе прямого участия в сделке не принимает, за исключением предоставления нужной суммы.

После подписания ДКП ипотечный заемщик заключает договор залога с банком-кредитором. Приобретенная квартира становится обеспечением займа.

Договор купли-продажи является основанием для оформления права собственности на приобретенное имущество.

Это обеспечивает новому собственнику право пользования, владения и распоряжения квартирой.

Договор залога накладывает ограничение на приобретенное право собственности. То есть у собственника остается только право владения и пользования жильем.

Распоряжаться залоговой квартирой по своему усмотрению нельзя. Любая сделка с недвижимостью требует разрешения от непосредственного кредитора.

Для чего это нужно

Сочетание договора купли-продажи и договора залога при ипотеке становится гарантией для обеих сторон. С одной стороны заемщик уверен в своем праве на приобретенное жилье.

Без его согласия не допустимо отчуждение имущества, при условии, что он исполняет свои обязательства по кредиту.

С другой стороны и банк уверен в обеспечении займа. До снятия обременения заемщик не сможет продать, обменять, подарить квартиру.

Но резонно возникает вопрос, для чего заемщику право собственности, если распоряжаться квартирой он все равно не может.

Ситуации, когда требуется подтверждение права собственности, могут быть разными. Например:

  • оформление прописки;
  • проведение планировки (для получения разрешения в соответствующих инстанциях);
  • получение права голоса на общем собрании собственников МКД;
  • оформление налогового вычета;
  • использование материнского капитала (при оплате ипотеки);
  • защита прав при банкротстве застройщика (при участии в долевом строительстве).
  • Согласно законодательству РФ об ипотеке квартира или иное жилое помещение сразу же оформляется в собственность залогодателя.

    Госрегистрации подлежат:

  • договор ипотеки;
  • договор купли-продажи предмета ипотеки;
  • договор залога объекта ипотеки.
  • Процедура оформления ипотечного жилья в собственность может несколько отличаться, в зависимости от вида жилья.

    Но в любом случае выбирать следует программы, в которых заемщик сразу становится собственником приобретенного объекта. Это максимально защитит от недобросовестности кредитора.

    Законные основания

    В ст.8 и ст.35 Конституции РФ закреплено право гражданина быть собственником недвижимости, в том числе отчуждать его, получать в наследство, обменивать и т.д.

    Но обладание жильем должно быть оформлено официально. Юридическое оформление необходимой документации прежде регламентировалось ФЗ № 302 от 30.12.2012.

    Согласно упомянутому акту подтверждением права на имущество выступает регистрация, осуществляемая государственными органами в лице Росреестра. Факт фиксации права удостоверяется записью в ЕГРП.

    В 2018 году право собственности на квартиру оформляется в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015, вступившим в силу со 2.01.2017.

    Этот норматив сохранил те же принципы госрегистрации права. По-прежнему доказательством наличия права выступает существование соответствующей записи в госреестре.

    При этом недействительными становятся выдаваемые ранее свидетельства о праве собственности. Еще одно изменение касается наименования реестра прав.

    Теперь запись о возникновении, изменении права собственности вносится в ЕГРН. Право на недвижимость, зафиксированное в ЕГРН, может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

    Собственнику нет необходимости получать свидетельство о наличии права на объект, достаточно присутствия подобающей записи в реестре прав.

    Для подтверждения своего права собственник в любое время может получить выписку из ЕГРН.

    Процедура оформления квартиры в собственность по ипотеке

    Нужно понимать, что существуют права владения квартирой и право собственности, возникающие при купле-продаже недвижимости.

    Право собственности необходимо в обязательном порядке регистрировать в госреестре. Но при этом даже при отсутствии такой регистрации договор о купле-продаже признается действительным.

    Документ является подтверждением права владения квартирой. Наличие ДКП делает покупателя законным владельцем.

    Он получает право на защиту своей собственности. Однако законно распоряжаться этим имуществом он не может.

    Поэтому после приобретения недвижимости нужно осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

    Сразу после того как все документы с банком подписаны, нужно обратиться в Росреестр по месту жительства.

    Далее право собственности регистрируется в соответствии с установленным порядком:

  • принимаются необходимые документы;
  • проверяется подлинность документации;
  • выявляются обстоятельства, препятствующие регистрации права;
  • принимается решение о внесении записи в реестр или отказе в процедуре;
  • в ЕГРН вносится запись, подтверждающая право собственности.
  • Процесс регистрации в среднем занимает примерно пять-десять рабочих дней от момента приема документов.

    Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2018 году, читайте здесь.

    В некоторых случаях срок может увеличиваться по причине загруженности регистрирующих органов или необходимости предоставления дополнительных документов.

    Список документов, которые понадобятся

    Для регистрации права собственности на ипотечную квартиру потребуется следующий пакет документов:

  • паспорта участников сделки (продавца и покупателя);
  • заявления от участников. Подписывать таковые желательно в присутствии регистратора;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости, представленные продавцом;
  • договор залога, заключенный с банком, по которому регистрируется обременение на недвижимость;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности по коммуслугам в отношении регистрируемой квартиры;
  • письменное согласие органов опеки, если в число собственников отчуждаемой квартиры входит несовершеннолетний ребенок;
  • нотариальное согласие второго супруга, если квартира является совместной собственностью.
  • Приведенный перечень исчерпывающим не является. В зависимости от обстоятельств могут потребоваться и иные документы.

    До обращения за регистрацией права желательно уточнить у регистратора, какие документы необходимы.

    Пошаговая инструкция

    Алгоритм действий при оформлении права собственности на квартиру в ипотеке выглядит так:

    Новостройка

    Оформление права собственности на ипотечную квартиру в новостройке отличается тем, что вместо договора купли-продажи заключается договор участия в долевом строительстве.

    Поэтому право собственности можно оформить только после завершения строительства.

    При этом у участника долевого строительства есть два варианта – воспользоваться услугами застройщика или оформить все самостоятельно.

    Когда оформлением занимается застройщик, то он сам подает в Росреестр необходимые документы и по истечении положенного на регистрацию времени дольщик становится законным собственником.

    Минус данного способа в затягивании сроков, поскольку дольщиков много, а документы подаются в массовом порядке.

    Решением может стать включение в договор пункта о неустойке при несоблюдении сроков.

    Если покупатель жилья в новостройке решил заняться оформлением своего права самостоятельно, то ему потребуется получить у застройщика следующие документы:

  • протокол о распределении жилого пространства и коммерческой зоны на территории постройки;
  • технический паспорт на дом, оформленный в БТИ;
  • разрешение от муниципалитета на ввод дома в эксплуатацию;
  • подписанный передаточный акт из государственной архитектурно-строительной организации;
  • кадастровый паспорт дома;
  • документ о присвоении дому почтового адреса и индекса.
  • При обращении в Росреестр предъявляются документы, полученные от застройщика и заключенный договор долевого участия (инвестирования, соинвестирования и т.д.).

    Вторичное жилье

    Регистрация права собственности на вторичное жилье осуществляется намного проще, поскольку у жилья уже есть собственность.

    В этом случае процесс регистрации мало отличается от стандартной процедуры. Единственное отличие заключается в наличии закладной (договора залога).

    Для регистрации права собственности на вторичное жилье подается в Росреестр обычный пакет документов и к нему прилагается договор залога.

    В ЕГРН вносится запись о переходе права собственности и одновременно проставляется отметка о наличии обременения в виде залога.

    С этого момента ипотечный заемщик является собственником с ограниченным правом распоряжения. Как происходит оформление квартиры в собственность после погашения ипотеки?

    Для снятия обременения после полного погашения ипотеки заемщик предоставляет в Росреестр:

  • паспорт;
  • заявление с просьбой о снятии обременения;
  • договор залога, свидетельствующий о полной выплате долга;
  • оригинал кредитного договора;
  • правоподтверждающий документ (выписку из ЕГРН);
  • заявление от банка-кредитора (по необходимости).
  • Если на момент снятия обременения банк прекратил свое существование, предоставляется соответствующая выписка из ЕГРЮЛ или обременение снимается в судебном порядке.

    Если по военной

    При военной ипотеке приобретаемая квартира также сразу становится собственностью военнослужащего.

    Право собственности оформляется по обычной схеме с внесением записи в госреестр. Продавец получает деньги только после регистрации права на квартиру.

    Видео: государственная регистрация ипотечных сделок

    Но в отличие от обычной ипотеки программа кредитования военных предполагает, что квартира находится в залоге не только у банка, но и государства в лице Министерства обороны.

    После выплаты ипотеки обременение полностью снимается. Если военнослужащий досрочно увольняется со службы, то жилье отходит государству, которое погашает долг перед банком-залогодержателем.

    Но если военный-заемщик может самостоятельно погашать кредит, то обременение в пользу государства снимается и сохраняется только залог в пользу банка.

    После полного погашения долга обременение снимается, и квартира переходит в полное распоряжение заемщика.

    В какие сроки

    ФЗ № 218 устанавливает четкие сроки оформления квартиры в собственность с момента подачи полного пакета документов:

    jurist-protect.ru

    Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

    Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
    Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.

    В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
    Опираюсь на свой практический опыт 11 лет работы по сопровождению сделок с недвижимостью.

    Здесь вы можете получить обучающие пособия (электронные книги)для продавца и видео уроки.
    Статья обновлена 01.01.2018 года

    Содержание статьи подробное:

    Риски при продаже квартиры при разных формах сделки

    Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».

    Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.

    Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.

    Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере

    Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .

    Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор купли-продажи, в обозначенный срок, значит он должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.

  • не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
  • для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
  • если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.
  • -Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?

    -Есть только один способ: выверенный предварительный договор.

    -И как же его составить?

    -Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.

    Риски при продаже квартиры по доверенности

    • Если Вы дали доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.
      Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >
    • А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски , разберем подробнее:
      1. в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить, доверенное лицо не имеет на это прав
      2. в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях по своему усмотрению», где гарантия, что с вами это будет согласовано
      3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.

      Риски продажи квартиры за счет кредитных средств

      Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается заемными средствами и объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.

      И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.

      Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :

    • сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
    • после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
    • после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца
    • В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»

      А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).

      И вот возникает риск , когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а недвижимость заложена в пользу Банка.

      Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.

      Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.

      Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.

      И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.

      Поэтому более безопасно для Продавца:

    • когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
    • когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя
    • Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.

      Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции, в случае нарушения договоренностей.

      Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.

      Риски отказа страховой компании

      Еще одна редкая, но возможная ситуация:

      Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.

      Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай расторжения заключенного Договора купли-продажи.

      Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.

      И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.

      В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.

      А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска потери денег Продавцом.

      Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.

      Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала

      Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:

    • если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей
    • Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.

      • если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного)
      • если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям, если дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.
      • если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
      • если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!
      • Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.

        Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.

        Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.

        При подготовке основного Договора купли-продажи еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.

        Советую прочесть статьи:

        Риски при продаже квартиры в рассрочку

        Нередкая ситуация в нынешних условиях.

        Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.

        Необходимо себя обезопасить. КАК?

      • Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.
      • Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
      • Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
      • Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
      • Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.
        Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.
      • Советую прочесть статью:

        Все вышеперечисленные условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.

        Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.

        Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.

        Практические пособия для продавца квартиры

        Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.

        Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам с недвижимостью.

        exspertrieltor.ru

        В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями?

        Практически любое приобретение недвижимости сопровождается договором о купле-продаже.

        Такой договор считается основополагающим документом, который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.

        Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?

        Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

        Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе, и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).

        Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его регистрации в Росреестре. Согласно ст.450 ГК РФ расторгнуть данный вид договора возможно:

      • по мирному соглашению сторон-участников;
      • по судебному решению при подаче иска.
      • По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении, заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.

        Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:

      • каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
      • должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
      • прочие значимые условия.
      • Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации, то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.

        Расторжение по инициативе одной из сторон сделки

        При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования. То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.

        Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:

        • отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора (ст.416, п.1);
        • отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения (ст.417);
        • несоответствие качества предмета сделки, если недостатки не были оговорены в договоре (ст.428);
        • при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433);
        • при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность (ст.443);
        • при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4).

        По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:

      • сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
      • покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
      • покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
      • неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).
      • Негативные последствия расторжения сделки для сторон

        П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.

        Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги, так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.

        Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.

        В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.

        Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации. В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.

        Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.

        Можно ли оспорить расторжение договора?

        Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.

        Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами. При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.

        Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.

        Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно. В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.

        Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.

        Видео: Сделка купли-продажи квартиры — какие риски?

        В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.

        Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.

        terrafaq.ru