Полезные статьи

Вид на жительство если есть собственность

Нужна ли доля недвижимости в собственности для получения гражданства?

Добрый вечер. Я бы хотела уточнить вопрос по получению гражданства.Гражданин, получивший ВНЖ спустя год после получения РВП. Необходимо ли ему иметь долю недвижимости в собственности для получения гражданства РФ или это не является обязательным условием? Буду признательна за ответ

Ответы юристов (2)

Да, для получения гражданства России нужно иметь, кроме прочего, жилье. Иначе могут отозвать или аннулировать вид на жительство и невозможно будет получить гражданство. Ниже привожу содержание п. 9 ст. 9 закона «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Статья 9. Основания отказа в выдаче либо аннулирования вида на жительство

«1. Разрешение на временное проживание иностранному гражданину не выдается, а ранее выданное разрешение аннулируется в случае, если данный иностранный гражданин:

Уточнение клиента

Благодарю за ответ.

9) по истечении трех лет со дня въезда не имеет в Российской Федерации жилого помещения на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации»

Тут же сказано о разрешении на временное проживание.

25 Января 2017, 22:04

Уточнение клиента

«Тут же сказано о разрешении на временное проживание. «

Простите, Яна, просто опечатка. Последняя редакция процитированной нормы из закона «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» от 06.07.2016 г. В ней речь идет не о РВП (разрешение на временное проживание), а о ВНЖ (вид на жительство).

Статья 9. Основания отказа в выдаче либо аннулирования вида на жительство

1.Вид на жительство иностранному гражданину не выдается, а ранее выданный вид на жительство аннулируется в случае, если данный иностранный гражданин

9) по истечении трех лет со дня въезда не имеет в Российской Федерации жилого помещения на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Можно получить вид на жительство в России при покупке квартиры?

В мире существует несколько государств, в которых при покупке любой недвижимости можно без особого труда получить вид на жительство, который является еще одной ступенью на пути к приобретению второго гражданства. В одной из предыдущих статей мы описывали подобную практику в Турции, Болгарии, Латвии, Панаме, Сент-Киттс, Доминиканской Республике и Объединенных Арабских Эмиратах.

Россия не входит в перечень государств, предоставляющих вид на жительство в обмен на покупку квартиры или дома. При этом, как отмечают эксперты портала «Метр Квадратный», не существует каких-либо серьезных ограничений для иностранного гражданина при заключении сделки на приобретение недвижимого имущества на территории нашей страны.

Чтобы получить вид на жительство в России, иностранец должен прожить здесь не менее одного года в статусе «временно проживающего». Разрешение на временное проживание не обязаны получать лишь граждане Республики Беларусь и иностранцы, которые приглашены на работу в Российскую Федерацию в качестве высококвалифицированных специалистов.

Почему же для многих имеет такое большое значение вид на жительство? Все дело в том, что ВНЖ позволяет иностранному гражданину официально трудоустроиться в любой организации на территории России без предварительного получения разрешения на работу, выбирать место своего проживания в стране, не согласовывая данные действия с ФМС, получать пенсионные выплаты по инвалидности и старости.

Чтобы получить вид на жительство, необходимо не только подать соответствующее заявление в местный орган ФМС РФ, но и предоставить довольно внушительный пакет документов. К нему относятся:

  • фотографии
  • документы, удостоверяющие личность
  • разрешение на временное проживание в России
  • документ, который подтверждает наличие денежных средств у заявителя. Размер суммы должен покрывать прожиточный минимум для него и его членов семьи. К этой категории документов относятся — справка о доходах физических лиц, трудовая книжка, налоговая декларация о доходах, справка из органа социальной защиты о получении пособий, выписка из банка и пр.
  • если речь идет о ребенке, то до 18 лет предоставляется свидетельство о рождении или паспорт
  • если ребенку от 14 до 18 лет, то требуется его письменное согласие о факте проживания на территории России
  • справка от отсутствии ВИЧ-инфекций и других серьезных заболеваний
  • и, наконец, документ, подтверждающий наличие жилплощади. Это может быть как собственное жилье, так и жилплощадь родственников, готовых прописать на своих квадратных метрах. Также подойдет арендованная квартира.

Получается, что так или иначе наличие квартиры в Москве или любом другом регионе России потребуется.
На рассмотрение заявления о предоставлении вида на жительство по закону отводится не более 6 месяцев. Если принимается положительное решение, то ВНЖ выдается сроком на пять лет с возможностью его продления, за что будет необходимо каждый раз оплачивать госпошлину в размере 2000 рублей по состоянию на сегодняшний день.

vsenovostroyki.ru

Покупка квартиры иностранным гражданином

Добрый день, подскажите пожалуйста, иностранный гражданин (в моём случае гражданин Таджикистана) приобретает квартиру.Вопрос вот в чем у него есть нотариально заверенный переведённый паспорт и есть вид на жительство в РФ, какие данные указывать в договоре купли продажи, данные паспорта либо данные вида на жительства. Всем спасибо.

Анна, однозначно данные вида на жительства! Могу образец дкп без личных данных выслать, буквально недавно забрали после регистрации права. С уважением, Арман.

Дело в том, что вчера интересовались у нотариуса, он сказал, что вид на жительство, если есть паспорт другого государства не считается документом и договоре необходимо указывать данные паспорта, а место жительства указывается с вида на жительство.

Участник программы «‎Работаю честно»

Не знаю, что Вам сказали. Может это был стажёр студент нотариуса, который пытается сделать вид, что он нотариус? Вид на жительство не считается документом? По нему люди пенсии получают и так далее. Это полноценный документ кандидата, который имеет право получить гражданство РФ. Но я не говорю, что запрещается использовать национальный паспорт, просто с ним заморочек больше (перевод, а значит доп. расходы, есть другие нюансы, которых можно избежать оформив изначально с видом на жительство ).

Перевод паспорта нотариально заверенный есть, думаем какие данные указать в договоре будет правильнее.

Проверено ЦИАН

:)) Вот это, Да! Извините, Анна! Такое ощущение, что сам себе пишу :)) Мне больше нечего добавить.

🙂 отчего же? Вас я услышала, что вы считаете верным указывать вид на жительство, но при этом считаете, что возможно и указать данные паспорта.Во всяком случае спасибо))

Пожалуйста, желаю удачной сделки! Я в таких случаях иностранный паспорт не трогаю вообще, все данные от шапки до места жительства вношу с документа, который называется «вид на жительсто». Выбор за Вами!

Документы для иностранного гражданина для совершения сделки: переведенная копия паспорта, заверенная нотариусом; справка о регистрации; виза о регистрации на территории России. В договоре указываются данные паспорта. Вид на жительство является удостоверением личности только для лиц без гражданства. Отсутствие гражданства у иностранных лиц может возникнуть по причине того, что лицо вышло из гражданства одного государства и еще не приобрело гражданства другого. Согласно Статья 10 ФЗ №115-ФЗ. Документы, удостоверяющие личность иностранного гражданина в Российской Федерации 1. Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина. 2. Документами, удостоверяющими личность лица без гражданства в Российской Федерации, являются:1) документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства; 2) разрешение на временное проживание; 3) вид на жительство; 4) иные документы, предусмотренные федеральным законом или признаваемые в соответствии с международным договором РФ.

Коллега, по этой части разрешите внести небольшую ясность. «Вид на жительство является удостоверением личности только для лиц без гражданства. » Да, это, правда, вид на жительство удостоверяет личность, но на пальцах можно насчитать людей, которые не имеют на руках свои национальные паспорта и отказались от них раньше времени до получения гражданства РФ. Не логично так делать! Свой паспорт является также загранпаспортом, который позволяет передвигаться по всему миру. Кто откажется от такой привилегии раньше времени? Верю, что и такие найдутся, но их единицы. Потом, зачем оформлять квартиру на паспорт иностранного гр-на, если уже есть без пяти минут паспорт гр-на РФ? Я про вид на жительство, законом разрешается оформить по этому документу. Да и проще на много, переводить не надо, всё и так на русском. Когда совететует это сделать помощник нотариуса, я ещё понимаю почему (доп. деньги за перевод, за заверение этого перевода). Вы риэлтор, почему Вы советуете более сложный путь? Я пытаюсь давать людям практичные советы, в чём они нуждаются. Отправлять их читать статьи кодексов, в погоней за рейтингом, не считаю верным решением, они ещё в этом должны уметь разобраться. Дал рекомендацию оформить на вид нажительство, при этом оставил право выбора за автором. Вам, что не понравилось в этой рекомендации? Татьяна, не упрёк в Ваш адрес :)), просто вопрос. С уважением, Арман!

www.cian.ru

Недвижимость

Бюджетный путь в Европу

8 стран, где дешевле всего получить вид на жительство

Многие смотрят на покупку недвижимости за границей как на возможность получить европейский вид на жительство. Зачастую для этого достаточно приобрести жилье на определенную сумму. «Газета.Ru» подготовила список стран, в которых ВНЖ предлагается по самым доступным ценам.

Не секрет, что многие при покупке недвижимости за границей смотрят и на то, даст ли она возможность получить вид на жительство. Распространены и такие схемы, когда жить планируют в одной из стран ЕС, а под ВНЖ приобретают недвижимость в другой, где требования гораздо мягче.

Бюджет россиян на покупку недвижимости в Великобритании снизился

«Часто бывает так, что дачу мой клиент купил, например, на Лазурном берегу Франции, или в Италии на Сардинии, а чтобы семья могла весь сезон на ней проживать столько, сколько бы хотелось (без необходимости вылетать и влетать снова), он приобретает ВНЖ Кипра или Мальты — просто потому, что это будет быстрее и дешевле и связано с меньшим количеством бюрократических барьеров, которые надо преодолеть», — рассказывает Елена Юргенева, региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.

Впрочем, как предупреждают эксперты, подобные хитрости в итоге могут привести к серьезным проблемам.

«Многие решают, например, с видом на жительство Латвии постоянно жить в Испании.

Это рискованно и может закончиться плачевно, особенно если легко доказать, что семья постоянно проживает в Испании (например, родители отвозят ребенка там каждый день в школу). При наличии вида на жительство в одной стране ЕС можно находиться не более 90 дней в течение полугода и т.д. Поэтому необходимо все тщательно продумать, и экономия не всегда целесообразна», — говорит управляющий партнер W1 Evans Анна Левитова.

Какие же страны сегодня наиболее открыты для россиян?

Пусть вас не удивляет, что список начинается с Коста-Рики, которая находится вообще в другом полушарии. Дело в том, что граждане Коста-Рики могут в упрощенном порядке получить испанский ВНЖ.

И у них один из наиболее низких порогов входа. Чтобы получить вид на жительство, достаточно приобрести недвижимость на сумму $200 тыс. Страна расположена достаточно далеко, но если проявить терпение, то можно в дальнейшем получить и европейское гражданство.

«Через девять лет можно претендовать на гражданство. Граждане Коста-Рики получают ПМЖ в Испании за четыре-пять месяцев, а спустя два года — и гражданство», — говорит ведущий эксперт Tranio Юлия Кожевникова.

До недавнего времени для ВНЖ достаточно покупки недвижимости на €250 тыс. При этом объект должен пройти независимую оценку, которая подтвердит, что он стоит не меньше €80 тыс. Также следует учитывать, что еще нужно будет заплатить сбор в размере 5% от цены объекта.

На чем могут обмануть при покупке недвижимости в Европе

В качестве благодарности в придачу к ВНЖ инвестор получит право работать в Латвии и водительские права, действительные во всех странах ЕС.

«Как правило, недвижимость в этой стране выбирают по трем причинам: во-первых, минимум расходов (по сравнению с другими государствами), безопасность и безвизовый въезд во все страны Евросоюза, США, и, в-третьих, для собственного удовольствия и отдыха», — говорит Левитова.

Однако следует помнить, что в стране уже давно хотят ужесточить правила получения вида на жительство для россиян. В частности, уже подготовлены поправки, которые предлагают исключить Россию из списка стран, чьи граждане могут претендовать на получение ВНЖ после покупки недвижимости. Помимо этого сообщалось, что комиссия сейма Латвии по обороне, внутренним делам и предотвращению коррупции подготовила законопроект, который позволит военной разведке заниматься проверкой иностранцев, претендующих на ВНЖ.

Греческий парламент в 2013 году принял закон о выдаче вида на жительство на пять лет при условии покупки жилья стоимостью от €250 тыс. Далее ВНЖ можно продлевать все время, пока дом или квартира остаются в собственности. Вид на жительство выдается владельцу недвижимости и всей его семье (супругу(е) и несовершеннолетним детям). Это даст возможность постоянно жить в Греции и беспрепятственно путешествовать по всей Шенгенской зоне. Однако следует помнить, что годы, проведенные в Греции по данному виду на жительство, не засчитываются для получения паспорта Греции. Также греческий вид на жительство не дает разрешения на работу в этой стране.

Чтобы осесть здесь, нужно иметь жилье на €250 тыс. Либо арендовать жилье не дешевле чем за €8750–9600 в год. Минимальная сумма покупки или аренды зависит от населенного пункта. «Также можно получить рабочее разрешение (местный аналог ВНЖ) при условии, что в местный бизнес будет вложено не менее €100 тыс., а на работу примут по крайней мере трех граждан Мальты», — советует Кожевникова.

Здесь минимальная сумма составляет 600 тыс. левов (примерно €300 тыс.).

Можно либо совершить покупку как частное лицо, либо оформить сделку на болгарскую фирму, в которой заявителю принадлежит не менее 50% капитала. После пяти лет ВНЖ можно претендовать на долговременный вид на жительство.

Россияне не смогут купить доступную недвижимость в Великобритании

Заявителю на получение ВНЖ необходимо купить недвижимость минимум на €300 тыс. (без НДС). Причем недвижимость должна быть новой и приобретена у застройщика: ускоренный порядок получения ВНЖ не распространяется на случаи приобретения вторичной недвижимости. Инвестор должен оплатить минимум €200 тыс. и подтвердить, что покупка осуществляется за счет средств, поступивших из источников за пределами Кипра.

Также для ВНЖ нужны доказательства, что годовой доход (за пределами Кипра) составляет минимум €30 тыс. Это могут быть: заработная плата, дивиденды, доходы от аренды, процент с банковских вкладов, пенсия и т.д. Для супруги(а) и каждого ребенка — подтверждение дохода минимум €5 тыс., а также €8 тыс. на каждого родителя заявителя и супруги(а). Еще два важных условия — иметь на счету в кипрском банке минимум €30 тыс. сроком на три года, а также не быть судимым и не находиться под следствием.

Статус постоянного резидента не накладывает никаких ограничений на время нахождения на Кипре. Фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства через семь лет проживания.

Португалия

С 2013 года Португалия значительно упростила условия получения вида на жительства для зарубежных инвесторов, отменила требования по минимальному сроку пребывания в стране и избавила покупателей от необходимости становиться налоговыми резидентами.

Претендовать на гражданство можно после покупки квартиры или дома, цена которых не менее €500 тыс. Другой вариант — разместить депозит в португальском банке, купить местные ценные бумаги на сумму не менее €1 млн на пять лет.

Альтернатива — основать компанию и создать не менее десяти рабочих мест.

Срок обязательного пребывания в Португалии с 2013 года для инвесторов сократился до семи дней в первый год и до 14 дней в следующие два года. Через пять лет можно подать заявку на получение постоянного вида на жительство, а через шесть лет — запрос на получение гражданства Португалии и европейского паспорта.

С 29 сентября 2013 года здесь действует закон о выдаче вида на жительство иностранным инвесторам по пяти направлениям, в том числе покупающим дом или квартиру на сумму не менее €500 тыс. на одного человека или вносящим вклады в испанские кредитные учреждения на сумму более €1 млн.

«Ваша вновь приобретенная собственность должна быть куплена исключительно на личные средства. Ипотека может использоваться только, если вы вкладываете сумму не менее €500 тыс. собственных средств», — уточняет Левитова.

m.gazeta.ru

Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России

Педченко В.С.
Педченко В.С., адвокат, заместитель председателя правления Московской коллегии адвокатов «Право и Защита» http://law-and-advocacy.com

В последнее время на рынке недвижимости появилась новая тенденция: иностранные граждане активно включаются в операции с недвижимым имуществом в РФ. Распространение получили сделки купли-продажи квартир, загородных домов, земельных участков с различным назначением (для огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства и др.), а не просто оформление в аренду квартир, в которых проживают иностранные граждане, пока живут и работают в России.

Конечно, чаще всего иностранные граждане — это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.

Широко известно, что существуют страны такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран. Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.

Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.

Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.

К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе — Конституции РФ.

Согласно ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.

Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.

В соответствии со ст. 1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.

Место жительства иностранного гражданина в России определяется в силу ст. 2 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ как жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрированы в порядке, установленном данным Федеральным законом.

На основании ст. 7 данного закона постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета (ст. 15 того же закона).

Перечень необходимых для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указаны в ст. 17 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»:

— документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;

— вид на жительство или разрешение на временное проживание;

— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;

— постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:

— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.

При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.

Вместе с тем, иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Также как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.

Гражданская правоспособность физического лица — способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст. 17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу ст. 1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Согласно ст. 1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.

Российское законодательство исходит из принципа, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом (ст. 22 ГК РФ).

Вскользь упомянем, что гражданин может быть лишен дееспособности по решению суда только вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 29 ГК РФ) либо ограничен в дееспособности также по решению суда вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение (ст. 30 ГК РФ).

Иными словами, независимо от гражданства физическое лицо может быть ограничено в правах на имущество, на заключение договоров и др. только в случаях, прямо указанных в российском законе.

Поскольку нами рассматривается ситуация с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ, то для иностранных граждан содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их осуществление и защита, а также принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяются российским законодательством (по праву страны, где это имущество находится) на основании ст. 1205 ГК РФ.

При совершении любых сделок в отношении недвижимого имущества иностранный гражданин должен соблюсти требования к форме сделки, предусмотренные российским законодательством (ст. 1209 ГК РФ).

Содержание договора должно включать обязательные (существенные) условия, указанные в законодательстве РФ, иные условия могут быть сформулированы сторонами в соответствии выбранным сторонами правом (ст. 1210 ГК РФ). Если стороны не выбрали применимое право, то применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право (ст. 1213 ГК РФ).

Поскольку сделки с недвижимостью в РФ подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), необходимо составлять соответствующие договоры купли-продажи, аренды, дарения на русском языке с соблюдением формальностей (не только формы), указанных в ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.01.1997 г. № 122-ФЗ.

Иностранные граждане также могут совершать сделки в отношении недвижимости, расположенной в России, не только лично, но и через представителей, поэтому нет обязанности у иностранного гражданина лично присутствовать в регистрационном органе либо лично подписывать договоры, пересекать государственную границу РФ для совершения сделок.

Для представления интересов оформляется доверенность у нотариуса либо в Российской Федерации либо в любой иной стране мира, необязательно в той стране, гражданином которого является иностранец. Срок действия доверенности и основания ее прекращения определяются по праву страны, где была выдана доверенность (ст. 1217 ГК РФ).

Вместе с тем, чтобы не было проблем с государственной регистрацией сделок с недвижимостью в РФ желательно оформить доверенность на русском языке у российского нотариуса по правилам российского законодательства, действующим в отношении доверенностей, что связано с тем, что зачастую иностранные нотариусы или переводчики с иностранных языков на русский не всегда могут правильно обозначить наименование российского государственного регистрирующего органа, Бюро технической инвентаризации или отдела миграционной службы, налогового органа и т.д. Подобные неточности могут затруднить и даже сделать невозможным действия поверенного в России. Не всегда такие формулировки как «во всех компетентных органах и судах Российской Федерации» может решить данную проблему, так как российские органы, как правило, иногда правомерно, а иногда и нет, требуют специального указания на свое наименование в доверенности.

При покупке недвижимости в России иностранному гражданину было бы полезно всё-таки приехать и убедиться в наличии того, что он приобретает, заодно оформить доверенность и далее действовать через своего представителя.

При оформлении полномочий за границей необходимо принять во внимание порядок легализации или проставления апостиля в отношении доверенности.

В том случае, если государство, в котором удостоверяется доверенность, является участником Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, и вводящей апостиль, то налицо значительное упрощение процедуры легализации доверенности.

Но в ситуации, когда страна не является членом упомянутой конвенции, например, Сингапур, придется пройти всю процедуру легализации целиком сначала в сингапурских уполномоченных органах, а затем в консульском отделе посольства России в Сингапуре.

В любом случае доверенность, составленную на иностранном языке, придется перевести на русский язык и удостоверить верность перевода у российского нотариуса, проверившего квалификацию переводчика в установленном порядке.

Наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, — по российскому праву. Способность лица к составлению и отмене завещания, в том числе в отношении недвижимого имущества, а также форма такого завещания или акта его отмены определяются по праву страны, где завещатель имел место жительства в момент составления такого завещания или акта. Однако завещание или его отмена не могут быть признаны недействительными вследствие несоблюдения формы, если она удовлетворяет требованиям права места составления завещания или акта его отмены либо требованиям российского права (ст. 1224 ГК РФ).

Таким образом, для иностранного гражданина не существует ограничений по владению, пользованию, распоряжению недвижимостью в РФ. Личное присутствие иностранного гражданина при подаче или получении документов при проведении государственной регистрации сделки с недвижимостью не обязательно, личная подпись иностранного гражданина на договорах также не обязательна при наличии поверенного с оформленной доверенностью надлежащим образом. При оформлении сделок с недвижимым имуществом необходимо руководствоваться российским законодательством, а доверенность на представление интересов иностранного гражданина лучше оформить на территории РФ в соответствии с российским законодательством.

Напомним, что максимальный срок действия российской доверенности — 3 года (ст. 186 ГК РФ), а минимальный срок не установлен.

По общему правилу срок определяется календарной датой или истечением период времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами или указанием на событие, которое неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Поэтому в доверенности не исключается указание на то, что «доверенность действительна до полного исполнения поручения» (приравнивается к случаю, когда срок вовсе не указан, и действительна такая доверенность в течение одного года со дня ее совершения — ст.186 ГК РФ) или на то, что «доверенность действительна в течение 48 часов с момента подписания», как бы это нелепо не звучало.

Доверенность может быть признана ничтожной при отсутствии даты ее совершения (ст. 186 ГК РФ), но, пожалуй, не найдется такого российского или иностранного нотариуса, который забудет проставить дату оформления доверенности.

Примечательно, что в соответствии с той же ст. 186 ГК РФ удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая срока ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Но данное положение закона не относится к сделкам иностранных граждан в РФ по доверенностям, удостоверенным российскими нотариусами, а распространяется на те случаи, когда иностранец оформляет доверенность в России для совершения действий в его интересах за границей РФ.

Еще одним вопросом, который весьма интересует иностранного гражданина — это налоговая нагрузка, с которой он может столкнуться в будущем, приобретя в собственность недвижимость в России и реализуя права собственника по владению, пользованию и распоряжению.

С момента прекращения российского гражданства гражданин перестает быть гражданином РФ и становится иностранным гражданином по законодательству той страны, гражданство которой приобретает.

Согласно ст.ст. 18, 37 ФЗ «О гражданстве РФ» от 31.05.2002 N 62-ФЗ гражданство РФ прекращается вследствие выхода из гражданства РФ и по иным основаниям, предусмотренным данным законом или международным договором РФ, со дня принятия полномочным органом, ведающим делами о гражданстве Российской Федерации, соответствующего решения.

Для бывших граждан РФ при определении налоговой ставки в процессе уплаты некоторых налогов будет иметь значение, не столько момент, когда гражданин в течение налогового периода изменил гражданство с российского на иностранное, сколько момент его признания налоговым резидентом РФ.

Исполнение налоговых обязанностей может осуществляться иностранным гражданином через представителя, обязательного личного участия не требуется, что вытекает из содержания ст. 29 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ), согласно которой уполномоченным представителем налогоплательщика признается физическое или юридическое лицо, уполномоченное налогоплательщиком представлять его интересы в отношениях с налоговыми органами (таможенными органами), иными участниками отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах. Уполномоченный представитель налогоплательщика — физического лица осуществляет свои полномочия на основании нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

В случае исполнения налоговых обязанностей через представителя при оформлении доверенности рекомендации те же, что и при оформлении доверенности на приобретение недвижимости. Не запрещается составление единой «генеральной» доверенности, включающей все полномочия по приобретению, оформлению, распоряжению недвижимости и выполнению налоговых обязанностей.

У иностранного гражданина, в связи с правом собственности на недвижимое имущество, при определенных обстоятельствах могут возникать обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), земельного налога, налога на имущество физических лиц, государственной пошлины. Вкратце изложим порядок уплаты налогов иностранными гражданами при операциях с недвижимостью.

Самым простым из перечисленного — является уплата государственной пошлины, которая при государственной регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом, получении выписок из ЕГРП и при совершении нотариальных действий установлена для иностранных граждан в том же размере, что и для россиян (ст. 333.17 НК РФ), поскольку плательщиками признаются просто физические лица без указания на гражданство.

Другое дело налог на доходы физических лиц (НДФЛ), вызывающий немало вопросов у физических лиц, при ежегодной подаче деклараций, начиная от самой обязанности по декларированию дохода, до применения вычетов и льгот.

Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Иностранные граждане, получающие доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации признаются налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (ст. 208 НК РФ).

В соответствии со ст. 217 (пункт 17.1) НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (ст. 207 НК РФ).

К доходам иностранных граждан, являющихся налоговыми резидентами, применяются вычеты на детей в порядке, предусмотренном ст.218 НК РФ (при получении арендной платы или в случае продажи недвижимости) и имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ (в случае продажи и приобретения недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет).

На основании ст. 224 НК РФ налог на доходы от операций с недвижимостью уплачивается по ставке 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

Иными словами, если иностранный гражданин не признан налоговым резидентом РФ, то НДФЛ уплачивается в полном объеме по ставке 30 процентов без всяких вычетов и освобождений, а срок нахождения в собственности недвижимого имущества не имеет значения.

Таким образом, чтобы уплачивать НДФЛ по ставке 13 процентов с доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, или от сдачи имущества в аренду, получать имущественные вычеты и вычеты на детей, а также для полного освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, необходимо стать резидентом РФ, то есть фактически проживать в РФ суммарно не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Если же иностранный гражданин не будет налоговым резидентом РФ, то есть будет проживать в РФ менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд либо вообще не будет въезжать в РФ, то все доходы будут облагаться по ставке 30 процентов и без всяких вычетов.

В том случае, если после изменения гражданства планируются существенные доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества либо операции с недвижимостью станут обычной предпринимательской деятельностью иностранного гражданина, то целесообразно зарегистрировать российское юридическое лицо либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» 08.08.2001 N 129-ФЗ.

На наш взгляд для иностранного гражданина предпочтительнее регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку возможно снижение ставки налога на доходы до 6 процентов при применении упрощенной системы налогообложения (ст. 346.2 НК РФ).

При прекращении деятельности, от которой иностранный гражданин получает доходы, он обязан за месяц до выезда из РФ подать налоговую декларацию, а налог уплатить в течение 15 дней после подачи декларации), в других случаях иностранный гражданин подает декларации в обычном порядке (ст. 229 НК РФ).

В налоговой практике отмечаются случаи уклонения от уплаты НДФЛ иностранными гражданами, которые либо занижают стоимость отчуждаемой недвижимости до инвентарной стоимости БТИ либо под видом договора дарения — сделки, не предполагающей дохода, не влекущей уплату НДФЛ, совершают возмездные сделки с посторонними для себя лицами, производя расчеты наличными через банковские ячейки.

Договоры дарения дорогостоящей недвижимости в пользу лиц, не являющихся родственниками или членами семьи дарителя, должны вызывать подозрения у налоговых органов и быть предметом тщательной налоговой проверки.

Актуальными являются ситуации, когда у иностранного гражданина есть супруг или родственники в РФ, в пользу которых совершаются дарственные, а затем уже новые собственники — резиденты РФ продают недвижимость и делятся доходом с дарителем или включают доходы в общий с дарителем бюджет в процессе ведения совместного хозяйства.

Понятно, что и в этом случае даритель — иностранный гражданин НДФЛ не платит, а вот одаряемый в случае последующей продажи становится плательщиком данного налога или освобождается от его уплаты.

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные одаряемым в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). В других случаях одаряемый уплачивает налоги в соответствии со своим налоговым статусом.

Бывают случаи, когда добрачное недвижимое имущество иностранного гражданина передается в дар супругу-россиянину, НДФЛ не уплачивается, затем данный россиянин, конечно налоговый резидент РФ, продает подаренное имущество, при этом применяет все налоговые вычеты, льготы и освобождения. Вырученные денежные средства от продажи такого подарка поступают в совместный с иностранным гражданином семейный бюджет. Такая операция не может быть признана уклонением от уплаты налога и является вполне легальным способом экономии семейного бюджета на налогообложении.

Также зачастую поступают и при наличии иного члена семьи или близкого родственника-резидента РФ, но это затруднительно, если недвижимость в порядке дарения переходит к несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

Органы опеки и попечительства могут стать непреодолимым препятствием при продаже жилья или иной недвижимости в пользу третьих лиц, поскольку не исключено принятие отрицательного решения в связи с невыгодностью сделки для несовершеннолетнего.

Если иностранный гражданин приобрел в России земельный участок с жилым домом или без, то во время обладания участком подлежит уплате земельный налог.

Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются, в том числе физические лица, обладающие земельными участками, находящиеся у них на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный налог уплачивается физическими лицами, включая иностранных граждан, если такой налог введен местным муниципальным образованием по ставкам в зависимости от категории земель — 0,3 процента (земли сельхозназначения, земли под жилыми домами, земли под личного подсобного хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента для остальных земель (ст.394 НК РФ).

Повышенных ставок земельного налога в отличие от НДФЛ для иностранных граждан не предусмотрено.

Налог исчисляет самостоятельно налоговый орган и направляет налогоплательщику налоговое уведомление на основании данных о кадастровой стоимости земельного участка в соответствующем календарном году по месту жительства. Для зарегистрированного по месту жительства в РФ иностранца уведомление отправят по адресу, указанному в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета. При отсутствии регистрации по месту жительства в РФ — по месту жительства в иностранном государстве, гражданином которого является соответствующий гражданин.

Затруднения вызывают страны, в которых не существует института прописки или регистрации собственных граждан, тогда российские налоговые органы могут столкнуться с невозможностью вручения налоговых уведомлений и взыскания земельного налога, поскольку в случае не направления уведомления физическое лицо может налог не уплачивать.

Однако, при отчуждении земельного участка приобретатели обычно просят предъявить квитанции об уплате данного налога, и тогда приходится платить, проявив настойчивость в получении налоговых уведомлений за предыдущие периоды в налоговой инспекции по месту нахождения земельного участка.

Если у иностранного гражданина в собственности имеется жилой дом, квартира, дача, гараж и др. имущество, указанное в ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 N 2003-1, то он уплачивает налог на имущество физических лиц в том же порядке, что и граждане РФ. Земельные участки данным налогом не облагаются.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

Согласно ст. 3 данного закона ставки налога (от 0,1 до 2 процентов) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения (по данным БТИ).

Налог на имущество физических лиц, как и земельный налог, рассчитывает налоговый орган и направляет физическому лицу налоговое уведомление по месту жительства.

Проблемы с вручением налоговых уведомлений иностранцам по налогу на имущество физических лиц, не проживающим в РФ, те же, что и по земельному налогу.

Таким образом, режим налогообложения для иностранных граждан при реализации ими права собственности на недвижимость, расположенную в РФ, отличается только при уплате налога на доходы физических лиц, по остальным налогам, связанным с владением недвижимостью в РФ, — всё также как и для иных физических лиц, включая российских граждан.

Заместитель Председателя Правления МКА «Право и Защита»
В.С.Педченко

www.kodeks.ru